N° RG 24/00884 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGQW

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 21 Novembre 2024

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S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7]

C/

[H] [V]

[T] [C] épouse [V]

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copie exécutoire délivrée le 21/11/2024 à :

M^e Catherine GRENO – ST NAZAIRE

copie certifiée conforme délivrée le 21/11/2024 à :

M^e Catherine GRENO – ST NAZAIRE

la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT – 291

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 9]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 17 Octobre 2024

PRONONCÉ fixé au 21 Novembre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Catherine GRENO, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [H] [V],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [T] [C] épouse [V],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Gaëtane THOMAS-TINOT de la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 17 octobre 2016 par Maître [A] [F], notaire associé à [Localité 8], les époux [H] [V] ont renouvelé un bail commercial au bénéfice des époux [U] [E] concernant un ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2016, moyennant un loyer annuel de 18 000 €. Selon acte reçu le 23 janvier 2023 par Maître [Z] [N], notaire associée à [Localité 6], la S.A.R.L. AUX PAINS SUR [Localité 7], venant aux droits des preneurs, a cédé le fonds de commerce de boulangerie à la S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7].

Se plaignant de la vétusté des locaux et de l’inertie des bailleurs à faire les réparations nécessaires pour rendre l’immeuble conforme à sa destination en vertu de leur obligation de délivrance, la S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7] a fait assigner en référé les époux [H] [V] par actes de commissaire de justice du 12 juillet 2024 afin de solliciter, au visa des articles 873-2, 606 du code civil :

— la condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de remise en état de la toiture, de remplacement d’une porte et de deux fenêtres en oscillo-battants dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— le séquestre des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux,

— la condamnation des défendeurs au paiement d’une provision de 5 000 € à valoir sur son préjudice de jouissance et d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au dernier état de ses prétentions formulées par conclusions, la S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7] maintient ses demandes initiales avec rejet de l’exception de procédure soulevée en défense, en ajoutant à titre subsidiaire une demande d’expertise avec consignation des loyers dans l’attente du rapport, et fait notamment valoir que :

— l’acte de cession du fonds de commerce est produit pour justifier de la recevabilité de la demande, étant souligné que les défendeurs étaient présents lors de sa signature,

— la mauvaise foi des époux [V] est patente, compte tenu de l’absence de diligence de leur part de février à juillet 2024 pour faire réparer la toiture, alors qu’ils ont pu constater la vétusté des locaux au mois de juin, lors d’une visite à l’effet de donner mandat de vente de l’immeuble à une agence immobilière,

— les bailleurs ne justifient pas avoir signé un devis pour faire réparer le toit et après l’intervention de juillet, d’autres trous subsistent, lesquels génèrent des fuites et motivent leur demande au titre du préjudice de jouissance,

— si les fenêtres ont été changées, la porte ne l’est toujours pas,

— le rapport sanitaire signale la vétusté des locaux et en dépit d’infiltrations persistantes dans le magasin et le fournil, les époux [V] ne sont toujours pas intervenus pour remédier aux fuites et à la mauvaise isolation, ce qui a imposé de solliciter un logement en urgence, et qui justifie la demande d’expertise.

Après avoir conclu à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de justification de la qualité à agir, les époux [H] [V] concluent au rejet des demandes adverses, y compris celle additionnelle d’expertise, avec condamnation de la société DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7] à leur payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en objectant que :

— la demande est confuse à propos des désordres dénoncés,

— dès qu’ils ont été informés d’infiltrations en toiture par la locataire, ils ont fait intervenir la société LABBE, qui a réalisé des travaux conservatoires en juillet après protection du chantier par ENEDIS et rappel de leur part,

— les travaux de reprise totale de la couverture, chiffrés à 52 074,31 € seront exécutés en fonction du planning du couvreur,

— le gérant de la société DELICES ET GOURMANDISES a fait preuve de mauvaise foi en tentant de faire rédiger une attestation par le gérant de la société TEC et en refusant à l’entreprise MBC de REZE d’intervenir, au prétexte qu’elle ne serait pas professionnelle,

— dès qu’ils ont eu connaissance de la nécessité de remplacer des menuiseries, ils ont commandé les travaux à M. [M] et ont versé un acompte,

— il est surprenant que les locaux soient considérés comme inhabitables au vu des travaux demandés et des réparations intervenues,

— il n’est pas démontré la nécessité d’ordonner une expertise, alors que la vérification de la conformité aux normes résulte d’un contrôle sanitaire déjà réalisé,

— la demande de provision pour un préjudice non étayé est aussi sérieusement contestable, en l’absence de manquement à l’obligation de délivrance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte :

La S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7] présente des copies des documents suivants :

— contrat de bail,

— courriels et SMS,

— facture électricien,

— photographies,

— rapport sanitaire du 14/06/24,

— extrait d’acte de cession,

— livret de famille,

— demande de logement.

L’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir n’est plus maintenue.

Il résulte des pièces produites et des explications données que la toiture de l’immeuble présente des signes manifestes de vétusté avec plusieurs trous laissant passer des infiltrations dont les conséquences sont constatées jusque dans le local de préparation des denrées.

Il est également établi que la porte déclarée non conforme aux normes sanitaires n’est toujours pas changée.

Les époux [V] ne contestent pas leur obligation de faire exécuter les travaux de rénovation de toiture.

Ils ne justifient pas de la commande des travaux et se contentent de produire un devis de la S.A.R.L. TEC du 12/09/24, non signé, faisant état d’ailleurs de remplacements conservatoires d’ardoises au préalable, démontrant que les réparations opérées jusqu’à cette date n’étaient pas suffisantes même à titre conservatoire.

La facture des travaux conservatoires du 12/09/24 rappelait d’ailleurs la nécessité de prévoir le remplacement de la volige et de la zinguerie.

En ce qui concerne la porte, les époux [V] se réfèrent à une facture de juillet 2021 pour prétendre qu’elle est commandée, alors qu’en juin 2024 le contrôle sanitaire mentionne la non-conformité d’une porte, de sorte qu’il ne doit pas s’agir de la même ou qu’elle n’a toujours pas été changée.

Il convient donc de faire droit aux demandes en laissant un temps suffisant pour l’exécution des travaux, étant donné que la période actuelle, marquée par de périodiques fortes précipitations, n’est pas favorable à l’exécution de travaux de toiture et que les délais de fourniture de menuiseries sont parfois assez longs.

Une astreinte d’un montant et d’une durée adaptées à ce qui est nécessaire sera fixée pour garantir l’exécution des travaux.

Sur la consignation des loyers :

Il n’est justifié d’aucune interdiction d’exploiter ni d’aucune impossibilité d’utiliser la partie habitation, la demande de logement n’étant pas suffisante pour établir qu’elle s’impose.

La demande de consignation des loyers n’est donc pas fondée, d’autant plus que les bailleurs auront besoin de ceux-ci pour financer les travaux.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance :

En l’absence d’impossibilité caractérisée d’exploiter les locaux ou de les habiter, la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance est sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à provision en l’état.

Sur la demande d’expertise :

Outre le fait que la demande d’expertise était formulée à titre subsidiaire, elle n’était pas fondée juridiquement sur les dispositions adéquates de l’article 145 du code de procédure civile et ne repose sur aucun motif légitime, dès lors que la nature des travaux à réaliser n’est pas en litige.

Sur les frais :

Etant les parties perdantes, les époux [V] devront supporter la charge des dépens selon le principe de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens qu’ils devront payer à la S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons les époux [H] [V] à procéder aux travaux :

— de remise en état de la toiture tels que proposés par la S.A.R.L. TEC dans son devis du 12/09/24 ou tout autre entreprise pour des prestations équivalentes,

— de remplacement d’une porte selon les préconisations du rapport sanitaire du 14/06/24,

dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 20 € par jour de retard passé ce délai pendant une durée d’un mois,

Condamnons les époux [H] [V] à payer à la S.A.R.L. DELICES ET GOURMANDISES DE [Localité 7] une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons les époux [H] [V] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE