Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 23 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM LOGI OUEST

13 boulevard des Deux-Croix

49000 ANGERS

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [P] [C]

Logement 225 Etage 2

1 Avenue Agrippa d’Aubigne

44300 NANTES

non comparant

Madame [B] [Z]

Logement 225 Etage 2

1 Avenue Agrippa d’Aubigne

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 20 septembre 2024 No N-44109-2024-006123

représentée par Maître Annie LOUVEL, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 28 novembre 2024

délibéré au : 23 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01230 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M55C

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET,

CCC à Monsieur [S] [P] [C] + Maître Annie-LOUVEL

CCC à la préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2016 et avenant du 23 novembre 2018, la S.A. d’H.L.M. LOGI OUEST a donné à bail à Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé au 1 avenue Agrippa d’Aubigné 44300 NANTES, moyennant un loyer révisable et actuel de 692,47 euros, provision sur charges incluse.

Par avenant du 23 février 2021, le bailleur a mis à disposition des locataires un emplacement de stationnement SIMP numéro 0031 9040 situé Résidence Les Roches 1 Avenue Rémy Bleeau 44300 Nantes.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.385,12 euros, en visant la clause résolutoire.

Madame [B] [Z] a déposé un dossier de surendettement. Une première décision de la Commission en date du 18 juillet 2023 lui a accordé un moratoire de 24 mois compte tenu d’une dette locative de 3.092,71 euros.

Par acte du 4 avril 2024, la S.A. d’H.L.M. LOGI OUEST a fait citer Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 3.835,45 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 692,47 euros ;

— la somme de 123,47 euros au titre des frais de commandement ;

— une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Madame [B] [Z] a déposé un nouveau dossier de surendettement et une seconde décision de la Commission en date du 6 juin 2024 a préconisé un effacement de la dette locative d’un montant de 6.034,36 euros. Il est constant que cette décision est en cours de procédure judiciaire suite à la contestation du bailleur.

A l’audience du 28 novembre 2024, la S.A. d’H.L.M. LOGI OUEST actualise sa créance en principal à la somme de 5.860,40 euros.

Madame [B] [Z] conclut au débouté de la demande compte tenu de l’effacement de sa dette et elle demande des délais.

Monsieur [S] [P] [C], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

Sur la recevabilité, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 29 novembre 2022 à l’organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 05 avril 2024, soit six semaines avant la première audience du 10 octobre 2024, la procédure est recevable.

Au préalable, il convient de noter que seul un locataire sur les deux a entrepris des démarches et bénéficie d’une procédure de surendettement et peut bénéficier des dispositions légales à cet égard.

Sur le montant des loyers dus

Il est constant que Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] ont repris le paiement des loyers mais qu’ils avaient cessé de le faire.

A ce titre, le bailleur réclame une somme de 5.860,40 euros. Il convient de déduire de ce montant les frais qui relèvent des dépens et de tenir les locataires au paiement de la somme de 5.505,45 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 20 novembre 2024.

Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] doivent être condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En ce qui concerne Madame [B] [Z], compte tenu de la procédure de surendettement en cours et en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre l’exigibilité du paiement de cette dette à la décision du juge du surendettement qui interviendra sur contestation de la décision de la Commission d’effacement de la dette locative.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er décembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.385,12 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

En conséquence, la procédure d’expulsion pourrait se poursuivre à l’encontre de Monsieur [S] [P] [C]. En revanche, concernant Madame [B] [Z] et en application de l’article 24 VIII susvisé, il convient d’accorder un délai jusqu’à la décision du juge du surendettement. Dans ce contexte, il y a lieu de rappeler que si des mesures d’échelonnement sont prises et respectées, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ou si un effacement est maintenu, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué en cas de paiement des loyers et des charges pendant deux ans à compter de la décision d’effacement.

En revanche, si les mesures ne sont pas respectées ou si le juge du surendettement déclare la demande irrecevable, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et la procédure d’expulsion se poursuivra.

Il convient également de rappeler que la locataire reste tenue au paiement du loyer et des charges et qu’un défaut de paiement à cet égard entraînera l’effectivité de la clause résolutoire.

En ce cas, Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme 692,47 euros, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes annexes

Le bailleur réclame une somme de 123,47 euros au titre des frais de commandement. Cette somme relève des dépens et sera intégrée à ce titre.

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 1er décembre 2022.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 5 octobre 2016 entre la S.A. d’H.L.M. LOGI OUEST et Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 1 avenue Agrippa d’Aubigné 44300 NANTES, et ses avenants dont concerne l’emplacement de stationnement SIMP numéro 0031 9040 situé Résidence Les Roches 1 Avenue Rémy Bleeau 44300 Nantes conformément à la clause résolutoire acquise le 1er février 2023 ;

Condamne Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] à payer à la S.A. d’H.L.M. LOGI OUEST la somme de 5.505,45 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [B] [Z] à se libérer de sa dette d’un montant de 5.505,45 euros, outre les frais et dépens, conformément à la décision que prendra le juge du surendettement sur contestation de la décision d’effacement ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral des mesures imposées par le juge, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement du loyer et de ses charges à son échéance, ou de respect de la décision du juge du surendettement, et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d’un montant de 692,47 euros sera versé à la S.A. d’H.L.M. LOGI OUEST et, en tant que de besoin, les y condamne ;

Déboute la S.A. d’H.L.M. LOGI OUEST de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Monsieur [S] [P] [C] et Madame [B] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er décembre 2022 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection