TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 20 mars 2025

à M^e FERCHICHE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 mars 2025

à M^e VAN ROBAYS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04746 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3W7G

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [J]

né le 24 Août 1959 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nassima FERCHICHE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [J]

née le 10 Avril 1954 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nassima FERCHICHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F], [W], [I] [Z]

né le 03 Avril 1986 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [P], [R] [B] épouse [Z]

née le 20 Novembre 1989 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [Z]

née le 05 Février 1963 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [V] [J], Madame [U] [J], Monsieur [F], [W], [I] [Z] et Madame [P], [R] [B] ép [Z] le 15 mai 2021, relatif à un appartement et une cave sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 745 euros, outre 148 euros de provision pour charges.

Madame [E] [Z] s’est portée caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 octobre 2022.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [E] [Z] le 24 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] a fait assigner Monsieur [F], [W], [I] [Z], Madame [P], [R] [B] ép [Z] et Madame [E] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 septembre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 1er février 2024.

A cette audience, Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [F], [W], [I] [Z], Madame [P], [R] [B] ép [Z] et Madame [E] [Z] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés, bien que régulièrement cités par acte remis à étude.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 juin 2024, en invitant les parties à présenter leurs observations sur la clause résolutoire contractuelle.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant à la somme de 4 907,61 euros, au 14 janvier 2025. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [P], [R] [B] ép [Z], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Monsieur [F], [W], [I] [Z] et Madame [E] [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 21 septembre 2023.

Leur action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [F], [W], [I] [Z] et Madame [P], [R] [B] ép [Z] par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2022.

Si les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule aucun délai en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires (la notice d’information visé dans le contrat de bail, qui détaillerait les modalités d’application de la clause, n’est pas produite). Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par les débiteurs de s’être exécutés, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion des locataires et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 3 695,88 euros au 12 mai 2023.

Vu le décompte actualisé au 14 janvier 2025, fixant la dette locative à une somme de 4 907,61 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [F], [W], [I] [Z] et Madame [P], [R] [B] ép [Z] à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] la somme de 4 907,61 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 695,88 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’engagement de Madame [E] [Z] en sa qualité de caution

Il est constant que Madame [E] [Z] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [F], [W], [I] [Z] et Madame [P], [R] [B] ép [Z] dans le cadre du bail d’habitation.

Madame [E] [Z] sera donc condamnée solidairement au paiement de toutes les sommes dues par Monsieur [F], [W], [I] [Z] et Madame [P], [R] [B] ép [Z].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [P], [R] [B] ép [Z], la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

En conséquence, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F], [W], [I] [Z], Madame [P], [R] [B] ép [Z] et Madame [E] [Z], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion des locataires et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNONS Monsieur [F], [W], [I] [Z], Madame [P], [R] [B] ép [Z] et Madame [E] [Z] solidairement à verser à Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] la somme de 4 907,61 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 695,88 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [P], [R] [B] ép [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [F], [W], [I] [Z], Madame [P], [R] [B] ép [Z] et Madame [E] [Z] in solidum à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [U] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F], [W], [I] [Z], Madame [P], [R] [B] ép [Z] et Madame [E] [Z] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,