Décision du 22 Mai 2025

Minute n° 25/00075

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 40]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 22 Mai 2025

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Rôle N° RG 24/00026 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG77

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 40]

DEMANDEUR :

S.C.I. BEREAL

[Adresse 15]

[Localité 21]

représentée par M^e Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

SEQUANO AMÉNAGEMENT

[Adresse 32]

[Adresse 11]

[Localité 20]

représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 18]

[Localité 19]

représentée par Madame Sylvie [J], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL,Magistrat désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 35]

Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 01 Octobre 2024

Date des débats : 12 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 22 Mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI BEREAL était propriétaire d’une parcelle située [Adresse 10]) cadastrée section [Cadastre 31], de 2.718 m². Cette parcelle est située dans la Zone d’Aménagement Concerté de l’Horloge dont le projet d’aménagement a été approuvé dès 2006 et confié à la société SEQUANO AMENAGEMENT dès 2008.

L’ensemble immobilier est composé de trois bâtiments en enfilade.

Le premier bâtiment est composé de plusieurs bureaux vides, d’une salle qui correspondait à une cuisine et de sanitaires comprenant une cabine de douche.

Le deuxième bâtiment, élevé sur simple rez-de-chaussée, correspond à un entrepôt/atelier.

Entre ces deux bâtiments, se trouvent quatre boxes.

A la suite du deuxième bâtiment, se trouve un troisième bâtiment, anciennement utilisé à usage d’entrepôt et d’atelier.

Le fond du troisième bâtiment donne accès au fond de la cour extérieure, qui longe l’ensemble des bâtiments.

A l’avant et à gauche de l’entrée de la parcelle, figurent sept emplacements de stationnement extérieurs. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 1er octobre 2024, annexé à la présente décision.

L'[Adresse 25] se trouve dans la commune de [Localité 37] dans un quartier mixte comprenant habitations et locaux d’activité. Elle est à double de sens de circulation.

Le bien exproprié se situe à proximité de la station [Localité 29]-[Localité 34]-[Localité 36] Queneau de la ligne 5 du métro et à proximité de la commune de [Localité 34].

Suivant arrêté préfectoral n°2013-2160 du 18 juillet 2013, a été déclarée d’utilité publique au profit de SEQUANO AMENAGEMENT, l’acquisition des biens et droits réels immobiliers nécessaires au projet d’aménagement de la [Adresse 41].

Par arrêté n°2014-2436 du 18 septembre 2014, le Préfet de Seine-[Localité 40] a déclaré cessibles au profit de SEQUANO AMENAGEMENT les parcelles nécessaires à la réalisation du projet. Cet arrêté a été annulé par jugement du Tribunal administratif de Montreuil en date du 6 avril 2023 dont SEQUANO AMENAGEMENT a interjeté appel. L’appel est pendant.

Par arrêté n°2018-1466 du 27 juin 2018, l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 18 juillet 2013 a vu ses effets prorogés pour une durée de cinq ans.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 4 novembre 2014, rectifiée par ordonnance du 17 mars 2015, au profit de SEQUANO AMENAGEMENT par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny. Ladite ordonnance a été notifiée à la SCI BEREAL par la société SEQUANO AMENAGEMENT par courrier daté du 2 décémbre 2021.

La société SEQUANO AMENAGEMENT n’ayant pas notifié d’offres indemnitaires à la SCI BEREAL, cette dernière a mis en demeure la société SEQUANO AMENAGEMENT par lettre recommandée avec accusée de réception du 29 septembre 2023, de lui notifier une offre indemnitaire.

Aucune offre n’étant intervenue, la SCI BEREAL a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny le 26 avril 2023 aux fins de fixation de l’indemnisation.

Par une ordonnance rendue le 1er août 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 1er octobre 2024, dûment signifiée.

Les parties étaient présents lors du transport judiciaire sur les lieux du bien exproprié au cours duquel la date d’audience a été fixée au 12 décembre 2024.

Par mémoire en réplique reçu le 12 décembre 2024, la société BEREAL sollicite du juge de l’expropriation de :

— à titre principal :

— fixer l’indemnité d’expropriation comme suit :

*2.655.550 € à titre d’indemnité principale ;

*266.555 € à titre d’indemnité de remploi ;

*108.000 € à titre de perte de revenus de loyers ;

* Soit un total de 3.030.105 €

— à titre subsidiaire :

— fixer l’indemnité d’expropriation comme suit :

*1.945.000 € à titre d’indemnité principale ;

*195.000 € à titre d’indemnité de remploi ;

*108.000 € à titre de perte de revenus de loyers ;

* Soit un total de 2.248.000 €

— en tout état de cause, accorder à la SCI BEREAL une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par un mémoire en réplique reçu le 3 décembre 2024, la société SEQUANO AMENAGEMENT a sollicité du juge de l’expropriation de fixer l’indemnité d’expropriation comme suit :

> 1.459.200 € à titre d’indemnité principale ;

> 146.920 € à titre d’indemnité de remploi ;

> indemnité pour perte de revenus locatifs : néant ;

Par des conclusions récapitulatives, reçues le 7 mars 2025, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 1.924.797 euros, soit :

—  1.740.000 € à titre d’indemnité principale ;

—  175.000 € au titre du remploi.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 12 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mars 2025 au cours de laquelle les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du Code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités du bien exproprié

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Conformément aux articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.

La valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

— Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation ; …) ;

* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : conformément aux dispositions des articles L.213-6 alinéa 1 et L.213-4 du code de l’urbanisme, elle se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. ;

* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, le bien de la partie expropriée doit être évalué selon :

— leur consistance au 4 novembre 2014, date de l’ordonnance d’expropriation ;

— les valeurs des biens à la date du présent jugement.

Pour la SCI BEREAL, la commune de Romainville est couverte par le PLUi Est Ensemble qui a succédé au PLU de Romainville, adopté par le Conseil de Territoire le 4 février 2020.

La dernière modification du PLUi Est Ensemble date du 27 juin 2023 et est entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Ni le commissaire du gouvernement, ni la société SEQUANO AMENAGEMENT ne constesnt cette date, qu’il convient dès lors de retenir.

A cette date, le bien est situé en zone UP Ro3c, dédiée au secteur de projet “[Adresse 41]”.

— Sur la consistance de l’ensemble immobilier

La consistance d’un bien correspond principalement :

— aux éléments qui le composent ;

— et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, l’ensemble immobilier exproprié est composé de trois bâtiments en enfilade.

Le premier bâtiment est composé de plusieurs bureaux vides, d’une salle qui correspondait à une cuisine et de sanitaires comprenant une cabine de douche.

Le deuxième bâtiment, élevé sur simple rez-de-chaussée, correspond à un entrepôt/atelier.

Entre ces deux bâtiments, se trouvent quatre boxes.

A la suite du deuxième bâtiment, se trouve un troisième bâtiment, anciennement utilisé à usage d’entrepôt et d’atelier.

Le fond du troisième bâtiment donne accès au fond de la cour extérieure, qui longe l’ensemble des bâtiments.

A l’avant et à gauche de l’entrée de la parcelle, figurent sept emplacements de stationnement extérieurs.

En ce qui concerne la consistance des biens, il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 1er octobre 2024, annexé à la présente décision, étant précisé que le juge de l’expropriation a retenu globalement un bon état d’entretien.

S’agissant de l’occupation des biens, il doit s’apprécier au 4 novembre 2014, date de l’ordonnance d’expropriation, rectifiée par ordonnance du 17 mars 2015.

La SCI BEREAL produit un bail commercial conclu le 26 décembre 2016 entre elle et la SARL FERMETURES MORATIN, soit postérieurement à l’ordonnance d’expropriation, et expose que ce bail a pris fin en septembre 2023.

Ainsi, à la date de l’ordonnance d’expropriation et au regard des éléments produits, la parcelle doit s’apprécier en valeur libre.

— Sur la méthode d’évaluation

Aux termes de leurs mémoires, les parties emploient, de manière concordante, la méthode de la comparaison.

Selon cette méthode, il s’agit de comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans une période récente sur le marché immobilier local.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, cette méthode sera donc adoptée.

Toutefois, la SCI BEREAL, s’appuyant sur un rapport d’expertise qu’elle produit, sollicite l’application d’une méthode analytique, et non globale, à savoir une évaluation distincte du terrain et des constructions.

Elle précise que la parcelle [Cadastre 31] est d’une superficie de 2.718 m², de forme rectangulaire, avec une profondeur de 273 mètres et une façade de 16 mètres sur la [Adresse 38].

