JUGEMENT DU

8 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/1245

N° Portalis DBYS-W- B7H-MEO7

S.C.I. [C] [Y] [X]

(RCS [Localité 1] 841 030 307)

c/

S.A.R.L. [A] [M]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS

la SELARL VILLAINNE-RUMIN

délivrées le 08 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU

HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 16 JUIN 2025.

Prononcé du jugement fixé au 08 SEPTEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement contradictoire,

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ENTRE :

S.C.I. [C] [Y] [X]

(RCS [Localité 1] 841 030 307), demeurant [Adresse 1]

Représentée : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22B

PARTIE DEMANDERESSE D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. [A] [M], demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 20

PARTIE DÉFENDERESSE D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 4 décembre 2008 par Me [Z] [D], notaire associé à [Localité 2], les époux [B] [E] ont donné à bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2008 à l’E.U.R.L. [A] [M] un local à usage de garage avec bureau, vestiaire avec water-closet, douche, lavabo dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] au [Adresse 3], à destination de garage automobile et vente de véhicules moyennant un loyer annuel de 12 000 € hors taxes et hors charges payable mensuellement d’avance.

Par courrier recommandé en date du 6 octobre 2020, l’E.U.R.L. [A] [M] a notifié à la S.C.I. [C] [Y] [X], devenue propriétaire des locaux entre-temps, une demande de renouvellement du bail.

Par courrier du 3 décembre 2020, le mandataire de la bailleresse a accepté le principe du renouvellement et indiqué qu’elle entendait mandater un expert afin de faire évaluer la valeur locative et les facteurs de commercialité du local.

Après une première réclamation d’un loyer du bail renouvelé à 24 000 € par an par lettre recommandée du 9 décembre 2021 et notification d’un mémoire préalable le 16 décembre 2022, la S.C.I. [C] [Y] [X] a fait assigner l’E.U.R.L. [A] [M] par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023 devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 2] afin de solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 30 000 € hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— subsidiairement, l’organisation d’une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du code de commerce avec fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 30 000 €,

— la condamnation de l’E.U.R.L. [A] [M] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Suite à échanges de mémoires entre les parties, et notamment pour l’E.U.R.L. [M] celui notifié le 25 mai 2023 par lequel elle concluait au débouté et à tout le moins à la fixation du nouveau loyer qu’à compter du 9 décembre 2021 dans la limite de 24 000 € et à compter du 16 décembre 2022 dans la limite de 30 000 € sous réserve de la valeur locative, avec condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et pour la .S.C.I. [C] [Y] [X], celui notifié le 11 septembre 2023 par lequel elle admettait les limitations de ses prétentions aux dates indiquées, par jugement avant dire droit du 11 décembre 2023, M. [Q] [V] a été nommé en qualité d’expert.

Au terme de son rapport du 17 juin 2024, l’expert a proposé une valeur locative de 17 417 € au 1er janvier 2021 pour une surface pondérée à 204,90 m².

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 12 juin 2025, la S.C.I. [C] [Y] [X] a soutenu que :

— le bail s’étant prolongé au delà de la durée de 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative au regard des dispositions du troisième alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce,

— la valeur locative doit être recherchée à la date d’effet du nouveau bail fixée en application de l’article L 145-12 du code civil au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement du preneur formulée par lettre recommandée du 6 octobre 2020, soit le 1er janvier 2021,

— en l’absence de clause d’échelle mobile prévue au bail, le montant du loyer plafonné serait à titre indicatif en vertu de la révision triennale légale de 14 605,21 €,

— les locaux situés sur l’île de [Localité 2] bénéficient d’un emplacement favorable avec peu de concurrence, et l’absence de stationnements à proximité est indifférente notamment parce que la plupart des garages du centre-ville sont dans la même situation et qu’il s’agit d’un élément extérieur au bail,

— les parties étaient d’accord sur les plans initialement produits et la pondération retenue par l’expert dans son pré-rapport, et la modification intervenue sur la base d’une attestation d’un géomètre qui réduit la zone d’activité de près de 9 m² doit être écartée, faute de débat contradictoire ou de remesurage par l’expert,

— la valeur locative ne doit pas être affectée par le mauvais état des locaux, qui résulte de leur manque d’entretien à la charge du preneur et qui est similaire à celui des garages de comparaison selon l’avis de l’expert,

— le transfert de la charge de la vétusté ne justifie pas un abattement sur la valeur locative, alors qu’il concerne les équipements et que faute d’exécution de travaux par le preneur, la charge est théorique,

— le développement de l’île de [Localité 2] est un élément favorable à l’activité exercée, notamment en termes de démographie et de logement,

— le garage de l’Abbaye, d’une superficie bien plus importante et bénéficiant de l’enseigne Renault, doit être écarté comme non pertinent, de même que celui situé [Localité 4] dans une zone moins attractive en périphérie avec plus de concurrence et une enseigne de réseau, étant observé que ces valeurs judiciaires sont basses et équivalentes à la valeur initiale, alors même que les facteurs de commercialité ont évolué favorablement,

— pour les références de commerces d’activité identique dont l’expert a tenu compte, elle maintient que les références éloignées doivent être écartées,

— il est pertinent de tenir compte de valeurs de locaux dans la même zone géographique, même si l’activité est différente, notamment parce qu’ils peuvent être adaptés à la même destination,

— l’expert a dégagé une valeur de 90 € le m², alors que le cabinet [U], gestionnaire du bien, avait une estimation à 115 €, que la côte Callon est de 169 €, et que d’autres références dégagent une moyenne de 145 €,

— si M. [V] a finalement retenu 85 € le m², son raisonnement est peu clair,

— les correctifs réclamés par le preneur sont contestés,

— en retenant seulement les valeurs les plus pertinentes citées dans son dire n° 3, le prix moyen au m² est de 102,10 €, ce qui dégage une valeur locative de 21 014,22 € pour 205,82 m², étant souligné que les garages du centre-ville sont des institutions et qu’il y a peu de nouvelles installations, les rapprochant des valeurs de marché et locations nouvelles, comme l’a admis l’expert en page 39 du rapport en examinant une annonce de location.

Elle a conclu à :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 21 014,22 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses demeurant inchangées,

— la condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec exécution provisoire de la décision.

L’E.U.R.L. [A] [M] a répliqué par mémoire notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 5 mai 2025 que :

— compte tenu de la prolongation du bail pendant une durée supérieure à 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

— l’expert a retenu une surface pondérée de 201,80 m², sans se contenter de l’attestation du cabinet AIR&GEO, puisqu’il a interrogé celui-ci pour décomposer les surfaces utiles brutes,

— l’emplacement ne peut être qualifié de favorable, mais plutôt de neutre, alors que le local ne dispose pas de stationnement dédié, que l’utilisation du domaine public oblige au paiement d’une redevance, qu’il n’y a pas de synergie commerciale dans la rue et que la politique de bannissement des voitures en centre-ville ne favorise pas l’activité,

— la valorisation doit tenir compte de l’état de vétusté du local constaté par l’expert, résultant notamment d’infiltrations en provenance du toit et le long du mur du fond, et il est justifié d’appliquer un abattement de 5 % à ce titre,

— même si l’état du local résultait de la vétusté transférée à sa charge, l’abattement revendiqué resterait justifié par cette clause exorbitante du droit commun dérogeant aux dispositions de l’article 1755 du code civil,

— la méthode de l’expert consistant à valoriser par rapport à des garages de la métropole, des valeurs judiciaires et des moyennes surfaces de l’île de [Localité 2] est critiquable, puisque les activités exercées dans les locaux de l’île de [Localité 2] sont très différentes,

— sur la base des valeurs judiciaires et des valeurs de garages de la métropole, la moyenne est de 78,50 € le m²,

— cette méthode survalorise les valeurs judiciaires, de sorte qu’il est préférable de retenir la moyenne arithmétique des 15 références, soit 75,60 € le m²,

— compte tenu de l’abattement pour l’état des locaux, la valeur réduite à 71,82 € le m² dégage une valeur locative de 14 493 € pour 201,80 m².

Elle a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 au montant de 14 493 € et à la condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

Cependant en l’espèce, la variation n’est pas plafonnée par l’effet du troisième alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce qui écarte ces règles en cas de prolongation du bail au-delà de son terme pour une durée totale de 12 ans, ce qui est le cas ici du bail ayant débuté le 1er octobre 2008 et dont le renouvellement est intervenu au 1er janvier 2021, suite à la demande de renouvellement notifiée le 6 octobre 2020.

Il convient donc de rechercher la valeur locative pour pouvoir fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Si l’avis de l’expert sur l’emplacement du local, considéré comme favorable, est critiqué par le preneur, il s’agit d’une appréciation globale tenant compte aussi des éléments négatifs tels que le manque de synergie commerciale dans la rue et l’absence de stationnements dédiés, qui ne viennent cependant pas anihiler totalement le bénéfice de la présence dans un quartier où la circulation est rendue difficile par la politique de la ville tendant à limiter les déplacements urbains et constituant donc leurs habitants en clientèle « captive » compte tenu de l’absence de concurrence à proximité. Contrairement à ce que soutient la défenderesse, elle bénéficie véritablement d’une rente de situation qui devrait lui permettre de fidéliser facilement une clientèle de proximité et de tenter d’attirer en plus des clients par destination qui se rendent sur l’île pour leur travail et peuvent en profiter pour faire réviser leur véhicule.

Dans son pré-rapport, l’expert a retenu une surface utile de 208 m² sur la base des plans versés aux débats par le bailleur. Sur un dire de l’avocat du preneur produisant une attestation de mesure du cabinet AIR&GEO, l’expert a révisé cette surface en retenant 204,90 m². Il a également fait préciser à ce cabinet la répartition entre la partie garage, la partie bureau et la partie WC sans soumettre cette nouvelle appréciation des surfaces au débat contradictoire des parties.

L’avis de l’expert rendu au terme de son rapport d’expertise n’a pas respecté le principe du contradictoire et peut donc être contesté par le bailleur.

Cependant, les mesures sur plan, donc théoriques, sur lesquelles s’était basé l’expert pour son avis initial sont moins fiables que celles d’un cabinet de géomètres experts basées sur un mesurage physique sur les lieux, et dont l’attestation précise la méthodologie suivie pour calculer la « surface utile brute locative » correspondant à celle de la charte de l’expertise.

L’attestation détaillée des surfaces mesurées et d’emploi de la méthode utilisée a été annexée au rapport et constitue donc un élément rendu contradictoire et étayant la position de l’expert.

De plus, la S.C.I. [C] [Y] [X], qui a eu connaissance des mesures réalisées par le géomètre dès le rapport d’expertise n’en a pas contesté la fiabilité ni produit d’étude concurrente pour tenter de démontrer que les chiffres annoncés seraient faux. L’incidence de la prise en compte des mesures réelles est d’ailleurs plus faible que celle alléguée, puisque pour aboutir à une différence de près de 9 m², le bailleur compare la seule surface pondérée de l’activité de garage dans les deux mesures, alors que la différence de surfaces pondérées totales n’est que de 205,82 – 201,80 = 4,02 m².

Il convient donc de retenir les mesures réalisées par le cabinet AIR&GEO comme base de calcul de la surface pondérée, puisque l’expert n’a appliqué une pondération de 0,2 que pour la partie WC, comme dans son pré-rapport, selon les usages en la matière. La surface pondére de 201,80 m² sera donc retenue.

L’expert a recherché à dégager une valeur de voisinage en examinant des termes de comparaison. La tâche n’est pas aisée pour ce type de commerces, puisque les garages automobiles en ville disparaissent de plus en plus au profit de la périphérie dans les grandes villes. A bon escient, l’expert a écarté le garage Speedy de La Beaujoire, qui n’est pas dans une situation comparable, puisqu’il est au sein d’un centre commercial et bénéficie de l’attractivité et de tous les aménagements d’accès et de stationnement de celui-ci. Il a également écarté le garage Tribot dont l’occupant est le propriétaire, de sorte que le loyer n’est pas fixé selon les règles du marché. Parmi les valeurs retenues par l’expert, aucune autre n’a lieu d’être éliminée, car même si certaines dépassent les frontières de la commune ou se trouvent dans des quartiers éloignés, la similitude d’activité dans des secteurs urbains les rendent pertinentes, sachant que ces secteurs urbanisés font partie de la même unité urbaine sans discontinuité.

M. [V] a scindé son étude entre les valeurs judiciaires et les valeurs de référence non judiciaires avant de prendre en compte un troisième échantillon de valeurs plus proches mais n’ayant pas la même activité. L’utilisation de valeurs dans le quartier n’ayant pas la même activité mais présentant des caractéristiques similaires est pertinente, dès lors que rien n’impose de retenir exclusivement des valeurs de même activité, d’autant plus que les locaux retenus sont aptes à en accueillir une similaire et qu’il est nécessaire de prendre en considération l’attractivité particulière du quartier qui influe nécessairement sur la valeur qui ne dépend pas que de l’activité exercée. En revanche, le choix d’effectuer des calculs séparés des valeurs judiciaires, des valeurs de marché et des valeurs de quartier, s’il est utile pour vérifier que les échantillons dégagent des valeurs dont les moyennes ne présentent pas de caractère anormal, ce qui est le cas puisque les écarts sont ici raisonnables, doit être écarté pour le calcul de la valeur de voisinage, afin de ne pas surpondérer des échantillons, comme notamment les valeurs judiciaires qui sont les moins nombreuses.

La moyenne de l’ensemble des valeurs de comparaison ressort ainsi à :

(127+71+59+45+57+104+40+75+56+57+91+86+125+95+46+127+97+69+92+164) / 20 =

84,15 €.

L’état de vétusté des locaux ne justifie pas un abattement spécifique, tel que revendiqué par le preneur, alors que l’ancienneté des locaux et leur peu d’entretien, confimés par l’expert et visibles sur les photographies, sont similaires à ceux de locaux comparables, étant souligné qu’il n’est pas établi que les traces d’infiltrations en provenance du toit et le long du mur au fond du local ont été signalées au bailleur avant l’expertise, ni qu’elles gênent l’exploitation des locaux, et que le bail ne transfère pas la charge de l’entretien du bâti pour cause de vétusté, puisqu’il ne met à la charge du preneur que le remplacement d’ « éléments » devenus vétustes ou dont le remplacement serait imposé ou recommandé par obligation ou mesure administrative ou de sécurité, ainsi que les réparations rendues nécessaires par suite de manque d’entretien à sa charge ou de dégradations de son fait ou assimilés.

Il convient donc de retenir la valeur locative de 201,80 x 84,15 = 16 981,47 €, laquelle reflète l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité décrite par l’expert.

L’expertise et la procédure se sont révélées d’intérêt commun, puisqu’elles permettent la fixation du montant du nouveau loyer de renouvellement, étant souligné qu’il existait un important écart entre les demandes des parties et que le prix fixé est une valeur intermédiaire.

Il convient en conséquence d’écarter le principe de l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante assume les dépens en les partageant par moitié entre les parties, et de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est désormais de droit pour les décisions de première instance sans qu’il soit nécessaire de le rappeler.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Fixe à 16 981,47 € hors taxes hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens, y compris les frais d’expertise, et les partage par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE