TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04459 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJAG

N° de Minute : L25/00563

JUGEMENT

DU : 29 Septembre 2025

[G] [T]

[F] [K] épouse [T]

C/

[M] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [T], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

Mme [F] [K] épouse [T], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

représentés par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [U], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2018, M. et Mme [G] et [F] [T] ont donné à bail à M. [M] [U] et Mme [L] [Z] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 856,63 euros majoré d’une provision sur charges de 20 euros.

Par avenant en date du 12 décembre 2018, les parties ont fixé le montant du loyer mensuel à la somme de 857,45 euros hors charges à compter du 12 décembre 2018.

Par avenant du 20 octobre 2020, M. [M] [U] est devenu seul titulaire du bail à compter de cette date.

Par acte du 26 octobre 2023, M. et Mme [T] ont fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 17.262,10 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 06 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré la demande de surendettement de M. [M] [U] recevable.

Par décision du 31 janvier 2024, la commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur du locataire débiteur, validée le 18 mars 2024 en l’absence de contestation.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, M. et Mme [T] ont fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 décembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire y insérée ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison des manquements locatifs ;

En conséquence, ordonner l’expulsion du défendeur, ainsi que tous les occupants introduits de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique,

Condamner M. [U] à payer les sommes suivantes :

17.262,10 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement,

à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation, une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’il aurait payé s’il était resté locataire et jusqu’à la libération effective des lieux,

500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens.

A l’audience du 14 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les requérants, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de leur créance à la somme de 24.707,41 euros.

M. [U], cité par acte délivré à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par mention au dossier en date du 16 décembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats aux fins de comparution du défendeur et de production de l’ensemble des pièces justificatives relatives à sa situation personnelle.

A l’audience du 03 février 2025, l’affaire a été renvoyée au 23 juin 2025 afin que M. [U] produisent les justificatifs de paiement du loyer de janvier à mai 2024.

A l’audience de renvoi, M. et Mme [T], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser le montant de leur créance à la somme de 7 215,30 euros après déduction du montant de la dette effacée à hauteur de 17.262,70 euros. Ils s’opposent à la demande de délai de paiement, faisant valoir que la situation d’impayés est ancienne, que le locataire a bénéficié d’un effacement conséquent des sommes dues et qu’il a laissé se constituer un nouvel arriéré locatif. Ils indiquent que les versements réalisés par le défendeur ne couvrent pas l’intégralité du loyer.

M. [U] sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer et charges courantes. Il fait valoir qu’il a repris le paiement régulier de son loyer, qu’il a réalisé plusieurs versements compris entre 600 et 950 euros selon ses capacités financières, que seuls deux loyers n’ont pas été réglés, que les bailleurs ne lui remettent pas les quittances de loyer alors qu’il en a besoin pour trouver un autre logement. Il ajoute qu’il travaille en qualité d’agent de sécurité moyennant un salaire de 1 600 euros par mois, qu’il a deux enfants à charge et que sa compagne ne travaille pas.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :

M. et Mme [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avec accusé de réception électronique le 27 octobre 2023 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en page 7 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023, pour la somme en principal de 17.262,10 euros.

Toutefois, en application de l’article L.722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieures, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la décision de la commission de surendettement sur la recevabilité de M. [U] est intervenue le 6 décembre 2023, soit pendant le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2023.

Dès lors, la clause résolutoire ne peut être acquise et la demande de constat de la résiliation du bail doit être rejetée.

— Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que M. [U] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 31 janvier 2024, validée le 18 mars 2024 en l’absence de contestation.

Il ressort du relevé de compte arrêté au 23 janvier 2024 émanant de la société A.I.V.S 59 produit par les bailleurs que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 19.231,26 euros, terme de janvier 2024 inclus, cette somme n’étant pas exigible du fait de la mesure de rétablissement personnel dont a bénéficié le défendeur.

Il apparaît au vu des décomptes versés aux débats et des relevés bancaires produits par M. [U] que l’arriéré locatif pour la période de février 2024 à juin 2025 s’établit comme suit :

— loyers échus impayés : 974,39 euros x 17 mois = 16.564,63 euros

— règlements de M. [U] : (1000 euros par chèque de banque du 09.03.2024 + 1000 euros par virement du 11.04.2024 + 950 euros par virement du 13.05.2024) + (600+900+800+900+900+900+900+800+900+850+900) = 11.440 euros

Soit un total restant dû de 5 124,63 euros en considération du montant de la dette effacé à hauteur de 19.231,26 euros correspondant au montant de la dette à la date de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement le 31 janvier 2024,

Cette somme de 5.124,63 euros représente plus de cinq termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les incidents de paiement sont anciens et perdurent depuis le début de la location. Il résulte en outre des relevés de compte produits que les paiements sont irréguliers, qu’ils n’interviennent pas aux termes convenus et qu’ils sont inférieurs au montant total du loyer et des charges courants.

Il est rappelé que l’effacement de la dette dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel imposée par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 31 janvier 2024 ne vaut pas paiement et ne fait pas disparaître le manquement de M. [U] à ses obligations contractuelles avant la mesure d’effacement de ses dettes.

Il apparaît au vu du décompte locatif versé aux débats que des loyers sont restés impayés après la mesure d’effacement des dettes.

Les décisions de recevabilité et de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’ont pas, en elles-mêmes, pour effet de faire obstacle à la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers. En effet, ces décisions ne font pas disparaître l’existence du fait qu’ antérieurement, le locataire a manqué à son obligation de payer son loyer. La décision de la commission ne vaut donc que pour l’avenir et ne prive pas les bailleurs de se prévaloir de la faute commise, avant la décision sur la recevabilité, par le locataire et consistant à avoir cessé de régler ses loyers à un moment où il n’était pas encore soumis à l’interdiction de payer ses dettes.

Les manquements réitérés de M. [U] à l’obligation la plus importante imposée au locataire – le paiement des loyers et charges aux termes convenus – constituent, nonobstant la situation personnelle de l’intéressé, une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Par suite, la résiliation du bail consenti à M. [U] sera prononcée à la date de l’assignation en justice du 15 avril 2024.

M. [U] sera également condamné au paiement de la somme de 5.124,63 euros créance arrêtée au 23 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Or, en l’occurrence, M. [U] s’est abstenu du paiement de nombreux termes de loyer, qu’il a bénéficié d’un effacement significatif de la dette locative à hauteur de 19.231,26 euros, que postérieurement à cette mesure d’effacement plusieurs termes de loyer sont demeurés impayés et que les versements effectués ne couvrent pas le montant intégral du loyer et des charges. En outre, il ressort des éléments financiers versés aux débats que le défendeur n’est pas en situation de régler sa dette locative en plus du loyer courant, la proposition de versement étant d’ailleurs insuffisante pour apurer la totalité de la dette dans les délais requis.

Il s’ensuit que sa demande de délais de paiement doit être rejetée.

L’expulsion de M. [U] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée et ce dernier sera condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par M. et Mme [T] du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 974,39 euros.

Sur la délivrance de quittance de loyer :

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

En l’espèce, M. [U] ne justifie pas d’une demande de quittance de sa part auprès de M. et Mme [T] durant la location. En outre, il ne précise pas la période pour laquelle il sollicite la remise d’une quittance. Enfin, l’examen du relevé de compte produit par les bailleurs montre que le défendeur n’a pas repris le versement intégral du loyer et des charges courants.

En cas de paiement partiel, le locataire ne peut demander que la délivrance d’un reçu en application du texte susvisé.

Dès lors, il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

M. [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice.

Il sera également condamné au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [G] [T] et Mme [F] [K] épouse [T] recevables en leur action ;

DEBOUTE M. [G] [T] et Mme [F] [K] épouse [T] de leur demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 15 avril 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de M. [M] [U] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à M. [G] [T] et Mme [F] [K] épouse [T] la somme de 5 124,63 euros créance arrêtée au 23 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [M] [U] de sa demande de délai de paiement ;

ORDONNE à défaut pour M. [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à M. [G] [T] et Mme [F] [K] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 974,39 euros, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [M] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

CELLULE CCAPEX

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à M. [G] [T] et Mme [F] [K] épouse [T] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [M] [U] de sa demande de délivrance de quittance de loyer ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 septembre 2025.

Le Greffier, Le Juge,