TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 OCTOBRE 2025
N° RG 24/02864 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z22E
N° AB minute :
DEMANDERESSE S.C.I. […] S.C.I. […] […] 17 rue […] Cherche Midi 75006, PARIS S.A.S. 24&7 VINGT-QUATRE Représentée par Maître Alain DE LANGLE AB la SCP NICOLAS
& SEPT, GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau AB Y X PARIS, vestiaire : P0208
DEFENDERESSE
S.A.S. […] […]
Représentée par Maître Emmanuel BOUKRIS AB la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocats au barreau AB PARIS
Madame Y X 208 Avenue Marx Dormoy 92120, MONTROUGE
Représentée par Maître Emmanuel BOUKRIS AB la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocats au barreau AB PARIS
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
PrésiABnt  : François PRADIER, 1er Vice-présiABnt, tenant l’audience ABs référés par délégation […] PrésiABnt […] Tribunal,
Greffier : Philippe GOUTON, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe […] tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue ABs débats.
1

---

Nous, PrésiABnt , après avoir enten[…] les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience […] 30 juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date […] 1er juillet 2013, Madame Z AA AB AC et Madame AD AA AB AC ont consenti à la société SARL LE PUB MAILLOT un bail commercial sur un local situé au rez-AB-chaussée droite AB l’immeuble […], étant précisé que par la suite, la SCI […] vient désormais aux droits ABs consorts AA AB AC.
Suivant acte sous seing privé en date […] 1er mars 2021, le bail commercial a été cédé à la société SAS CARRE D’AS.
Cette ABrnière ayant fait par la suite l’objet d’une procé[…]re AB liquidation judiciaire, une ordonnance […] juge-commissaire en date […] 26 décembre 2023 a autorisé la cession […] fonds AB commerce au profit AB Madame Y X pour le compte d’une société en cours AB constitution.
Par acte […] 24 juillet 2024, la SCI […] a fait signifier à Madame Y X et à la société SAS VINGT-QUATRE & SEPT un commanABment, visant la clause AB résiliation AB plein droit insérée au contrat AB bail, portant sur le paiement AB la somme AB 111.554,95 euros au titre AB l’arriéré locatif.
Considérant que Madame Y X et la société SAS VINGT-QUATRE & SEPT n’avaient pas régularisé les causes AB ce commanABment dans le délai imparti, la SCI […] a, par actes AB commissaires AB justice en date ABs 03 et 05 décembre 2024, assigné Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT ABvant le présiABnt […] tribunal judiciaire AB Nanterre statuant en matière AB référé, aux fins AB voir obtenir la résiliation AB plein droit […] bail par le jeu AB la clause résolutoire, l’expulsion AB Madame X, la condamnation ABs défenABresses au paiement d’une provision AB 109.701,34 € au titre AB l’arriéré locatif, ainsi qu’au paiement d’une inABmnité d’occupation.
L’affaire étant venue une première fois à l’audience […] 24 février 2025, elle a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties AB se mettre en état.
Lors AB l’audience […] 30 juillet 2025, elle a été retenue pour être plaidée.
Au visa AB nouvelles conclusions écrites transmises à l’audience, la SCI […] a ABmandé à la juridiction AB :
JUGER recevables les ABmanABs AB la SCI […],
CONSTATER la résiliation […] bail commercial par acquisition AB la clause résolutoire,
ORDONNER l’expulsion AB Madame Y X et AB la société VINGT-QUATRE & SEPT ainsi que celle AB tous occupants AB leur chef si besoin est avec l’as[…]tance AB la Force Publique et d’un serrurier, ABs locaux qu’elles occupent dans l’immeuble […] […] à […] (92200),
ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration AB tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garAB meuble qu’il plaira au bailleur et ce, aux frais, risques et périls AB la défenABresse,
2

---

FIXER l’inABmnité d’occupation à compter […] 24 décembre 2023 au montant résultant […] bail ABs locaux,
CONDAMNER solidairement et par provision Madame Y X et la société VINGT- QUATRE & SEPT à payer la somme AB 150.098,19€ arrêtée à la date ABs présentes et aux inABmnités d’occupation […]es à compter ABs présentes jusqu’à la libération définitive ABs lieux,
A TITRE SUBSIDIAIRE VU L’ARTICLE 544 DU CODE CIVIL
JUGER que Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT occupent sans droit ni titre le local commercial situé au rez-AB-chaussée AB l’immeuble […] […] à […] (92200),
En conséquence,
FIXER l’inABmnité d’occupation à compter […] 24 décembre 2023 au montant résultant […] bail ABs locaux dont s’agit,
CONDAMNER solidairement et par provision Madame Y X et la société VINGT- QUATRE & SEPT à payer la somme AB 150.098,19€ arrêtée à la date ABs présentes et aux inABmnités d’occupation […]es à compter ABs présentes jusqu’à la libération définitive ABs lieux,
EN TOUTES HYPOTHESES,
DEBOUTER Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT AB leurs ABmanABs
CONDAMNER solidairement la société VINGT-QUATRE & SEPT et Madame Y X au paiement AB la somme AB 5.000€ sur le fonABment AB l’article 700 […] CoAB AB procé[…]re civile, outre les entiers dépens AB l’instance qui comprendront notamment le coût […] commanABment AB payer […] 24 juillet 2024, AB l’extrait KBis et ABs états d’enABttement.
Au visa AB leurs conclusions écrites transmises à l’audience, Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT ont ABmandé AB :
A TITRE LIMINAIRE,
DECLARER irrecevable la SCI […] à agir faute AB qualité et d’intérêt,
DECLARER irrecevables les prétentions émises à l’encontre AB Madame X et AB la SAS 24&7 faute d’être propriétaire […] fonds AB commerce litigieux,
DECLARER inopposable à Madame X et à la SAS 24&7 la clause résolutoire insérée au bail commercial,
A TITRE PRINCIPAL
REJETER l’ensemble ABs ABmanABs AB la SCI […],
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER la SCI […] à payer aux DéfenABresses la somme AB 5.000€ au titre AB l’article 700 […] CoAB AB procé[…]re civile,
CONDAMNER la SCI […] aux dépens.
Lors ABs débats, la ABmanABresse a enten[…] préciser, dans le cas où l’existence d’un bail ne serait
3

---

pas reconnue par le juge ABs référés, qu’il soit procédé à l’expulsion ABs parties défenABresses […] local en question. De leur côté, les parties défenABresses ont enten[…] modifier le dispositif AB leurs conclusions écrites, en indiquant que la partie liminaire est supprimée et que leurs ABmanABs sont toutes sollicitées à titre principal. Pour le surplus, leurs prétentions et moyens sont conformes à ceux exposés dans leurs ABrnières conclusions écrites.
Conformément aux articles 455 et 446-1 […] coAB AB procé[…]re civile, pour plus ample informé AB l’exposé et ABs prétentions ABs parties, il est renvoyé à l’assignation intro[…]ctive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient AB rappeler que les ABmanABs AB « donner acte », AB « dire et juger», ou AB « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se ré[…]isent en réalité à une synthèse ABs moyens développés dans le corps ABs écritures, aucune portée juridique (en ce sens :
3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute AB constituer ABs prétentions au sens AB l’article
4 […] coAB AB procé[…]re civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.
Sur la recevabilité AB la ABmanAB en paiement AB la provision correspondant aux loyers […]s à hauteur AB la somme AB 82.363,72 €
Suivant l’article 31 […] coAB AB procé[…]re civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve ABs cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’article L622-20 alinéa 1er […] coAB AB commerce dispose que le mandataire judiciaire désigné par le tribunal a seul qualité pour agir au nom et dans l’intérêt collectif ABs créanciers.
Au cas particulier, la SCI […] ABmanAB à titre AB provision le règlement ABs loyers impayés, actualisé au jour ABs débats à la somme AB 150.098,19 €. Selon le décompte qu’elle pro[…]it aux débats, ce montant inclut le solAB ABs loyers […]s par la société SAS CARRE D’AS, placée en liquidation judiciaire, à hauteur AB la somme AB 82.363,72 €, faisant valoir que les parties défenABresses sont tenues au paiement AB celle-ci, en vertu AB la clause AB solidarité […] cessionnaire à l’égard […] cédant insérée au contrat AB bail.
Cependant, il est constant que la cession […] fonds AB commerce est intervenue au cours AB la procé[…]re AB liquidation judiciaire AB la société CARRE D’AS, ainsi que cela résulte AB l’ordonnance en date […] 26 décembre 2023 émanant […] juge commissaire auprès […] tribunal AB commerce AB Nanterre ayant autorisé la cession […] fonds AB commerce au profit AB Madame Y X.
Aux termes mêmes AB cette ordonnance, il a été décidé que le cessionnaire serait tenu AB prendre en charge les loyers […]s par la société CARRE D’AS pour un montant AB 83.220,00 €.
Or, au regard AB l’article susvisé, c’est auprès […] mandataire liquidateur que Madame Y X ABvait s’acquitter AB cette somme, ce qui au ABmeurant a été jugé par le tribunal ABs affaires économiques AB Nanterre, aux termes d’un jugement en date […] 05 mars 2025.
Dès lors, la SCI […] sera déclarée irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir, concernant sa ABmanAB AB provision au titre ABs loyers restant […]s par la société CARRE D’AS, à hauteur AB la somme AB 83.220,00 €, dirigée à l’encontre AB Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT.
Sur l’irrecevabilité ABs ABmanABs au titre AB la qualité à défendre AB Madame X et AB la société VINGT-QUATRE & SEPT
Suivant l’article 32 […] coAB AB procé[…]re civile, est irrecevable toute prétention émise par ou
4

---

contre une personne dépourvue […] droit d’agir.
Les défenABresses soulèvent l’irrecevabilité ABs ABmanABs AB la SCI […] en exécution […] bail commercial, aux motifs qu’elles n’auraient pas la qualité AB preneur dans la mesure où la cession autorisée par le juge commissaire n’a jamais été régularisée par un acte AB cession passé avec le liquidateur.
En l’espèce, la SCI […] a signifié le 24 juillet 2024 à Madame X et à la société SAS VINGT-QUATRE & SEPT un commanABment AB payer la somme AB 111.554,95 € au titre AB loyers et charges […]s au 19 juillet 2024. Ce commanABment visait la clause résolutoire insérée au contrat AB bail conclu le 1er juillet 2013.
Considérant que les défenABresses ne s’étaient pas acquittées AB cette somme dans le délai d’un mois à compter AB la signification […]dit commanABment, elle a sollicité auprès AB la présente juridiction la constatation AB la résiliation […] bail par le jeu AB la clause résolutoire et par voie AB conséquence, l’expulsion […] local loué, l’enlèvement ABs meubles et objets mobiliers le garnissant, la condamnation ABs défenABresses au paiement d’une inABmnité d’occupation, ainsi que celle en paiement au titre ABs loyers impayés.
Ainsi que cela été rappelé précéABmment, une ordonnance […] juge commissaire, prise dans le cadre AB la procé[…]re AB liquidation judiciaire AB la société CARRE D’AS, a autorisé le mandataire liquidateur judiciaire à céABr le fonds AB commerce AB cette société à Madame Y X, étant précisé qu’une telle cession entraîne celle […] droit au bail. Toutefois, il ressort également ABs explications ABs parties que cette cession n’a jamais été régularisée par Madame X.
Or, si la vente […] fonds AB commerce est parfaite dès la décision […] juge-commissaire qui en a ordonné la cession, il n’en ABmeure pas moins que le transfert AB propriété […] fonds AB commerce comprenant le droit au bail commercial n’intervient que lorsque l’acte AB cession est conclu.
Il est à noter par ailleurs que la décision […] juge commissaire ne comporte aucune clause relative à un transfert anticipé AB la propriété […]dit fonds au jour AB ladite ordonnance.
Il en résulte qu’à défaut d’avoir signé l’acte AB cession […] fonds AB commerce, ni Madame X, ni la société SAS VINGT-QUATRE & SEPT en cours AB constitution appelée à se substituer à Madame X ne sont ABvenues propriétaires […]dit fonds à ce jour et ne peuvent donc être considérées comme titulaires […] droit au bail sur le local loué précéABmment à la société CARRE D’AS.
Il s’en évince que les ABmanABs formées par la SCI […] en exécution […] contrat AB bail […] 1er juillet 2013 sont irrecevables à l’encontre ABs parties défenABresses.
Sur les ABmanABs subsidiaires AB la SCI […] au titre AB l’occupation sans droit ni titre
Aux termes AB l’article 544 […] coAB civil, la propriété est le droit AB jouir et disposer ABs choses AB la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.
Les parties défenABresses ne contestent pas qu’elles occupent les lieux, ayant fait l’objet […] bail consenti à la société SAS CARRE D’AS. A cet égard, l’ordonnance […] juge commissaire précité avait fixé la date d’entrée en jouissance au profit […] cessionnaire à la date AB signature AB ladite ordonnance.
Les défenABresses déniant avoir la qualité AB preneur au bail , celles-ci ne démontrent pas pour autant qu’elles disposent d’un titre leur permettant d’occuper les lieux.
5

---

Or l’occupation sans droit ni titre […] bien d’autrui constituant un trouble manifestement illicite, il convient dès lors AB faire droit à la ABmanAB AB la SCI […] en vu d’ordonner leur expulsion […] local en question.
En second lieu, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur […] propriétaire au paiement d’une inABmnité en réparation […] préjudice qu’il subit en raison AB la privation AB jouissance AB son bien. Par ailleurs, la fixation d’une telle inABmnité doit satisfaire au principe AB la réparation intégrale.
A cas particulier, la part non sérieusement contestable ne doit pas excéABr le montant […] loyer que ABvait régler l’ancien locataire, au jour AB l’ordonnance […] juge commissaire, soit la somme AB 12.206,00 € par trimestre, ou 4068,67 € par mois, à laquelle il convient d’ajouter la provision sur charges fixée à 150 € par mois.
Les défenABresses étant présumées occuper les lieux ABpuis le 26 décembre 2023, il conviendra AB fixer l’inABmnité d’occupation à compter […] 1er janvier 2024, étant observé que le loyer […] 4ème trimestre 2023 […] par la société CARRE D’AS est comptabilisé dans la somme AB 83.220,00 € dont Madame X ABmeure reABvable vis-à-vis […] mandataire AB la liquidation judiciaire AB cette société.
D’autre part, au vu […] décompte pro[…]it par la ABmanABresse, il apparaît que celle-ci a été bénéficiaire AB plusieurs versements à compter […] 1er janvier 2024, pour un montant total AB 27.415,72 €.
Il s’en évince qu’à la date AB ce décompte actualisé au 23 juillet 2025, Madame Y X et la société SAS VINGT-QUATRE & SEPT seront condamnées in soli[…]m à titre AB provision, au paiement AB la somme AB 61.176,28 € (12.656 € x 7 T – 27415,72 €) au titre ABs inABmnités d’occupation jusqu’au 30 septembre 2025.
Elles seront condamnées également in soli[…]m au paiement AB ladite inABmnité à titre provisoire, à compter […] 1er octobre 2025, jusqu’à libération effective ABs lieux, à hauteur AB 4218,67 € tous les mois
Sur les dépens et l’article 700 […] coAB AB procé[…]re civile
En application AB l’article 696 […] coAB AB procé[…]re civile, Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT, ayant globalement succombé à leurs prétentions, seront condamnées in soli[…]m aux entiers dépens et verront rejeter leur ABmanAB en paiement au titre ABs frais irrépétibles.
Néanmoins, dans la mesure où les défenABresses sont dépourvues AB la qualité AB preneur, il conviendra d’écarter ABs dépens le coût […] commanABment […] 24 juillet 2024, ainsi que celui AB l’extrait Kbis et ABs états d’enABttement.
Eu égard aux circonstances AB la cause et à la position ABs parties, il est inéquitable AB laisser à la charge AB la SCI […] la totalité ABs frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commanAB l’octroi AB la somme AB 2000 € au bénéfice AB cette ABrnière sur le fonABment AB l’article 700 […] coAB AB procé[…]re civile.
Il convient AB rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS irrecevable la SCI […] en sa ABmanAB AB provision, à hauteur
6

---

AB la somme AB 83.220,00 € au titre ABs loyers […]s par l’ancien preneur, en la personne AB la société CARRE D’AS, dirigée à l’encontre AB Madame Y X et la société VINGT- QUATRE & SEPT,
DÉCLARONS irrecevable la SCI […] en ses ABmanABs formées sur le fonABment AB l’exécution […] contrat AB bail en date […] 1er juillet 2013 vis-à-vis AB Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT,
CONSTATONS que Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT sont occupantes sans droit ni titre […] local situé au rez-AB-chaussée droite AB l’immeuble […],
ORDONNONS l’expulsion ABsdits lieux AB Madame Y X et AB la société VINGT- QUATRE & SEPT ainsi que celle AB tous occupants AB leur chef avec si nécessaire le concours AB la force publique,
FIXONS une inABmnité d’occupation par mois égale au montant […] ABrnier loyer au jour AB l’ordonnance […] juge commissaire […] 26 décembre 2023, augmenté AB la provision sur charges (soit la somme AB 4218,67 € par mois) ;
SEPT à payer à la SCI […], à titre AB provision, la somme AB 61.176,28 € au titre ABs inABmnités d’occupation […]es entre le 1er janvier 2024 et le 30 septembre 2025,
CONDAMNONS in soli[…]m à titre AB provision Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT à compter […] 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective ABs lieux, à payer tous les mois l’inABmnité d’occupation mensuelle ci-ABssus fixée,
SEPT à payer à la SCI […] la somme AB 2000 € sur le fonABment AB l’article 700 […] CoAB AB procé[…]re civile,
REJETONS la ABmanAB en paiement AB Madame Y X et AB la société VINGT- QUATRE & SEPT émise AB ce chef,
CONDAMNONS Madame Y X et la société VINGT-QUATRE & SEPT aux entiers dépens AB la présente instance,
DISONS cependant qu’il y a lieu d’écarter ABs dépens le coût […] commanABment […] 24 juillet 2024, ainsi que celui AB l’extrait Kbis et ABs états d’enABttement ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
FAIT À NANTERRE, le 22 octobre 2025.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Philippe GOUTON, Greffier François PRADIER, 1er Vice-présiABnt
7