N° RG 24/01241 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMQD

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Avril 2025

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S.D.C. [Adresse 11]

C/

S.C.I. GESVRES JONELIERE

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copie exécutoire délivrée le 03/04/2025 à :

la SELARL RACINE – 57

copie certifiée conforme délivrée le 03/04/2025 à :

la SELARL BRG – 206

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 6]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 13 Mars 2025

PRONONCÉ fixé au 03 Avril 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 11], représenté par son syndic la S.A.S. Cabinet THIERRY IMMOBILIER (RCS B 309 358 349), domiciliée : chez S.A.S. Cabinet THIERRY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. GESVRES JONELIERE (RCS NANTES 445 061 963), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 24/01241 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMQD du 03 Avril 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Soutenant qu’elle a vainement réclamé l’autorisation de passer chez sa voisine, dont la propriété d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 12] est par ailleurs contestée dans le cadre d’une instance engagée devant le tribunal, et qu’elle souhaite réaliser d’une part des travaux de remplacement d’un mur de moellons en limite de propriété nord avec la propriété [L] et d’autre part des travaux d’isolation thermique par l’extérieur des façades et de réfection de l’étanchéité des toitures terrasses de son ensemble immobilier imposant un passage par le [Adresse 4], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES [Adresse 10] DE L’ERDRE a fait assigner en référé la S.C.I. GESVRES JONELIERE selon acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024 afin de solliciter :

— l’autorisation pour toute entreprise mandatée par ses soins d’exercer une servitude de tour d’échelle sur le [Adresse 4] et donc la parcelle PW n° [Cadastre 3] afin de pouvoir réaliser les travaux suivants :

remplacement du mur moellons en limite de propriété nord en séparation avec la parcelle de Mme [L] avec un délai de réalisation de 5 mois et un délai de prévenance de 7 jours par lettre recommandée avec accusé de réception,

isolation thermique par l’extérieur des façades et réfection étanchéité des toitures terrasses avec un délai de réalisation de 16 mois et un délai de prévenance de 7 jours par lettre recommandée avec accusé de réception,

et ce sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard en cas de refus d’accès passé le délai de prévenance de 7 jours susvisé,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Dans ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES RIVES DE L’ERDRE maintient sa demande de tour d’échelle à titre principal, réclame à titre subsidiaire l’organisation d’une expertise, avec rejet des prétentions adverses et subsidiairement réduction du montant de la provision réclamée, en écartant toute astreinte au titre de la réclamation d’un plan de circulation, porte la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 5 000,00 € et revendique que les dépens incluent le coût d’un procès-verbal de constat du 4 février 2025. Il fait notamment valoir que :

— un litige existe depuis plusieurs années à propos de l’appropriation de la parcelle [Cadastre 7] sur l’assiette du [Adresse 4] et sa clôture par sa voisine, étant rappelé qu’une expertise de M. [B] a conclu que la parcelle avait été créée et affectée à tort à la propriété exclusive de la S.C.I. GESVRES JONELIERE et qu’une procédure est pendante au fond,

— des travaux nécessaires ont été votés par la copropriété et il est justifié de la nécessité de passer par le chemin des Usines pour apporter les matériaux et matériels,

— l’existence d’une voierie interne à la copropriété est indifférente, dès lors qu’elle est jugée insuffisante par les entreprises,

— la gêne alléguée n’est pas démontrée et la provision réclamée est disproportionnée et manifestement exagérée,

— des procès-verbaux de constats de commissaire de justice ont été réalisés à la demande des parties, mais celui de la partie adverse n’a pas pu constater à l’intérieur de la copropriété,

— les entreprises attestent de l’urgence des travaux et de l’impossibilité d’autre accès,

— Mme [L] bénéficie d’une servitude de passage pour cause d’enclave reconnue par la S.C.I. GEVRES JONELIERE et réclame l’exécution des travaux immédiats,

— les travaux sur les façades sont nécessaires au bon entretien de l’immeuble,

— elle s’en rapporte à justice sur l’exigence subsidiaire de son adversaire d’un constat avant et après travaux et s’oppose en revanche à la production d’un plan de circulation et d’un plan d’accès piéton et vélo sécurisé qui est inutile et injustifiée, l’astreinte étant en tous cas à rejeter.

La S.C.I. GESVRES JONELIERE conclut à titre principal au débouté du demandeur, subsidiairement à la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RIVES DE L’ERDRE à lui payer une somme de 50 000,00 € à titre de provision pour la gêne occasionnée, à faire réaliser un constat par commissaire de justice avant et après travaux et à lui adresser un plan de circulation et un plan d’accès sécurisé piétons et vélos aux maisons sous astreinte de 50 € par jour à compter de la décision, avec en tout état de cause condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, y compris le coût d’un constat de commissaire de justice du 14 janvier 2025. Elle soutient notamment que :

— les conditions reconnues par la jurisprudence pour l’exercice d’un tour d’échelle ne sont pas réunies,

— la résidence LES RIVES DE L’ERDRE dispose d’un accès principal par le [Adresse 8],

— aucun droit de passage ne saurait être accordé sur la base d’un courrier établi par la société chargée des travaux,

— il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’impossibilité de passer par les grands axes,

— l’ouverture piétonne au niveau du chemin des Usines ne permet pas le passage des engins et matériels de chantier et empêcherait la libre circulation des propriétaires sur le chemin,

— l’utilisation du chemin est tellement complexe qu’elle oblige à prévoir la déconstruction d’un muret,

— les engins ont déjà emprunté les accès à l’intérieur de la copropriété,

— les services de secours ont également utilisé le passage dans la copropriété qui n’est pas trop incliné comme le prétend la SOPREMA,

— les entreprises n’ont aucun intérêt à circuler dans le chemin des Usines, qui est en impasse où le retournement est impossible et la largeur limitée,

— un constat de commissaire de justice démontre l’accès possible par la copropriété,

— l’utilisation du [Adresse 4] créerait une gêne parfaitement disproportionnée, compte tenu de l’utilisation quotidienne d’un passage exigu sans possibilité de retournement, de la durée de travaux et de l’atteinte à la sécurité des occupants,

— le chemin est sinueux et étroit et il constitue l’accès pompier de la [Adresse 9],

— le prétendu droit de passage de Mme [L] est indifférent, puisqu’elle n’est pas partie à la procédure et que les travaux sont sous la maîtrise d’ouvrage de la copropriété sur son mur,

— l’existence de réseaux n’est pas démontrée et ils n’empêchent pas le passage des véhicules,

— les plans et photographies sont suffisants, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise,

— à titre subsidiaire, des mesures doivent être prises pour préserver ses droits et garantir la sécurité des personnes et des biens.

MOTIFS DE LA DECISION

La reconnaissance d’un tour d’échelle nécessite la démonstration de travaux indispensables, d’une gêne occasionnée non disproportionnée, et d’une impossibilité de réaliser les travaux depuis son propre fonds.

Or s’agissant de la réparation du mur qui menace ruine, il suffit de se reporter aux photographies aériennes produites pour constater que ce mur, situé entre la copropriété et la propriété de Mme [L], est perpendiculaire au [Adresse 4] et implanté à une large distance des bâtiments de la copropriété.

Il résulte des photographies incluses dans le CCTP du 13/09/23 que l’accès aux travaux par l’intérieur de la propriété de Mme [L] n’est pas possible sans endommager le jardin très encombré de celle-ci, et que la plateforme pour la mise en place d’un engin de levage prévue par ce document ne pourra bien évidemment se situer que sur le terrain de la copropriété.

D’ailleurs, il suffit de se reporter au document récapitulatif des offres du 7 août 2024 pour vérifier que les travaux imposeront l’abattage de trois pins, que la copropriété a la charge de replanter sur son terrain pour respecter les règles d’urbanisme, et que le chiffrage de cette prestation a été prévu à hauteur de 41 430 €.

La page 3 de ce document montre que l’accès interne à la copropriété depuis le [Adresse 8] permettrait d’utiliser le large espace entre les bâtiments et que la distance serait la même sur son terrain que par le [Adresse 4] jusqu’à la partie endommagée.

L’impossibilité technique de cette solution n’a pas été envisagée concrètement par les entreprises et maîtres d’œuvre de la copropriété, sans doute pour éviter de faire supporter plus de dommages sur la pelouse de leur cliente et des allées et venues gênant les copropriétaires.

Il appartenait à la copropriété de démontrer que cet accès évident à la lecture des plans n’était pas possible ou à un coût disproportionné pour elle.

Sa demande au titre des travaux concernant le mur n’est donc pas fondée.

Quant à la demande concernant les travaux relatifs aux façades, elle confine à l’absurde, dès lors qu’il est impossible d’imaginer que l’accès par le [Adresse 8], qui aboutit au pied des bâtiments selon les photographies aériennes et plans serait moins aisé que celui de l'[Adresse 5] qui est moins large.

Les échafaudages peuvent tous être implantés le long des façades sur le pourtour des bâtiments appartenant aux espaces communs de la copropriété.

L’accès par le chemin des Usines n’est donc destiné qu’à reporter la charge des passages de matériaux et matériels sur des tiers par rapport aux bénéficiaires des travaux.

Il est inutile d’envisager une expertise pour cette demande, manifestement injustifiée et destinée à alimenter le conflit de voisinage, étant souligné qu’elle ne suit pas le régime des expertises avant tout procès en étant formulée à titre subsidiaire d’une demande principale de tour d’échelle et qu’elle ne peut en ce cas être destinée à pallier la carence de preuve du demandeur.

Etant débouté, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES RIVES DE L’ERDRE devra supporter les dépens, lesquels ne comprennent pas des frais de constats probatoires s’ils ne sont pas ordonnés préalablement par un juge.

Il est équitable de fixer à 3 000,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens qui sera due en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES RIVES DE L’ERDRE de ses demandes,

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES RIVES DE L’ERDRE à payer à la S.C.I. GESVRES JONELIERE une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES RIVES DE L’ERDRE aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE