TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00503 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z75S

N° de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 4] Représenté par son Syndic, le cabinet RBH

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE SIS [Adresse 9] représenté par son Syndic, le Cabinet WALTER GESTION

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 4] Représenté par son Syndic, le cabinet RBH

[Adresse 2]

[Localité 21]

Représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE SIS [Adresse 9] représenté par son Syndic, le Cabinet WALTER GESTION

[Adresse 1]

[Localité 20]

Représenté par Maître Didier DALIN de la SELARL SELARL DALIN – GIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0349

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 avril 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 5 juin 2025, et prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier du 1er mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à BOULOGNE-BILLANCOURT, représenté par son syndic, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 16] à BOULOGNE-BILLANCOURT, représenté par son syndic, devant le président du tribunal judiciaire de NANTERRE en référé aux fins notamment de lui ordonner à titre principal, d’avoir à procéder à la reprise du mur de soutènement séparant les parcelles cadastrées section AG n°[Cadastre 13] et section AG n° [Cadastre 14] à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) sous l’égide d’un architecte DPLG de son choix, et subsidiairement de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance non arguée de contestation en date du 27 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, a notamment rejeté les demandes principales du des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à BOULOGNE-BILLANCOURT et a ordonné une expertise, désignant [X] [P] avec pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 6] et [Adresse 17] ;

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— constater les désordres et troubles allégués par le demandeur dans la présente assignation et fournir un avis technique sur leur origine et leur cause ;

— déterminer l’appartenance du mur de soutènement séparant les parcelles cadastrées section AG n°[Cadastre 13] et section AG n° [Cadastre 14] à [Localité 25] ;

— fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

— donner son avis sur la pertinence et le coût des devis de remise en état qui lui seraient communiqués par les parties ;

— décrire éventuellement les travaux nécessaires à la réfection et chiffrer le coût des remises en état ;

— évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis par le demandeur.

Le 22 avril 2024, l’expert a déposé son rapport.

Par assignation du 14 février 2025, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société R.B.H. (SDC demandeur), a attrait devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, le syndicat de copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la société WALTER GESTION (SDC défendeur), en raison de désordres allégués sur un mur de soutènement lui appartenant.

À l’audience du 10 avril 2025, le conseil du demandeur a soutenu oralement ses conclusions récapitulatives en demande n°1 déposées à l’audience, visant :

A titre principal, à dire que le mur séparant les parcelles Section AG n°[Cadastre 13] et Section AF n°[Cadastre 14] est un mur privatif appartenant exclusivement au Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 10],

A titre subsidiaire, à dire que le SDC défendeur est responsable des dégradations subies par ledit mur,

En tout état de cause, de débouter le SDC défendeur de ses demandes et le condamner :

à faire réaliser les travaux listés au devis n°2024-391 de la société CRIVELLI du 22 avril 2024, avec l’assistance d’un maître d’œuvre d’exécution, sous astreinte,

à lui payer, à titre provisionnel, une somme de 16.388,00 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre officielle valant mise en demeure du 16 juillet 2024,

à lui payer, une somme de 15.000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles,

aux entiers dépens de l’instance, « lesquels comprendront le coût du rapport d’expertise judiciaire de M. [X] [P] ».

Le conseil du SDC défendeur a soutenu oralement ses conclusions en réponse déposées à l’audience par lesquelles il demande de dire n’y avoir lieu à référé.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera indiqué que le demandeur souligne que l’immeuble sis [Adresse 4] bâti sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 22] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et que l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 17] bâti sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23] est également soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Il expose que ce dernier ensemble immobilier est organisé avec :

— un Syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 17] dont le Syndic en exercice est le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 27] ILE DE France,

— un Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 10] dont le Syndic en exercice est le cabinet WALTER GESTION (il s’agissait auparavant du cabinet QUENOT),

— un Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 15] dont le Syndic en exercice est le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 27] ILE DE France,

— une monopropriété sise [Adresse 19] détenue par la SAS LE GALLO [Localité 24].

Il relève que ces deux parcelles sont séparées par un mur de soutènement.

Sur le trouble manifestement illicite

Conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Le SDC demandeur fonde d’abord son action sur la qualité de propriétaire du mur litigieux du SDC défendeur dont il est demandé dire qu’il s’agit d’un mur privatif lui appartenant exclusivement. Le SDC défendeur conteste cette analyse exposant que le SDC demandeur s’est par le passé comporté comme le propriétaire de ce mur, que rien ne permet de lui en attribuer la propriété, et qu’il est légitime de penser qu’il a été édifié lors de la construction de la résidence du [Adresse 3].

Un débat similaire s’était déjà tenu devant le juge des référés initialement saisi qui avait renvoyé les parties à se pourvoir au fond et a diligenté une expertise dans l’intervalle.

Il ne peut qu’être jugé de la même façon que dès lors qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que le SDC défendeur est propriétaire, privatif ou mitoyen dudit mur, c’est, au juge du fond de déterminer ladite propriété, en tenant évidemment compte, entre autres pièces, des conclusions du rapport déposé. Une telle détermination excède en effet les pouvoirs du juge des référés qui, statuant au provisoire, n’a pas qualité pour attribuer la propriété contestée d’un ouvrage qui ne serait pas évidente.

Le SDC demandeur fonde d’abord son action sur la responsabilité du SDC défendeur dans les dégradations subies par le mur. Il expose que les réparations sont rendues nécessaires par ses terres et la présence d’arbres de hautes tiges.

Le SDC défendeur soutient quant à lui avoir été dans l’ignorance de ces désordres, de sorte que le SDC demandeur a contribué à son propre préjudice et que, la détermination de l’origine des désordres n’a rien d’évidente, et peut relever de plusieurs causes, d’ailleurs cumulatives. Il évoque ainsi une rétention d’eau, un défaut dans la construction du mur ou les racines d’arbres.

Sur ce, le SDC demandeur produit notamment le rapport réalisé contradictoirement par l’expert judiciaire [I] [P]. Celui-ci expose que « au-delà du fait que le mur n’est pas suffisamment dimensionné pour retenir les terres, ses matériaux et sa conception ne peuvent garantir un bon maintien des terres ». Il ajoute que « De plus, le mur est surmonté d’un grillage en métal occasionnant un porte-à-faux sur la propriété de la copropriété du [Adresse 3] en contrebas, pour lequel il n’est pas suffisamment dimensionné. Ce qui génère une contrainte supplémentaire sur un mur déjà fragilisé ». Il note enfin que « la présence d’arbres de hautes tiges induit nécessairement la présence de racines qui génèrent des poussées complémentaires sur le mur ».

L’expert évoque donc trois causes pouvant être à l’origine des désordres affectant le mur :

d’abord des défauts liés au mur lui-même, dans son dimensionnement, ses matériaux et sa conception,

ensuite une aggravation causée d’un côté par la présence d’un grillage en métal et enfin par la poussée des racines des arbres avoisinants.

Force est de constater là encore que le demandeur ne démontre pas avec l’évidence requise en référé que ces causes, même à supposer qu’elles sont effectivement à l’origine des désordres, puissent être attribuées au défendeur.

S’agissant de la construction du mur, le demandeur ne développe pas d’éléments et produit une pièce, procès-verbal de la réunion du conseil d’administration du 17 avril 1969 de l’habitat communautaire de [Localité 24], qui fait état du projet de construction d’un mur de séparation du [Adresse 18], dont la construction était repoussée, selon note du 28 avril 1969.

Cet élément n’est pas de nature, avec l’évidence requise en référé, à démontrer une responsabilité du SDC défendeur.

S’agissant du grillage, le point n’est pas davantage développé. Il est produit un courrier daté du 7 août 1970 de la SCP [Adresse 12], syndic dudit immeuble, adressé visiblement au syndic du [Adresse 7], et lui demandant « de prendre les dispositions utiles afin de réparer au plus tôt le grillage ». Une mention présentée comme une note téléphonique du 23 octobre 1971 mentionne que « la palissade est réparée ».

Cet élément n’est pas de nature, avec l’évidence requise en référé, à démontrer une responsabilité du SDC défendeur.

S’agissant des arbres, le SDC demandeur souligne que les arbres pris en photo dans le rapport appartiennent au SDC défendeur. Celui-ci rétorque que le SDC demandeur a également des arbres à proximité du mur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le SDC demandeur ne démontre pas avec l’évidence requise en référé que le SDC défendeur serait responsable des dégradations subies par le mur séparant les parcelles Section [Cadastre 22] et Section AF n°[Cadastre 14].

Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du SDC demandeur, qui sera en conséquence condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société R.B.H.,

CONDAMNONS le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société R.B.H., aux dépens.

FAIT À [Localité 26], le 31 juillet 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président