La parcelle étant à usage de bureaux/activités/entrepôt, il conviendrait, selon l’expropriée, de rechercher la valeur vénale selon une approche “sol et constructions”, séparant la valeur du terrain et la valeur des constructions, en appliquant par ailleurs un abattement pour tenir compte de l’encombrement partiel du terrain par le bâti. Selon la SCI BEREAL, il convient de minorer cet abattement compte tenu de la faible hauteur des constructions et de la faible densité bâtie actuelle au regard du potentiel de constructibilité. Au surplus, le montant de l’abattement devrait être cohérent avec le coût de démolition qui permettrait de récupérer un terrain nu.

La société SEQUANO AMENAGEMENT conteste l’application d’une méthode analytique en soulignant que la fraction libre d’encombrement ne recèlerait pas le potentiel de constructibilité alléguée par l’expropriée dans la mesure où cette portion est à usage de voirie et stationnement sans laquelle l’accès aux différents bâtiments serait impossible tout comme le serait le stationnement intérieur. Ainsi, sauf à déprécier les bâtiments existants, la portion de terrain doit être maintenue libre d’encombrement à l’effet de préserver l’accessibilité aux constructions existantes.

La méthode analytique consiste à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties d’un bien, selon leur surface et en fonction de leur spécificité, tandis que la méthode globale consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage.

En l’espèce, le principe d’une valorisation distincte de divers éléments présente un caractère artificiel, dans la mesure où il n’est pas ici question de vendre séparément d’une part un terrain vague d’autre part des entrepôts, mais bien un ensemble. Il convient en conséquence d’utiliser la méthode 'terrain intégré', laquelle consiste à déterminer la valeur d’un ensemble immobilier par comparaison avec d’autres biens ayant des caractéristiques approchantes et dont seules les surfaces de construction sont retenues. La valorisation résiduelle de la fraction de terrain nue et non bâtie est impossible.

— Sur la surface

Aux termes de leurs mémoires, les parties et le commissaire du gouvernement retiennent une superficie de parcelle à hauteur de 2.718 m² et une superficie de bâtis à hauteur de 1.216 m², qu’il convient donc de retenir.

— Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Sur l’indemnité principale

En l’espèce, le juge fixera l’indemnité en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, et à un montant compris entre :

1.459.200 euros pour l’indemnité principale, méthode globale et terrain intégré, selon l’offre de la société SEQUANO AMENAGEMENT ;

Et

2.655.550 euros pour l’indemnité principale, montant proposé par la SCI BEREAL à titre principal selon application d’une méthode analytique ; et 1.945.000 €, à titre subsidiaire selon application d’une méthode globale ;

Etant précisé que le commissaire du Gouvernement évalue le bien exproprié à la somme de 1.740.000 euros, hors indemnités accessoires.

a) Sur les termes de comparaison de la SCI BEREAL

A titre liminaire, il convient de souligner que la méthode analytique est écartée au profit de la méthode globale en intégrant le terrain.

L’expropriée produit, à titre de termes de comparaison, concernant la valeur des terrains encombrés et non encombrés et la valeur des constructions :

— une expertise du cabinet COLOMER (pièce n°8) faisant état de termes de référence sans indication des références de publication au registre de la publicité foncière, et non corroborés par la production des actes de cession visés dans celle-ci, empêchant ainsi le juge de l’expropriation de vérifier que ces termes correspondent à des cessions réalisées définitivement ;

Cette expertise sera donc écartée.

— des références de la base BIEN des notaires (pièces n°9, 10, 11), sans références de publication au registre de la publicité foncière ;

En l’absence des références de publication, s’agissant de la base BIEN, ne permettant pas d’accéder aux actes de ventes pour connaître les caractéristiques des ventes, celles-ci seront écartées.

— un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny (RG n° 22/00054 ; minute 24/65) fixant la valeur de locaux d’activités de stockage et de bureaux, pour une superficie totale de 632 m² situés [Adresse 4] à [Localité 33], à hauteur de 1.120 €/m² ;

Ce terme sera écarté en raison de la différence de situation géographique et de superficie, bien moindre que celle du bien querellé.

— cinq termes de comparaison de locaux d’activités sur les communes de [Localité 33] et d'[Localité 23], selon le tableau suivant :

Terme

Date de mutation

N°Lot

Adresse

Références cadastrales / publication

Prix de vente

€

Surface

m²

Prix unitaire

€/m²

DEM

n° 1

14/06/2022

[Adresse 12]

[Adresse 26]

2022P16645

450.000 €

353,25 m²

1.274 €/m² (valeur libre)

DEM

n° 2

25/11/2022

M262, 257

LA COURNEUVE

2022P34310

600.000 €

500 m²

1.200 €/m²

DEM

n° 3

07/07/2023

[Adresse 24]

[Adresse 26]

2023P02800

1.700.000 €

1.366 m²

1.245 €/m²

DEM

n° 4

23/07/[Immatriculation 7]

[Adresse 39]

2024P11086

395.000 €

385 m²

1.025 €/m²

DEM

n° 5

28/07/2022

[Adresse 27] [Cadastre 5]

[Adresse 28]

2022P24190

440.000 €

400 m²

1.100 €/m²

La société SEQUANO AMENAGEMENT sollicite le rejet des termes de références concernant [Localité 33] et ne répond pas sur le terme relatif à [Localité 22].

Le commissaire du gouvernement ne répond pas sur les termes DEM n°1 à DEM n°5.

Concernant les termes relatifs à [Localité 33], ils doivent être écartés en raison de l’éloignement géographique par rapport au bien querellé. Il en est également ainsi concernant le terme DEM n°5 qui est situé à [Localité 23], commune non limitrophe à [Localité 37].

En conséquence, l’ensemble des termes de comparaison proposé par la SCI BEREAL est rejeté.

b) Sur les termes de comparaison de la société SEQUANO AMENAGEMENT

Cinq termes de comparaison sont proposés par la société SEQUANO AMENAGEMENT.

Terme

Date de mutation

N°Lot

Adresse

Références cadastrales / publication

Prix de vente

€

Surface

m²

Prix unitaire

€/m²

DEF

n° 1

30/01/2019

J 125

[Adresse 6]

2019P01350

NR

300 m²

1.233 €/m²

DEF

n° 2

02/04/2019

NR

[Adresse 2]

NR

NR

902,14 m²

918 €/m²

DEF

n° 3

21/06/2019

NR

[Adresse 17]

2019P05697

135.000 €

100 m²

1.350 €/m²

DEF

n° 4

12/12/2023

D46, D13

[Adresse 3]

2024P02124

1.215.400 €

1.471 m²

826 €/m²

DEF

n° 5

13/10/[Immatriculation 8]

[Adresse 1]

2022P31300

1.355.908 €

1.100 m²

1.233 €/m²

La société SEQUANO AMENAGEMENT retient une valeur de 1.200 euros/m² en valeur libre compte tenu du bon état d’entretien du bien.

Le commissaire du gouvernement écarte les trois premiers termes (DEF n°1, DEF n°2 et DEF n°3) en raison de leur caractère ancien et conserve les deux derniers termes qu’il reprend à son compte.

La SCI BEREAL ne critique pas ces termes.

En l’espèce, les termes DEF n°1 à 3 proposés par la société SEQUANO AMENAGEMENT possèdent une date de mutation dont l’ancienneté est supérieure à trois ans à la date du présent jugement. Ils devront être écartés.

A l’inverse, les termes DEF n°4 et n°5 qui concernent des parcelles situées dans le même secteur géographique et à la superficie comparable, sont pertinents et sont retenus.

c) Sur les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement

Quatre termes de comparaison sont proposés par le commissaire du Gouvernement.

Terme

Date de mutation

Date de publication

Adresse

N° de publication

Prix de vente

€

Surface

m²

Prix unitaire

€/m²

CG

n° 1

17/03/2022

01/07/2022

[Adresse 14]

2022P18436

2.150.000 €

1.400,33 m²

1.535 €/m²

CG

n° 2

29/07/2022

12/08/2022

[Adresse 13]

2022P23397

3.000.000 €

1.354 m²

2.216 €/m²

CG n°3

25/01/2024

[Adresse 30]

[Adresse 3]

2024P02124

1.215.400 €

1.471 m²

826 €/m²

CG n°4

NR

D55

[Adresse 1]

2022P31300

1.355.908 €

1.100 m²

1.233 €/m²

La valeur moyenne des termes de comparaison retenue par le commissaire de Gouvernement est de 1.452 € du m².

La SCI BEREAL ne critique pas ces termes.

Quant à la société SEQUANO AMENAGEMENT, elle ne critique pas ces termes, étant précisé que les termes CG n°3 et CG n°4 sont identiques aux termes DEF n° 4 et DEF n°5.

En l’espèce, les termes CG n°1 et n°2 proposés par le commissaire du Gouvernement ne seront pas retenus car concernant des biens situés à [Localité 34].

Les termes CG n°3 et n°4, étant identiques à DEF n°4 et DEF n°5, ces derniers ayant été retenus, il convient donc de les retenir au même titre sans les comptabiliser deux fois.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, deux références ont été retenues :

— DEF 4/CG 3 : valeur au m² = 826 €

— DEF 5/CG4 : valeur au m² = 1.233 €

La moyenne arrondie de ces termes est de 1.013 €/m².

A la suite du transport judiciaire sur les lieux, il convient de prendre en compte les facteurs de plus-value du bien tels que :

— un emplacement géographique très avantageux grâce à son implantation au [Adresse 9] qui lui confère une proximité de la station de métro [Adresse 16] ;

— une grande superficie offrant un excédant de terrain non bâti à hauteur de 962 m² ;

— un bon état général d’entretien du bien ;

Ainsi, au regard des éléments développés ci-dessus et des caractéristiques du bien à évaluer, il convient d’appliquer une plus value à hauteur de 20 % pour la parcelle (1.013 x 0,20) et de fixer la valeur du mètre carré arrondie de celle-ci à 1.216 €.

Par conséquent, l’indemnité de dépossession est fixée à 1.478.656 € (1.126 m² x 1.216 €)

2 -Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition d’un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 1.478.656 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 €

15 % de 5.000 € à 15 000 € = 1 500 €

10 % sur 1.463.656 € = 146.366 €, arrondi

soit un total de 148.866 euros

L’indemnité totale de dépossession est donc de 1.627.522 €, décomposé comme suit :

— indemnité totale : 1.478.656 €

— indemnité de remploi : 148.866 €

3- Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Selon l’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La SCI BEREAL sollicite une indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs correspondant aux loyers perdus pendant une année, soit 108.000 €.

Elle souligne que le locataire ne pouvait plus faire de travaux et développer son activité, l’obligeant ainsi à quitter les lieux en septembre 2023. La SCI BEREAL souligne qu’elle ne pouvait plus relouer le bien puisqu’elle n’était plus propriétaire. La SCI BEREAL indique ainsi avoir subi un préjudice en raison de la perte de loyers qui constituaient le complément de retraite du dirigeant de l’entreprise.

La société SEQUANO AMENAGEMENT sollicite le rejet de cette demande au motif que le départ de la société FERMETURES MORATIN, locataire, est intervenue volontairement sans que cette dernière ait sollicité de l’expropriant une indemnité d’éviction.

Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation.

En l’espèce, la SCI BEREAL produit le bail commercial du 26 décembre 2016 et un compte de résultat faisant apparaître un revenu annuel de loyers à hauteur de 108.000 €.

Toutefois, la SCI BEREAL ne justifie pas du caractère certain de son préjudice dans la mesure où aucun élément n’est versé permettant de s’assurer que la rupture unilatérale du bail commercial, qui par ailleurs a été signé postérieurement à l’ordonnance d’expropriation, est liée à la procédure d’expropriation.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI BEREAL.

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La société SEQUANO AMENAGEMENT, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI BEREAL la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition ;

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 1er octobre 2024 ;

FIXE à 1.627.522 € (un million six-cent vingt-sept mille cinq-cent vingt-deux euros) l’indemnité totale de dépossession due par la société SEQUANO AMENAGEMENT à la SCI BEREAL pour dépossession de la parcelle sise [Adresse 10]) cadastrée section [Cadastre 31] ;

DIT que la somme de 1.627.522 € est ainsi composée :

— indemnité totale : 1.478.656 €

— indemnité de remploi : 148.866 €

*20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 €

*15 % de 5.000 € à 15 000 € = 1 500 €

*10 % sur 1.463.656 € = 146.366 €, arrondi

CONDAMNE la société SEQUANO AMENAGEMENT à payer à la SCI BEREAL une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SEQUANO AMENAGEMENT au paiement des dépens de la présente procédure ;

DÉBOUTE les parties du surplus ;

Maxime-Aurelien JOURDE

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation