N° RG 25/00422 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHJ

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 4], sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [D] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 09 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 08 novembre 2017, l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 4] (ci-après l’OPH) a donné à bail à Madame [T] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (40), moyennant le paiement d’un loyer d’un montant mensuel initial de 415,90 euros, outre la somme de 20,47 euros au titre des charges.

La somme de 416 euros a été versée au bailleur au titre du dépôt de garantie.

Le 1er décembre 2017, un état des lieux contradictoire a été dressé lors de l’entrée dans le logement.

Par courrier du 23 décembre 2024 réceptionné par le bailleur le 27 décembre 2024, la locataire a informé le bailleur qu’elle allait quitter les lieux et qu’elle bénéficiait d’un préavis d’un mois.

Le 05 février 2025, un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement.

Le 14 avril 2025, l’OPH a mis en demeure Madame [D] de lui régler la somme de 5175,59 euros au titre du solde de son compte locataire, dans un délai de dix jours, en vain.

Par acte du 12 août 2025, l’OPH a assigné Madame [T] [D] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, et a sollicité de voir, au visa des articles 1730 et suivants du code civil :

— condamner Madame [T] [D] épouse [H] à lui payer la somme de 2511,90 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives,

— la condamner à payer à l’OPH la somme de 2663,69 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner Madame [T] [D] épouse [H] au paiement de la somme de 1000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’OPH représenté par son conseil a soutenu ses demandes.

Assignée à étude, Madame [T] [D] épouse [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des loyers

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’historique du compte locataire en date du 04 juillet 2025 que Madame [D] épouse [H] a quitté le logement donné à bail avec un arriéré locatif d’un montant de 2663,69 euros au 05 février 2025; que malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 14 avril 2025, elle n’a effectué aucun règlement.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [D] épouse [H] à régler la somme de 2663,69 euros à l’OPH au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre des réparations locatives

L’OPH réclame la somme de 2511,90 euros à Madame [D] épouse [H] au titre des réparations locatives, et ce après avoir déduit le montant du dépôt de garantie (2927,90 – 416). Il soutient que :

— l’état des lieux de sortie fait ressortir un mauvais état de certaines parties de l’appartement et de la nécessité d’un nettoyage, outre l’absence de diverses douilles, le mauvais état de l’évier de la cuisine, (…)

— Madame [D] épouse [H] a signé l’état des lieux ainsi que le chiffrage de l’indemnité de réparations locatives ; que ladite indemnité réclamée résulte d’un processus contradictoire,

— elle n’a pas restitué l’ensemble des clés du logement, deux clés ayant été perdues.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(…)

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 1er décembre 2017 que le logement a été loué dans un état neuf.

A la reprise du logement, il ressort du constat contradictoire réalisé entre les parties le 05 février 2025 qu’outre un défaut de nettoyage général, de nombreux postes n’ont pas été restitués dans un bon état, et notamment en ce qui concerne l’évier de la cuisine et le bac à douche, ainsi que les portes de distribution de la salle de bain, du WC, du couloir et du cellier ; que les murs et revêtements de la cuisine, du séjour, du couloir, des chambres et du cellier ainsi que certains sols souples (salle de bain et couloir) sont également décrits comme étant en mauvais état.

Il est également relevé que des douilles et/ou ampoules sont manquantes dans certaines pièces ou en mauvais état ; que des menuiseries sont dégradées et/ou cassées dans les chambres et que deux clés de la porte d’entrée n’ont pas été restituées.

Au vu de ces constatations, il apparaît que le bien n’a pas été correctement entretenu et qu’il a été détérioré durant la location, ce qui a nécessité des réparations, et ce alors qu’il avait été loué à l’état neuf.

Dans ce contexte, il convient de condamner Madame [T] [D] épouse [H] à régler à l’OPH la somme de 2511,90 euros au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie de 416 euros).

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [D] épouse [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra en outre verser à l’OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Madame [T] [D] épouse [H] à payer à l’OPH la somme de 2663,69 euros au titre de la dette locative,

CONDAMNE Madame [T] [D] épouse [H] à payer à l’OPH la somme de 2511,90 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Madame [T] [D] épouse [H] à payer à l’OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNE aux dépens.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice-Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON