COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. LES TERRASSES DE CIMIEZ c/ [U]

MINUTE N°

DU 20 Février 2025

N° RG 24/00327 – N° Portalis DBWR-W-B7H-POEM

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Christine CURCURU-BOLIER

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Arviol PULAJ

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE CIMIEZ, Pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ACROPOLIS’IMMO dont le siège social est 47 rue Arson – 06300 NICE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

29 Corniche du Frère Marc

06000 NICE

représentée par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [U]

né le 17 Mai 1988 à ALBANIE

24 rue Rennequin

75017 PARIS

représenté par M^e Arviol PULAJ, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL, Vice-présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [U] est propriétaire des lots n°354 et 372 au sein de l’immeuble dénommé « Les Terrasses de Cimiez » situé sur la commune de Nice (06000) – 29, Corniche du Frère Marc.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [M] [U] devant le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice, en vue de sa condamnation, avec exécution provisoire, au paiement de :

— la somme de 7824,57 euros au titre des charges et provisions impayées arrêtée au 7 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 août 2022 sur la somme de 4516,51 euros,

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens

— dire que le montant des sommes retenues par le commissaire de justice au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 devront être supportés par ce dernier.

A l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 19 juin 2024 à la demande des parties.

A l’audience du 19 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 2 octobre 2024 à la demande des parties.

A l’audience du 2 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 19 novembre 2024 à la demande des parties.

A l’audience du 19 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 17 décembre 2024 à la demande des parties,

A l’audience du 17 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Terrasses de Cimiez a aux termes de ses conclusions en réponse visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des moyens et motifs, a sollicité de :

Condamner Monsieur [M] [U] à payer la somme de 2683,11 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté au 13 décembre 2024 avec intérêt au taux légal sur la somme de 4516,51 euros à compter du 3 août 2022

Condamner Monsieur [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

Condamner Monsieur [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » la somme de 2500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [M] [U] aux entiers dépens de la procédure en ce compris les coûts du commandement de payer ainsi que le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier tel que prévu par l’article 10 du décret du 10/12/2016.

Monsieur [M] [U], représenté par son conseil a aux termes de ses conclusions en défense visées à l’audience auxquelles il y a lieu de se reporter pour un exposé plus ample des ses moyens et motifs, demandé au tribunal de :

Dire que le solde débiteur de Monsieur [M] [U] doit être diminué de 434,75 euros,

Dire que le solde débiteur de Monsieur [M] [U] doit être diminué de 1842,17 euros

Dire que Monsieur [M] [U] est à jour de ses paiements

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » à la somme de 5000 euros de dommages et intérêts

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » à la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Sur la demande principale :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité de ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal ou des procès verbaux d’assemblée générale des copropriétaires du 31/10/2018, 07/01/2019, 28/04/2021, 30/05/2022 et 06/06/2023 que les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et 2024

De même, il ressort tant du tableau de répartition des charges pour l’exercice concerné par la réclamation et du relevé de compte copropriétaire au 13 décembre 2024 que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles.

Dès lors, Monsieur [M] [U] est bien redevable, déduction faite des frais de poursuite de la somme de 2160,94€, arrêtée au 13 décembre 2024.

Or, force est de relever que Monsieur [M] [U] a procédé à plusieurs versements ce qui démontre sa bonne foi. Il reste toutefois encore redevable de charges de copropriété.

Dès lors, Monsieur [M] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » la somme de 2160,94 euros au titre des charges et provisions échues au 13 décembre 2024, avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par commandement de payer du 3 août 2022 , mis en demeure Monsieur [M] [U] de régler les charges et provisions échues. Cette mise en demeure est restée infructueuse, de sorte que le syndic a eu l’obligation d’exposer des frais pour recouvrer la créance du syndicat des copropriétaires.

Les frais afférents à cette mise en demeure ( 186,17€) sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Monsieur [M] [U]

Toutefois, les frais antérieurs à cette mise en demeure, réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » (frais de rappel et frais d’ouverture d’un dossier contentieux) ne sauraient être imputables à Monsieur [M] [U], en application de l’article 10-1 de la loi de 1965. Par ailleurs, les frais de relance et de mise en demeure postérieurs à cette missive, ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires compte tenu de leur multiplication inutile (envoi d’une relance ou d’une mise en demeure mensuelle) de la date d’assignation, valant elle-même mise en demeure et de l’instance judiciaire en cours, par la suite.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de suivi contentieux, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant des provisions sur honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que ceux-ci sont indemnisés par le versement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant des frais d’assignation, ces sommes seront récupérées le cas échéant au titre des dépens. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Il apparaît, au vu de ce qui précède, que Monsieur [M] [U] est redevable de ce chef de la somme de 186,17€.

Il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » la somme de 186,17 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [M] [U] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire de sorte qu’en sollicitant paiement des charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » exerce un droit. La demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [U] sera écartée.

Pour autant, l’étude du relevé de compte de copropriétaire montre que la somme de 1080 euros a été créditée puis de nouveau portée au débit avant d’être annulée une seconde fois de sorte que les interrogations soulevées par Monsieur [M] [U] paraissent légitimes.

En conséquence, en l’absence d’éléments suffisamment probants établissant la mauvaise foi de Monsieur [M] [U] et le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez », ce dernier sera également débouté de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [M] [U] partie perdante, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de son montant, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de:

—  2160,94 euros au titre des charges de copropriété, provisions impayés arrêtée au

7 novembre 2023

—  186,17 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires

et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande de dommages et intérêts

Déboute Monsieur [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne Monsieur [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses de Cimiez » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [U] aux dépens de la procédure ;

Précise que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

La greffière La Vice-présidente