N° RG 25/00373 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWCH

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Juin 2025

— ----------------------------------------

[H] [S]

[J] [B] épouse [S]

C/

S.A.S. NEXITY IR

— --------------------------------------

copie certifiée conforme délivrée le 12/06/2025 à :

la SELARL ALEO – 163

la SELARL CLARENCE – 283

dossier

copie électronique délivrée le 12/06/2025 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 9]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 22 Mai 2025

PRONONCÉ fixé au 12 Juin 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Anne-Catherine SALIN, avocat au barreau de PARIS

Madame [J] [B] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Anne-Catherine SALIN, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE (RCS Lille Métropole N°824381305), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00373 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWCH du 12 Juin 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 28 avril 2022 par Me [N] [F], notaire au sein d’une société à [Localité 11], la S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE a vendu en l’état futur d’achèvement aux époux [H] et [J] [S] une maison T4 et deux emplacements de stationnement dans un ensemble immobilier géré par une association syndicale libre situé [Adresse 5].

Se plaignant d’un retard de livraison, de réserves non-levées et de désordres constatés par le cabinet ARTHEX, les époux [H] et [J] [S] ont fait assigner en référé la S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE selon acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 afin de solliciter :

— la condamnation de la défenderesse à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble suite aux éléments dénoncés dans un courrier de mise en demeure du 23 février 2025 et dans l’avis technique du cabinet ARTHEX et plus largement dans l’assignation et les pièces communiquées, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance, en réservant au juge des référés la liquidation de l’astreinte,

— l’autorisation de faire réaliser ces travaux aux frais de la défenderesse par des entreprises tierces s’ils n’ont pas été effectués dans le délai de deux mois de la notification de l’ordonnance,

— le paiement d’une somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, l’organisation d’une expertise.

La S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE réclame à titre principal une médiation ou une injonction de rencontrer un médiateur ou subsidiairement une conciliation et conclut sur le fond au débouté des demandeurs en formulant subsidiairement toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise en souhaitant des précisions et modifications de la mission de l’expert, le tout en soulignant que :

— la demande de condamnation sous astreinte ne peut reposer sur l’expertise de M. [X] réalisée sans respect du principe du contradictoire à propos de travaux de reprise ne concernant pas des réserves listées à la livraison,

— les travaux concernent des vices et défauts de conformité apparents et des vices cachés, alors que le régime juridique applicable est différent, étant souligné que seuls les entrepreneurs sont tenus de la garantie de parfait achèvement,

— les différents désordres et non conformités allégués sont contestés point par point,

— l’astreinte ne peut être justifiée, alors qu’elle n’a été informée des conclusions du cabinet ARTHEX que le 5 mars 2025, soit 12 jours avant l’assignation, et que l’expert de partie est dans l’incapacité de déterminer les causes de l’infiltration dénoncée et préconise des investigations,

— en cas d’expertise, l’expert ne peut recevoir mission de se prononcer sur le retard, alors que les demandeurs reconnaissent avoir protocolé à ce sujet mais il doit se prononcer sur les régimes applicables et prendre en compte le principe de proportionnalité dans le cadre de ses éventuelles préconisations réparatoires.

Les époux [H] [S] répliquent, en maintenant leurs prétentions initiales, que :

— le protocole transactionnel qu’ils ont signé à propos du retard de livraison n’a pas été suivi d’effet et la somme prévue n’a pas été réglée,

— la demande de médiation est purement dilatoire, alors que leurs locataires se plaignent des désordres subis,

— le vendeur est tenu des vices de construction et défauts de conformité constatés par M. [D] [X], du cabinet ARTHEX,

— si en dépit des éléments communiqués, le juge estimait la contestation soulevée sérieuse, ils sollicitent une expertise judiciaire,

— les suppléments de mission réclamés ne font que reformuler la mission qu’ils ont suggérée et présentent un caractère superfétatoire, en renchérissent le coût, et présentent un caractère indéfini et consistant à demander un avis juridique au sujet du caractère disproportionné des réparations.

MOTIFS DE LA DECISION

Si une solution négociée est bien souvent préférable à une longue procédure judiciaire, la médiation ou la conciliation ne doit pas être une entrave au légitime recours au juge pour faire trancher un litige.

En l’espèce, les demandeurs sont en droit d’attendre une exécution parfaite des obligations du vendeur en l’état d’achèvement, et ne sont pas tenus de négocier un arrangement qui permette au promoteur de différer ou limiter ses engagements.

Compte tenu du refus légitime des demandeurs de s’engager dans un processus de médiation ou de conciliation, il n’apparaît pas opportun de prononcer une injonction de rencontrer un médiateur dans cette affaire.

Les époux [H] et [J] [S] présentent des copies des documents suivants :

— contrat de réservation,

— procès-verbal de livraison,

— rapport du 21 février 2025 de M. [D] [X] du cabinet ARTHEX,

— acte notarié du 28/04/22,

— protocole d’accord transactionnel,

— contrat de location du 26/01/25,

— devis de travaux supplémentaires,

— attestation d’achèvement des travaux,

— courriers.

La demande d’exécution de travaux sous astreinte se réfère à un courrier du 23 février 2025 qui n’existe pas et correspond peut-être à celui du 28 février 2025 ainsi qu’à un rapport de M. [D] [X] du cabinet ARTHEX, auquel le dernier courrier se réfère pour les constatations.

Le rapport du cabinet ARTHEX a été établi non contradictoirement et ne peut servir à lui seul de fondement à une condamnation.

Les désordres allégués sont imprécis, comme par exemple : « traces d’humidité sur les surfaces extérieures et intérieures du logement laissant soupçonner l’existence d’infiltration d’eau » ou « absence de finition de l’ouvrage : peinture, crépis, vmc, enduit » et ne permettent pas de savoir les travaux à exécuter précisément pour y remédier.

Des désordres ou non-conformités sont allégués, alors qu’ils ne figuraient pas dans les réserves annexées au procès-verbal de livraison, comme : des volets roulants non motorisés, des volets roulants manquants, une palissade de jardin à l’envers ou cassée, dont on peut s’interroger s’ils constituent des vices ou non conformités apparents ou non à livraison à la charge du vendeur.

La demande d’exécution de travaux sous astreinte et la demande d’autorisation de les exécuter après un délai d’inexécution ne peuvent être que rejetées en l’état, dès lors que l’obligation est sérieusement contestable au vu des documents produits et des éléments qui viennent d’être évoqués.

Il résulte en revanche des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaignent les époux [H] et [J] [S] concernant leur maison sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

L’avis de l’expert peut être sollicité sur le retard de livraison, puisque le protocole signé par les époux [S] ne l’est pas par NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE et qu’il n’aurait pas été exécuté.

L’avis de l’expert ne peut être envisagé directement sur la proportionnalité de la solution réparatoire, alors que cette appréciation relève du juge du fond. L’expert pourra seulement être interrogé sur les différentes solutions techniquement envisageables pour remédier à un éventuel empiétement.

Il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à M. [P] [U], expert près la cour d’appel d'[Localité 7], demeurant [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 10]. : 06.82.48.11.88, Courriel : [Courriel 8] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres vices ou non conformités en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation et le rapport du cabinet ARTHEX, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date et si les désordres, non conformités ou vices étaient apparents à la livraison,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents et en précisant en cas d’empiètement si plusieurs solutions réparatoires sont envisageables entraînant ou non destruction ou modification d’ouvrages,

* donner son avis sur les préjudices subis et notamment le retard de livraison,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que les époux [H] et [J] [S] devront consigner au greffe avant le 12 août 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 août 2026,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge des demandeurs.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE