MINUTE N°

N° RG 25/00715 – N° Portalis DB22-W-B7J-TFZS

Société EIFFEL LUMINAIRE

C/

Madame, [N],, [T], [P], [Z] épouse, [B]

Monsieur, [H], [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2026

DEMANDEUR :

Société EIFFEL LUMINAIRE, Société civile, immatriculée au R.C.S. de, [Localité 2] sous le numéro 315 493 346, dont le siège social est sis, [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ;

représentée par Maître Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame, [N],, [T], [P], [Z] épouse, [B] née le 02 Septembre 1971 à, [Localité 3] – CAMEROUN, demeurant, [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur, [H], [B] né le 02 Avril 1981 à, [Localité 4] (ESSONNE), demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrat à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Cadre Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Viviane RODRIGUES

1 copie certifiée conforme à : Madame, [N],, [T], [P], [Z] épouse, [B] et Monsieur, [H], [B]

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 20 août 2019, la SC EIFFEL LUMINAIRE a consenti à Madame, [N], [P], [Z] épouse, [B] et Monsieur, [H], [B], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F3 sis dans un immeuble à, [Adresse 4].

Le contrat de bail stipule notamment un loyer mensuel principal de 1.200 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 50 euros pour un montant total de 1.250,00 euros, payable à terme à échoir.

Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.520,00 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, les locataires ont versé une somme de 1.200,00 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, la SC EIFFEL LUMINAIRE a fait notifier, par exploit de la l’Étude ISMAN & Associés, Commissaire de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date des 30 octobre et 4 novembre 2024 portant sur la somme principale de 4.845,66 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 17 juin 2025, la SC EIFFEL LUMINAIRE a assigné à comparaître Monsieur et Madame, [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de caution est acquise et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail

— Ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, ains que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués,

— La condamnation solidaire de Monsieur et Madame, [B] à payer la somme de 6.817,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, échéance de février 2025 incluse,

— La condamnation solidaire de Monsieur et Madame, [B] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant, charges comprises, éventuellement indexé, à compter du 13 février 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

— La condamnation solidaire de Monsieur et Madame, [B] à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamnation solidaire de Monsieur et Madame, [B] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement »

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, la SC EIFFEL LUMINAIRE représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et précisé qu’elle ne disposait pas du dernier décompte locatif. Selon une note en délibéré qu’elle a été autorisée à produire, la SC EUFFEL LUMINAIRE a produit un décompte locatif arrêté au 12 janvier 2026 démontrant que la dette locative s’élève à la somme de 13.196,52 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Monsieur et Madame, [B] ont tous deux comparu en personne. Ils ne contestent pas la dette locative et précise que les derniers loyers courants ont été réglés. Madame expose exercer le métier de médecin généraliste et percevoir un bénéfice annuel de 101.000 euros. Elle précise avoir de lourdes charges liées à la structure de son cabinet.

Monsieur est ingénieur informatique et sa rémunération mensuelle s’élève à la somme de 3.500 euros, en net.

Ils souhaitent garder le logement et proposent d’apurer l’arriéré locatif en réglant la somme de 200 euros, en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 janvier 2026 a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.Le délibéré a été prorogé au 24 Mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SC EIFFEL LUMINAIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les Yvelines par lettre électronique dont il lui a été accusé réception le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 20 aout 2029 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 30 octobre et 4 novembre 2024, pour paiement de la somme principale de 4.845,66 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 janvier 2025, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur et Madame, [B] restent lui devoir la somme principale de 13.196,52 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 12janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

A l’audience, Monsieur et Madame, [B] ne contestent pas la dette locative.

Monsieur et Madame, [B] seront donc solidairement condamnés au paiement, de cette somme de 13.196,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.845,66 euros à compter du 4 novembre 2024, date du commandement de payer et à compter du 17 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

IV – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte fourni et des indications données à l’audience par la SC EIFFEL LUMINAIRE que Monsieur et Madame, [B] ont fourni d’importants efforts de règlement et que les derniers loyers courants ont été payés, notamment le dernier loyer courant du mois de janvier 2026.

Au vu de la situation de Monsieur et Madame, [B] et des règlements déjà effectués, ces derniers seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur et Madame, [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur et Madame, [B] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur et Madame, [B], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SC EIFFEL LUMINAIRE a dû accomplir, Monsieur et Madame, [B] seront condamnés à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— DECLARE recevable la SC EIFFEL LUMINAIRE en son action à l’encontre de Monsieur et Madame, [B],

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2019 entre la SC EIFFEL LUMINAIRE et Monsieur et Madame, [B] concernant appartement sis dans un immeuble à, [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 janvier 2025, minuit.

— CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame, [B] à verser à la SC EIFFEL LUMINAIRE, la somme 13.196,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.845,66 euros à compter du 4 novembre 2024, date du commandement de payer et à compter du 17 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

— AUTORISE Monsieur et Madame, [B] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités d’un montant chacune de 366,57 euros, la 36ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires.

— PRÉCISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

— DITque si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DITqu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour Monsieur et Madame, [B], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SC EIFFEL LUMINAIRE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Que Monsieur et Madame, [B] soient solidairement condamnés à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 janvier 2025 jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, la SC EIFFEL LUMINAIRE, ou à son mandataire ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

— CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame, [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

— CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame, [B] à payer à la SC EIFFEL LUMINAIRE la somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 24 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, Magistrat à Titre Temporaire et par Madame Blandine JAOUEN, Cadre Greffier.

Le Cadre Greffier, Le Magistrat à Titre Temporaire,