Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 03 Mars 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [X]

28 Rue de la Forêt

44130 BLAIN

S.C.I. GUINEAK

Quartier Ibarraon Bâtiment C

918 Chamin Ibarbidea

64310 ST PEE SUR NIVELLE

intervenant volontairement

représentés par Maître Virginie DANO, avocate au barreau de NANTES – 329

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [O]

Rez de Chaussée

9 Avenue Charles Henri de Cossé Brissac

44540 ST MARS LA JAILLE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 03 juin 2024 No C-44109-2024-002686

représenté par Maître Sébastien CANTAROVICH, avocat au barreau de NANTES – 71

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 avril 2024

date des débats : 06 janvier 2025

délibéré au : 03 mars 2025

RG N° RG 24/00180 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MXQR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Virginie DANO

CCC à Maître Sébastien CANTAROVICH + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2014, Monsieur [Z] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [O] un immeuble à usage d’habitation situé au 9 avenue Charles Henri de Cossé Brissac 44540 SAINT MARS LA JAILLE, moyennant un loyer révisable et actuel de 339,70 euros.

Par acte d’huissier en date du 17 août 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 915,89 euros et de justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 16 janvier 2024, Monsieur [Z] [X] a fait citer Monsieur [D] [O], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 1.096,58 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— le paiement de la somme de 4.683,88 euros au titre du changement de la chaudière ;

— une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 janvier 2025, Monsieur [Z] [X] et la S.C.I. GUINEAK, intervenant volontairement, maintiennent les demandes initiales sauf à solliciter une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que la S.C.I. GUINEAK a acquis l’immeuble le 3 avril 2024.

Monsieur [D] [O] conclut au débouté de la demande. Subsidiairement, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 25,44 euros.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 3 mars 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 10 novembre 2023 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 16 janvier 2024, soit six semaines avant la première audience du 18 avril 2024, la procédure est recevable.

Sur les frais de réparation de la chaudière

Le contrat de bail signé le 9 juillet 2014 entre Monsieur [Z] [X] et Monsieur [D] [O] prévoit qu’il appartient au locataire de veiller à l’entretien des appareils de chauffage et de production d’eau chaude, en procédant au moins une fois par an, au contrôle et au nettoyage desdits appareils.

En l’espèce, il résulte de l’attestation d’irréparabilité établie par l’entreprise LENOIR le 20 juin 2023 que la chaudière a fait l’objet d’un examen le 23 mars 2023, au cours duquel des pièces ont été changées. Lors de l’examen du 15 juin 2023, il est relevé que la chaudière n’est plus en état de produire du chauffage et l’attestation conclut que si Monsieur [D] [O] « se retrouve devant une telle situation, c’est en grande partie de sa responsabilité voire négligence ». La même entreprise transmet un devis pour le remplacement de la chaudière pour une somme de 4 683.88 euros.

Si Monsieur [D] [O] ne justifie d’aucune attestation annuelle d’entretien de la chaudière contrairement à ses obligations, il ne saurait toutefois lui être reproché l’irréparabilité intégrale de l’appareil, sans tenir compte de la vétusté du dispositif. Il n’est en effet pas démontré que sa seule négligence soit à l’origine de la défaillance de la chaudière, en l’absence de toute indication sur l’année d’installation et les conditions d’utilisation antérieures à la signature du bail.

En conséquence, Monsieur [D] [O] devra participer au financement du changement de la chaudière pour une somme de 2 000 euros, payable à la S.C.I. GUINEAK.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 957,38 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 9 avril 2024, loyer d’avril inclus et paiement de l’allocation du 5 avril 2024 déduit.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance et un mois après un commandement resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 17 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de justifier d’une assurance.

Ce commandement est régulier en la forme et Monsieur [D] [O] n’a jamais justifié d’une telle assurance en cours de procédure.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

La procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 339,70 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Le locataire demande à payer par mensualités de 25,44 euros mais d’une part il ne justifie pas de sa situation, produisant exclusivement des relevés bancaires dont il résulte qu’il percevrait exclusivement une allocation de 1.016 euros par mois, d’autre part cette seule ressource ne permet pas de mettre en place des délais pour régler la dette d’un montant de 2.957,38 euros dans le délai légal de 36 mois.

Il convient donc de le débouter de sa demande de délais.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 17 août 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 9 juillet 2014 entre Monsieur [Z] [X] et la S.C.I. GUINEAK et Monsieur [D] [O] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 9 avenue Charles Henri de Cossé Brissac 44540 SAINT MARS LA JAILLE, conformément à la clause résolutoire acquise le 17 septembre 2023 ;

Condamne Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 957,38 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [D] [O] à payer à la S.C.I. GUINEAK la somme de 2.000 euros au titre de sa participation à la remise en état de la chaudière, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [D] [O] à payer à la S.C.I. GUINEAK une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 339,70 euros due à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Déboute Monsieur [Z] [X] et la S.C.I. GUINEAK de leur demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Monsieur [D] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 août 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection