N° RG 24/01333 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOPQ

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Mars 2025

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S.A.S. SIAA

C/

S.C.I. DES ECOBUTS

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copie exécutoire délivrée le 13/03/2025 à :

M^e Gabriel NEU-JANICKI ([Localité 11])

copie certifiée conforme délivrée le 13/03/2025 à :

M^e Louis-Marie LE ROUZIC – 200Me Gabriel NEU-JANICKI ([Localité 11])

la SELARL LEXCAP – 15Me Thierry BOISNARD ([Localité 7])

dossier

copie électronique délivrée le 13/03/2025 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 10]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 06 Février 2025

PRONONCÉ fixé au 13 Mars 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. SIAA (RCS [Localité 7] n°403 017 254),

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Louis-Marie LE ROUZIC, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELARL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. DES ECOBUTS (RCS [Localité 13] n°351 245 139),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 24/01333 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOPQ du 13 Mars 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2022, la S.C.I. DES ECOBUTS a renouvelé un bail commercial au profit de la S.A.S. S.I.A.A. portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 5]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022 à destination de toutes activités commerciales et notamment d’achat de location de vente de véhicules automobiles neufs ou d’occasion, de vente de pièces de rechange, de fournitures et d’accessoires, d’entretien et de réparation de véhicules terrestres à moteur moyennant un loyer annuel de 72 274,92 € hors taxes payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant du vieillissement important de l’enrobé du parking, de l’absence de gestion des eaux pluviales, d’une barrière ne garantissant pas la fermeture du site, de l’absence de grillage sur la façade principale et du refus du bailleur d’exécuter les travaux lui incombant, la S.A.S. S.I.A.A. a fait assigner en référé la S.C.I. DES ECOBUTS par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024 afin de solliciter :

— la condamnation de la défenderesse à faire réaliser les travaux de réfection totale de l’enrobé du parking, de remplacement de la barrière et de mise en place d’un portail coulissant selon devis SAUVAGER du 06/03/23 sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à défaut de commencer les travaux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— le paiement par la défenderesse d’une somme de 115 000 € correspondant aux travaux évalués par devis augmenté de 10 % à charge pour elle de réaliser les travaux à défaut de commencement des travaux par la défenderesse dans le délai d’un mois de la signification de l’ordonnance,

— à titre subsidiaire, l’organisation d’une expertise,

— la condamnation de la défenderesse aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, la S.A.S. S.I.A.A. maintient ses prétentions initiales en portant sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à 3 000 €, avec rejet des prétentions adverses, en faisant notamment valoir que :

— en dépit de la contestation de la S.C.I. DES ECOBUTS, l’état de vétusté du parking résulte clairement d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 décembre 2024,

— la dégradation de l’enrobé ne peut résulter d’un manque d’entretien, alors qu’il a près de 25 ans au minimum, et d’ailleurs les locaux ont été loués en parfait état de réparations locatives selon les énonciations de l’acte de 2022,

— la preuve n’est pas rapportée du fait que la barrière était en parfait état et protégée par un radar à la prise à bail, alors que le scellement des poteaux n’est plus assuré et qu’il n’y a pas de contrepoids,

— les travaux sont incontestablement à la charge du bailleur au vu de la jurisprudence et au regard des articles 1754 et 1755 du code civil,

— l’état des lieux prévu par l’article 4 du bail n’a jamais été réalisé, de sorte que le bailleur a contractuellement renoncé à invoquer la responsabilité du preneur au titre des dégradations constatées dans les lieux loués,

— l’obligation de délivrance impose au bailleur de faire les travaux conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil,

— il n’est pas nécessaire de démontrer un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, puisque l’obligation du bailleur n’est pas sérieusement contestable et que son exécution peut être réclamée en nature sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

— en tout état de cause, les faits dénoncés répondent aussi à la définition d’un trouble manifestement illicite et à un dommage imminent,

— dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande principale, les éléments sont suffisants pour justifier une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La S.C.I. DES ECOBUTS conclut à l’irrecevabilité et au rejet des demandes, avec condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en écartant l’exécution provisoire qui aurait des conséquences manifestement excessives. Elle réplique que :

— il n’est justifié d’aucun dommage imminent ni d’aucun trouble manifestement illicite,

— la demanderesse n’offre pas de démontrer que les prétendus désordres justifieraient une réfection complète de l’enrobé et elle ne justifie pas de l’entretien des locaux occupés depuis 17 ans,

— l’activité de concession automobile est possible sans difficulté et il appartient à la demanderesse de boucher les trous,

— il en va de même concernant la barrière et le portail, sachant que la société SIAA a déclaré parfaitement connaître les lieux dans le cadre du bail de renouvellement qu’elle a elle-même établi moins d’un an avant ses réclamations,

— il existait un système de radar et une alarme en cas de franchissement d’un faisceau lumineux,

— la demande d’expertise ne doit pas être destinée à pallier la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte et la demande de provision :

Il résulte des échanges intervenus avant l’instance depuis 2023 que les parties sont en discussion sur les demandes de travaux formées par la locataire et que le bailleur a seulement reconnu devoir réaliser une mise à niveau périphérique pour pallier la contrepente avec une voie de circulation, travaux qui étaient en cours sur les photographies produites.

Les photographies et le procès-verbal de constat produits ne permettent pas au juge des référés de se faire une opinion claire sur l’état des ouvrages litigieux, ni sur les causes techniques des désordres allégués.

Il est bien certain qu’aller faire des constatations en cet hiver très pluvieux sur un parking à 9 heures du matin alors que le temps était justement manifestement très humide et maussade peut fausser le jugement sur l’état des lieux, qui apparaissent ainsi comme si les photos étaient en noir et blanc.

En tous cas, ni le commissaire de justice ni le juge ne sont techniciens, et il n’est pas possible de déterminer en l’état si les quelques nids de poule constatés par Me [G] [H] résultent d’un manque d’entretien récent, compte tenu des conditions atmosphériques particulièrement pénibles en 2024, ou s’ils sont plus anciens.

De même la présence de secteurs où le commissaire de justice décrit un « plumage » ou des « pelades » de l’enrobé ainsi que la présence de gravillons ne sont pas des phénomènes évidents, et il est difficile de savoir s’ils constituent une dégradation anormale ni s’ils gênent l’usage des lieux.

Si la barrière est décrite comme « constituée de deux barres métalliques sur potences fixées au sol, le tout d’aspect vétuste. » et que les photographies les montrent dans leur état relevé, il n’est pas non plus possible de se convaincre d’une gêne à l’utilisation, qui n’a pas été testée par le constatant.

La seule ancienneté de l’enrobé et des dispositifs de fermeture du site supposés remonter à plus de 25 ans ne permet pas de présumer qu’ils sont vétustes, tout ce qui est vieux n’étant pas nécessairement hors d’état d’usage, étant observé qu’un parking de concession automobile n’est pas une voie d’autoroute, que sa durée d’utilisation est plus élevée et que faute de connaître la composition initiale de celui-ci, il n’est même pas certain que sa résistance à l’usage soit fortement affectée.

En tout état de cause, il ne peut pas être présumé que les lieux ne seraient pas conformes à leur destination et que le bailleur serait fautif au regard de l’obligation de délivrance, dès lors qu’il est possible de constater sur les photographies que le parking est normalement utilisé pour le stockage de véhicules portant des annonces de vente.

En l’état des éléments produits, il est donc impossible de constater une obligation non sérieusement contestable à la charge du bailleur d’effectuer des travaux, pas plus qu’un trouble manifestement illicite, et encore moins un dommage imminent.

Les demandes principales d’exécution de travaux en nature et de paiement d’une provision sur leur coût seront donc rejetées.

Sur la demande d’expertise :

La S.A.S. S.I.A.A. présente des copies des documents suivants :

— renouvellement de bail du 24 mars 2022,

— courriers et courriels,

— photographies,

— procès-verbal de constat du 5 décembre 2024.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.A.S. S.I.A.A. concernant notamment la dégradation de l’état de l’enrobé du parking et les modalités de fermeture du site sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

La défenderesse ne peut pas contester sérieusement le motif légitime de l’expertise, alors que les échanges entre les parties depuis 2023 démontrent qu’il y a un litige sur l’appréciation de l’ampleur des dégradations et sur leurs causes.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur les frais :

Etant à ce stade impossible de désigner une partie perdante, les dépens seront laissés à la charge des parties qui les ont exposés. Il est aussi équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à

M. [C] [I],

expert près la cour d’appel de [Localité 12],

demeurant [Adresse 2],

Port. : 06.80.36.55.23, Mèl : [Courriel 8]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que la S.A.S. S.I.A.A. devra consigner au greffe avant le 13 mai 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 avril 2026,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE