TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/04790

N° Portalis 352J-W-B7G-CWQXF

N° MINUTE : 1

Réputé contradictoire

Assignation du :

08 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 24 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. MAX DORMOY, [Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS vestiaire #E1406

DÉFENDERESSES

Madame, [T], [W],

[Adresse 3],

[Localité 2] / FRANCE

SCM DU, [Adresse 1]

C/O Mme, [W],

[Adresse 3],

[Localité 2]

Toutes deux représentées par M^e Pedro CROS RAMOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1647

Décision du 24 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/04790 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWQXF

Madame, [G], [J], [N],

[Adresse 4],

[Localité 1]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur :Jean-Christophe DUTON

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Par acte authentique du 8 janvier 2003, monsieur, [V], [I] a donné à bail à la SCM du, [Adresse 1] des locaux à usage commercial sis, [Adresse 1], à, [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er novembre 2002.

Par acte authentique du 12 août 2013, madame, [F], [I], venue aux droits de monsieur, [V], [I] et aux droits de laquelle est venue la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1], a donné à bail commercial en renouvellement à la SCM du, [Adresse 1] les locaux susmentionnés pour une durée de neuf années, à compter du 1er novembre 2011, moyennant un loyer annuel initial de 24.888,72 euros.

La destination est la suivante : « activité de la profession d’orthophoniste de professions médicales et paramédicales à l’exclusion de pédicure, podologue et kinésithérapeute »

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2017, la SCM du, [Adresse 1] a fait signifier à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] un congé pour le 31 octobre 2017.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 31 octobre 2017.

Par acte d’huissier du 30 avril 2018, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] a fait assigner la SCM du, [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris afin de la voir condamner principalement au paiement de l’arriéré locatif et de frais de remise en état des locaux.

Par jugement du 5 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCM du, [Adresse 1] à payer à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] une somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des frais de remise en état et une somme de 7.394,29 euros au titre du solde locatif impayé arrêté au 1er novembre 2017 et a rejeté la demande de dommages-intérêts de la bailleresse formée au titre d’un préjudice de perte de loyers.

Par arrêt du 8 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris, sauf sur le montant des dommages-intérêts alloués au titre des frais de remise en état, et infirmant de ce chef, statuant à nouveau et y ajoutant, a condamné la SCM du, [Adresse 1] à payer à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] la somme de 9.965,91 euros au titre des frais de remise en état.

Par actes d’huissier des 8, 13 et 20 avril 2022, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] a fait assigner la SCM du, [Adresse 1], madame, [G], [J], [N] et madame, [T], [W], en qualité d’associées de la SCM du, [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner au paiement d’une somme de 9.965,91 euros au titre des frais de remise en état des locaux, d’une somme de 7.394,29 euros au titre du solde locatif impayé arrêté au 1er novembre 2017 et d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation in solidum au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état, saisi d’un incident par la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1], a sursis à statuer jusqu’au rendu de la décision de la cour d’appel de Paris sur l’opposition formée par la SCM du, [Adresse 1] le 26 novembre 2021 à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 8 septembre 2021.

Par ordonnance du 2 mai 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris a déclaré la SCM du, [Adresse 1] irrecevable en son opposition.

Par conclusions récapitulatives du 26 mars 2025, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] demande au tribunal de :

— constater que la cour d’appel de Paris a déclaré l’opposition formée par la SCM du, [Adresse 1] irrecevable et dire qu’il n’y a plus lieu à sursis à statuer ;

— constater que l’état des lieux de sortie dressé par officier ministériel révèle un défaut manifeste d’entretien des lieux par la SCM du, [Adresse 1] et par Madame, [W], seule véritable occupante des lieux loués ;

— confirmer en tant que de besoin le jugement du 5 septembre 2019 du tribunal judiciaire de Paris et l’arrêt du 8 septembre 2021 de la cour d’appel de Paris, en ce qu’ils ont condamné la SCM du, [Adresse 1] au paiement des sommes suivantes : 9.965,91 euros au titre des frais de remise en état 7.394,29 euros au titre du solde locatif impayé arrêté au 1er novembre 2017 et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— prendre acte du paiement de la somme de 11.480,10 euros par madame, [T], [W] à déduire (prise en compte du versement du mois de janvier 2025) ;

En conséquence :

— condamner madame, [G], [J], [N] et madame, [T], [W] in solidum au paiement des sommes suivantes :

o 9.965,91 euros au titre des frais de remise en état avec intérêts de retard calculés au taux d’intérêt légal commençant à courir à compter de la lettre de mise en demeure du 9 mars 2018 ;

o 7.394,29 euros au titre du solde locatif impayé arrêté au 1er novembre 2017 ;

o 8.056,72 euros au titre de l’indemnité d’assurance versée à madame, [W] pour la remise en état des lieux loués avec intérêts de retard calculés au taux d’intérêt légal commençant à courir à compter de la lettre de mise en demeure du 9 mars 2018 ;

o 4.148,12 euros correspondant à la perte de loyer et 442,46 euros au titre des charges locatives, soit un total de 4.590,58 euros avec intérêts de retard calculés au taux d’intérêt légal commençant à courir à compter de la lettre de mise en demeure du 9 mars 2018 ;

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcé par le conseiller de la mise en état ;

— prendre acte du paiement de la somme de 11.480,10 euros (prenant en considération le versement du mois de janvier 2025) par madame, [W] à déduire ;

— condamner en conséquence madame, [T], [W] et madame, [G], [J], [N] au paiement de la somme de 22.527,40 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2018 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts de retard ;

— juger que madame, [T], [W] s’est faussement prévalue de la qualité de gérante de la SCM du, [Adresse 1] dissoute depuis le 6 septembre 2005 et qu’elle a commis une fraude à la loi ;

— condamner en conséquence personnellement madame, [T], [W] à régler et à garantir la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de toutes les condamnations dont la SCM du, [Adresse 1] était redevable ;

— condamner in solidum madame, [G], [J], [N] et madame, [T], [W] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner madame, [G], [J], [N] et madame, [T], [W] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] énonce :

— que la SCM du, [Adresse 1] a été dissoute le 6 septembre 2005 par arrivée du terme et ne dispose plus d’aucun représentant légal ;

— qu’il n’est justifié d’aucune opération de liquidation qui justifierait son maintien depuis 2005, soit depuis plus de 18 ans ;

— que la SCM du, [Adresse 1] n’a plus de réalité puisqu’elle ne fait plus aucune déclaration fiscale, et n’a plus de compte bancaire ni de siège social ;

— que madame, [T], [W] s’est faussement prévalue de la qualité de gérante d’une société qui n’existait plus, notamment pour conclure seule le bail du 12 août 2013 ;

— qu’elle n’avait plus qualité de gérante, puisqu’elle ne disposait que d’un mandat de 3 ans;

— que, pour s’exonérer de ses obligations, madame, [T], [W] ne peut utilement soutenir l’avoir informée de l’inexistence de la SCM du, [Adresse 1] ;

— que la fraude de madame, [T], [W] pour échapper aux paiements de sommes dues est manifeste ;

— que la SCM du, [Adresse 1] est une société civile, de sorte qu’en leur qualité d’associées madame, [T], [W] et madame, [G], [J], [N] répondent indéfiniment de ses dettes, en vertu de l’article 1857 du code civil ; qu’elles sont donc à ce titre tenues notamment du paiement de la somme de 7.394,29 euros, arrêtée par le tribunal de grande instance de Paris au titre de l’arriéré locatif ;

— que la locataire ne peut contester la révision du loyer appliquée de 2014 à 2017, dès lors qu’elle est prescrite, que le loyer a été révisé conformément à la clause de révision, et que la locataire a régulièrement payé les loyers sans élever de contestation ;

— que la locataire est tenue du remboursement de la taxe sur les bureaux, en application des articles 9 et 14 du bail ;

— qu’elle est également tenue de supporter les frais d’huissier de justice de 167,33 euros du 8 mars 2016 et de 101,14 euros du 4 novembre 2016, qui ont été réglés sans jamais être contestés ;

— que les associées sont également tenues de supporter le paiement des frais de remise en état de 9.965,91 euros, auquel la SCM du, [Adresse 1] a été condamnée ;

— que la locataire se devait d’entretenir les lieux loués et de procéder aux réparations pour lesquelles elle avait été indemnisée par son assureur, ce à quoi elle n’a pas procédé, de sorte que madame, [T], [W] doit être condamnée à verser à la bailleresse une somme égale à l’indemnité d’assurance qu’elle a perçue ;

— que la SCM du, [Adresse 1], qui ne s’est jamais plainte de l’état des lieux loués, ne saurait plus de huit ans après son départ venir lui reprocher un prétendu défaut d’entretien ou lui opposer la vétusté ;

— que l’état des locaux excède les dégradations imputables à la vétusté, pour laquelle la cour d’appel a en tout état de cause appliqué une décote de 50 % ;

— que le devis de remise en état des locaux porte la mention d’une durée des travaux de deux mois, justifiant la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 4. 148,12 euros correspondant à la perte de loyer et 442,46 euros au titre des charges locatives, soit un total de 4.590,58 euros ;

— que le bail prévoit la solidarité et qu’il n’est pas démontré que madame, [G], [J], [N] aurait quitté la SCM du, [Adresse 1], de sorte que madame, [T], [W] et madame, [G], [J], [N] doivent être condamnées solidairement au paiement des diverses sommes dues ;

— que des délais de paiement ne sont pas justifiés, dès lors que madame, [T], [W] s’abstient de faire la transparence quant à la réalité de sa situation financière et qu’elle a bénéficié de fait de larges délais de paiement puisqu’elle a quitté les lieux depuis le 31 octobre 2017.

Par conclusions récapitulatives du 29 janvier 2025, madame, [T], [W] demande au tribunal de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des exceptions, fins, prétentions de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ;

— réduire à de plus justes proportions les sommes réclamées par la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ;

— juger que les frais de remise en état des locaux loués réclamés par la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1], à hauteur de 9 965,91 euros, ne sont pas dus ;

— juger que sur cette indemnité, 10 %, soit 996,59 euros représentants la TVA, ne sont pas dus, et doivent se compenser avec ladite indemnité ;

— juger que sur les sommes réclamées par la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] mentionnées ci-après ne sont pas dues et sujettes à répétition par compensation :

o 3.310,56 euros au titre des indexations du loyer qui ont été appliquées, en l’absence de toute clause ou indice d’indexation stipulé au bail ;

o 1.418,76 euros au titre de la taxe sur les bureaux réclamée à la date du 1er mars 2016 sur le décompte de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1], faute de stipulation de cette taxe dans le bail ;

o 1.449,84 euros au titre de la taxe sur les bureaux réclamée à la date du 1er mars 2017 sur le décompte de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1], faute de stipulation de cette taxe dans le bail ;

o 167,33 euros de frais d’huissier non justifiés, imputés à la date du 8 mars 2016 sur le décompte de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ;

o 101,14 euros de frais d’huissier non justifiés, imputés à la date du 4 novembre 2016 sur le décompte de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ;

— déduire lesdites sommes, par compensation, du décompte locatif présenté par la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ;

A titre subsidiaire :

— lui permettre de procéder au règlement des sommes lui étant imputées au bénéfice de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] sur 24 mois ;

En toute hypothèse :

— rejeter toute demande de condamnation in solidum ;

— rejeter toute demande de capitalisation des intérêts ou de cours des intérêts légaux depuis le 9 mars 2018, faute d’interpellation suffisante ;

— déduire des sommes réclamées une somme totale de 11.480,10 euros déjà versée à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] à titre provisionnel et imputée sur les loyers, charges et accessoires réclamés, en priorité, puis sur l’indemnité de remise en état, au titre de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil ;

— rejeter les demandes de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de condamnation des associés de la SCM du, [Adresse 1] au paiement des sommes de :

o 8.056,72 euros d’indemnité d’assurance, demandées en page 22 des conclusions de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] du 4 septembre 2024 ;

o 4.590,58 euros réclamés en page 27 des conclusions de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] du 4 septembre 2024 au titre de frais de relocation des locaux sur une période de deux mois, s’agissant d’un préjudice de perte de chance non établi ;

— rejeter la demande de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] formée à son encontre au titre d’une prétendue fraude à la loi ;

— rejeter la demande de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et, en tout cas, les ramener à leur plus juste mesure compte tenu de circonstances du dossier.

Au soutien de ses prétentions, madame, [T], [W] fait valoir :

— que le gérant de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] a toujours connu la situation de la SCM du, [Adresse 1] ;

— que s’il a pu y avoir une mauvaise gestion de la société, il n’a jamais été question de procéder à une tromperie, une fraude ou d’organiser une quelconque insolvabilité ;

— qu’elle n’a jamais détourné d’indemnité d’assurance perçue personnellement en sa qualité d’assurée ; qu’elle n’avait donc pas à remettre à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] l’indemnité qui lui a été versée ;

— qu’il n’y a aucune raison valable de la condamner à titre personnel au total des sommes réclamées ;

— que la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] est irrecevable et infondée à solliciter des sommes au titre de l’indemnité d’assurance et d’une perte de loyers, dès lors que la SCM du, [Adresse 1] n’a pas été condamnée à ce titre, que les associés de sociétés civiles ne sont tenus à l’égard des tiers que du passif social, que la bailleresse n’établit pas avoir procédé à des travaux de deux mois et qu’elle ne peut en tout état de cause n’invoquer qu’une perte de chance de relouer ses locaux ;

— que la somme de 11.480,10 euros qu’elle a versée est à déduire du total réclamé qui serait fondé;

— qu’aucune clause d’indexation n’est contenue dans le bail, de sorte que la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] a indûment facturé à la SCM du, [Adresse 1], d’octobre 2014 à octobre 2017, une somme totale de 3.611,52 euros, restituable ;

— que le bail ne prévoit pas la prise en charge par la locataire de la taxe sur les bureaux, qui doit donc être déduite du décompte de la bailleresse ;

— que les frais d’huissier relèvent de dépens et non pas de charges locatives ;

— que la dette de loyers et charges de la locataire est, après déduction de son dépôt de garantie non remboursé, de 645,70 euros ;

— que s’agissant des frais de remise en état, la bailleresse n’a fait réaliser aucuns travaux en dépit de son obligation de délivrance conforme ;

— qu’elle n’est pas tenue de la vétusté ;

— que l’état des locaux résulte d’un dégât des eaux ayant affecté les parties communes et la toiture, dont l’entretien est à la charge de la bailleresse au titre des grosses réparations;

— que la bailleresse ne saurait exiger une remise à neuf des locaux qui ont été restitués dans un état correct ;

— que la bailleresse ne saurait solliciter le paiement de la TVA, dès lors que les sommes réclamées sont de nature indemnitaire ;

— que la clause de solidarité du bail n’est pas opposable aux associées de la SCM du, [Adresse 1], qui ne sont pas liées contractuellement à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ;

— qu’elle a été contrainte de réduire son activité professionnelle pour se soigner d’un cancer, qu’elle s’est efforcée de procéder à des paiements, pour un montant total de 11.480,10 euros, et qu’elle a proposé une résolution amiable du litige, ce qui justifie l’octroi de délais de paiement.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 9 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

Madame, [G], [J], [N], défenderesse, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Il est également observé qu’il n’appartient pas au tribunal de « confirmer » les décisions rendues le 5 septembre 2019 par le tribunal judiciaire de Paris et le 8 septembre 2021 par la cour d’appel de Paris.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au titre de l’indemnité d’assurance versée à madame, [W]

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, applicable aux faits d’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1147 ancien du code civil, applicable aux faits d’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1165 ancien du code civil, applicable aux faits d’espèce, dispose que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 du même code.

En l’espèce, il n’est pas contesté que madame, [T], [W] a perçu le versement d’une indemnité d’assurance consécutivement à la réalisation d’un préjudice survenu au sein des locaux loués le 9 juillet 2017.

Pour solliciter le versement à son profit de l’indemnité d’assurance perçue par madame, [T], [W], la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] invoque les stipulations du bail du 12 août 2013 relatives aux obligation de la société locataire en matière d’entretien et de restitution des locaux.

Toutefois, s’il découle de ces clauses que la locataire était tenue d’entretenir les lieux loués, de les restituer en bon état de réparation et de répondre des dégradations les affectant, il n’en ressort nullement que la SCM du, [Adresse 1] ou madame, [T], [W] aurait été tenue, en cas de perception d’une indemnité d’assurance, de la reverser à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1].

Par ailleurs, ainsi que le souligne madame, [T], [W], la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] est tiers au contrat d’assurance conclu par la locataire avec son assureur, et dès lors, en vertu du principe d’effet relatif des conventions, elle ne saurait s’en prévaloir pour exiger le paiement de l’indemnité d’assurance litigieuse.

Ainsi, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ne justifie d’aucun titre lui permettant d’exiger le versement de l’indemnité d’assurance versée personnellement à madame, [W] en sa qualité d’assurée.

En conséquence, il convient de débouter la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 8.056,72 euros relative à l’indemnité d’assurance perçue par madame, [T], [W].

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers et de charges locatives

Selon l’article 1147 ancien du code civil, précédemment cité, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de ce texte, il est constant que le preneur qui a quitté les lieux est tenu d’indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, le bailleur a été dans l’impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien dès la restitution des locaux et a subi un préjudice financier de ce fait.

En vertu de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] se prévaut d’un préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les locaux dès leur restitution effective, pendant une durée de deux mois, période de réalisation des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’inobservation de ses obligations par la société locataire.

Or, il est relevé que cette demande formée à l’encontre de la société locataire a été rejetée par le jugement du 5 septembre 2019 du tribunal judiciaire de Paris, confirmé sur ce point et devenu définitif par l’arrêt du 8 septembre 2021 de la Cour d’appel de Paris.

Il y a donc autorité de la chose jugée sur ce point dans les rapports entre la bailleresse et la société locataire.

Dès lors, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ne saurait poursuivre les associées de la société locataire pour le paiement d’une dettes dont il a été définitivement jugé que leur société n’était pas tenue.

Surabondamment, force est de constater que la bailleresse, sur qui pèse la charge de la preuve, ne justifie d’aucune démarche en vue de la remise en location des locaux et se borne à verser aux débats un simple devis prévoyant une durée d’exécution des travaux de deux mois. Si l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux pour la remise en état, en matière de perte de loyers, il lui appartient néanmoins de démontrer qu’elle a effectivement subi un préjudice de cette nature et que celui-ci est imputable à la locataire.

Ainsi, elle échoue en outre à rapporter la preuve qui lui incombe du préjudice qu’elle invoque et du lien de causalité entre les manquements de sa locataire et la perte de loyers et charges alléguée.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de sa demande d’indemnité d’immobilisation d’une somme de 4.590,58 euros au titre de sa perte de loyers et charges.

Sur l’action en paiement des frais de remise en état, du solde locatif et des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’obligation des associées de devoir répondre de la dette de la société civile de moyens locataire

Prévue par l’article 36 de la loi du 29 novembre 1966, la société civile de moyens est régie par les articles 1845 et suivants du code civil sur les sociétés civiles et par les articles 1832 à 1844-17 du code civil sur les sociétés en général.

Selon les articles 1857, pris en son premier alinéa à l’égard des tiers, les associés d’une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

En vertu de l’article 1202 ancien du même code, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

Il est constant que la dissolution ne génère d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication. Faute de publicité, les tiers ne sont pas liés par les clauses statutaires relatives à l’arrivée du terme. Ils peuvent se comporter comme si l’activité sociale a été maintenue.

Aux termes de l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] a obtenu la condamnation de la SCM du, [Adresse 1] par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 septembre 2019 et par arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 8 septembre 2021. Aux termes de ces deux décisions, la SCM du, [Adresse 1] a notamment été condamnée à verser à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] une somme de 9.965,91 euros au titre des frais de remise en état des locaux et au paiement d’une somme de 7.394,29 euros au titre du solde locatif impayé arrêté au 1er novembre 2017.

Dans le cadre de ces instances, la SCM du, [Adresse 1] a en outre été condamnée à deux reprises au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 septembre 2021 et par ordonnance du conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris du 2 mai 2024.

Ces condamnations sont devenues définitives à l’encontre de la SCM du, [Adresse 1] dont madame, [T], [W] est le représentant légal, de sorte qu’au regard de l’autorité de la chose jugée, elle ne peut désormais que contester être tenue du paiement desdites sommes en sa qualité d’associée de la société locataire, sans pouvoir remettre en cause le quantum, s’agissant d’une dette locative définitivement fixée entre la société locataire et la bailleresse et définitivement mise au passif de la SCM du, [Adresse 1], outre des sommes dont la société locataire est définitivement redevable au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame, [T], [W] sera donc déboutée de sa demande de déduction au titre d’un trop-perçu de loyers et charges, au titre de la taxe sur les bureaux et au titre de la demande de déduction des frais d’huissier de justice et au titre de la TVA.

Il n’est pas contesté que les poursuites exercées à l’encontre de la société locataire sont demeurées vaines, débat qui relève au demeurant de la compétence du juge de la mise en état, s’agissant d’une éventuelle fin de non-recevoir tirée de l’absence de vaines poursuites.

Il est relevé d’une part, que la SCM du, [Adresse 1] a fait l’objet d’une dissolution de plein droit par la survenance du terme statutaire, qu’ainsi cette société ne survit que pour les seuls besoins de sa liquidation, laquelle n’a jamais eu lieu, et d’autre part, que ladite société ne dispose ni d’adresse, ni de compte bancaire.

S’agissant de madame, [G], [J], [N], madame, [T], [W] soutient que celle-ci a cédé ses parts à madame, [S], [O] et produit en ce sens des statuts mis à jour le 10 juin 2002. Néanmoins, ces statuts ne sont pas signés et, au surplus, n’apparaissent nullement avoir fait l’objet des formalités prévues aux articles 1690 et 1865 du code civil susceptibles de rendre opposable à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] la cession de parts invoquée. Dès lors, il convient de considérer qu’à l’égard de la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1], madame, [G], [J], [N] a conservé la qualité d’associée de la SCM du, [Adresse 1].

S’agissant de madame, [T], [W], lorsque le gérant d’une société civile a été nommé pour une durée déterminée, la survenance du terme de son mandat entraîne, à défaut de renouvellement exprès, la cessation de plein droit de ce mandat, sans que le gérant qui continue de diriger, de fait, la société puisse se prévaloir d’une reconduction tacite. Il faut en déduire que Madame, [T], [W] titulaire d’un mandat statutaire de trois ans ne justifie pas d’une quelconque qualité actuelle de gérante de droit.

Il n’est toutefois pas contesté que madame, [T], [W] dispose toujours de la qualité d’associée de la SCM du, [Adresse 1].

Pour solliciter la condamnation de madame, [T], [W] " à régler et à garantir la SCI MAX DORMOY, [Adresse 1] de toutes les condamnations dont la SCM DU, [Adresse 1] était redevable ", la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] se prévaut de son absence de pouvoir et de sa fraude, ainsi que d’une absence de personnalité morale de la SCM du, [Adresse 1] du fait de sa dissolution.

Pour autant, contrairement à ce que la SCI Max Dormoy, [Adresse 1] fait soutenir, la dissolution de la société n’a pas entraîné l’extinction de la personnalité morale. Si la dissolution ne permet la survie de la personnalité morale que pour les seules besoins des opérations de liquidation, encore faut-il que la dissolution ait été publiée pour qu’elle soit opposable à l’égard des tiers et qu’un tiers puisse contester la nature d’un acte tel que la conclusion d’un bail comme n’entrant pas dans les opérations de liquidation. Or, aucune publicité de la dissolution n’a eu lieu en l’espèce.

Dès lors, la survie de la société et des actes réalisés postérieurement à la dissolution non publiée font obstacle à ce que madame, [T], [W] soit considérée comme personnellement partie au contrat de bail du 12 août 2013 et donc redevable de toutes les dettes locatives.

Il y a donc lieu de débouter la bailleresse de sa demande à ce titre.

En conséquence, il y aura lieu de condamner madame, [G], [J], [N] et madame, [T], [W] au paiement des dettes sociales de la SCM du, [Adresse 1] imputées par les décisions judiciaires susmentionnées, à proportion de leur part respective dans le capital social, soit à hauteur de 50 % chacune, ainsi qu’il ressort des statuts produits par la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1].

La SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] ne saurait se prévaloir d’intérêts à compter de la mise en demeure du 9 mars 2018, alors que dans le silence du dispositif des décisions judiciaires dont elle se prévaut, ces sommes ne portent intérêt qu’à compter du jour où elles sont rendues.

Dans le cas d’espèce, en raison de l’infirmation partielle de la décision du tribunal judiciaire, il y a lieu de distinguer le point de départ des intérêts comme suit :

— à compter du 5 septembre 2019 pour la somme de 7.394,29 euros au titre du solde locatif impayé arrêté au 1er novembre 2017;

— à compter du 5 septembre 2019 pour la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à compter du 8 septembre 2021 pour la somme de 9.965,91 euros ;

— à compter du 8 septembre 2021pour l’autre somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame, [G], [J], [N] et madame, [T], [W] seront donc redevables, en leur qualité respective d’associées du paiement desdits intérêts.

Sur la prise en compte du paiement de la somme de 11.480,10 euros

Aux termes de l’article 1342 du code civil, le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier.

D’après l’article 1342-0 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le versement d’une somme de 11.480,10 euros au cours du mois de janvier 2025 par Madame, [T], [W], à déduire.

Madame, [T], [W] qui est redevable de la dette sociale à hauteur de 50% sollicite l’imputation de la somme qu’elle a versée en priorité sur les loyers et charges et accessoires réclamés, puis sur l’indemnité de remise en état.

Dès lors qu’à égalité d’intérêt l’imputation se fait sur la dette la plus ancienne, il y a lieu de faire droit à cette demande, l’arriéré locatif étant antérieur à la dette de responsabilité consécutive à la restitution des locaux. Soit, ainsi qu’il suit :

— pour l’arriéré locatif : 11.480,10 € – (7.394,29/ 2 = 3.697,14 €) = 7.882,95 € de solde créditeur à imputer sur sa quote-part d’associée au titre des frais de remise en état : il en résulte que Madame, [T], [W] a apuré sa contribution à la dette sociale au titre de l’arriéré locatif;

— pour les frais de remise en état : 7.882,95 € – ( 9.965,91 €/ 2 = 4.982,95€) = 2.800 € de solde créditeur à imputer sur sa quote-part d’associée relativement au sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile : il en résulte que Madame, [T], [W] a apuré sa contribution à la dette sociale au titre des frais de remise en état ;

— pour les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 2.800 € – (4000/2 = 2000 € ) = 800 € : il en résulte que Madame, [T], [W] a apuré sa contribution à la dette au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus du versement doit être affecté aux intérêts au taux légal, comme précédemment indiqué.

Madame, [T], [W] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances lesdits intérêts à hauteur de 50%.

S’agissant de madame, [G], [J], [N], il n’est constaté aucun versement pour la part dont elle est redevable fixée à la somme de 10.680,10 euros, calculée comme suit, outre les intérêts au taux légal :

[(9.965,91 € + 7.394,29 € + 2.000 € + 2.000 € = 21.360,2 €)/2 = 10.680,10 €.

Il conviendra dès lors de condamner madame, [G], [J], [N] au paiement de la somme de 10.680,10 euros, outre les intérêts au taux légal à hauteur de 50% pour ceux-ci.

La bailleresse sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la solidarité entre les associées de la SCM du, [Adresse 1], dès lors que, si elles sont bien tenues des dettes de la SCM du, [Adresse 1], elles demeurent des tiers au contrat de bail, d’où il résulte que la clause de solidarité qui y est insérée ne leur est pas opposable. En outre, la solidarité n’est pas non plus légalement prévue entre associées qui n’ont pas la qualité de commerçants.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il y a lieu de débouter de sa demande de délai de paiement madame, [T], [W], qui s’abstient de justifier de sa situation financière et a pu bénéficier, depuis la fin du bail, de larges délais de fait. En outre, sa dette résiduelle est marginale.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application dudit article, madame, [T], [W] et madame, [G], [J], [N] seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, madame, [T], [W] et madame, [G], [J], [N] seront condamnées in solidum à payer à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

DÉBOUTE la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 8.056,72 euros relative à l’indemnité d’assurance perçue par madame, [T], [W];

DÉBOUTE la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de sa demande d’indemnité d’immobilisation correspondant à une perte de loyers et charges d’une somme de 4.590,58 euros ;

DÉBOUTE madame, [T], [W] de sa demande de déduction au titre d’un trop-perçu de loyers et charges, au titre de la taxe sur les bureaux, au titre de la demande de déduction des frais d’huissier de justice et au titre de la TVA ;

DEBOUTE la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de sa demande tendant à la condamnation de madame, [T], [W] à régler et à la garantir de toutes les condamnations dont la SCM du, [Adresse 1] était redevable ;

CONSTATE que Madame, [T], [W] a apuré sa contribution à la dette sociale de la SCM du, [Adresse 1] au titre de l’arriéré locatif, au titre de la remise en état des locaux et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE que des intérêts ont couru sur la dette relative à la SCM du, [Adresse 1] à l’égard la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] judiciairement fixée, comme suit :

o à compter du 5 septembre 2019 pour la somme de 7.394,29 euros au titre du solde locatif impayé arrêté au 1er novembre 2017;

o à compter du 5 septembre 2019 pour la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o à compter du 8 septembre 2021 pour la somme de 9.965,91 euros ;

o à compter du 8 septembre 2021pour l’autre somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame, [T], [W] à payer à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] en deniers ou quittances les intérêts qui ont couru sur la dette relative à la SCM du, [Adresse 1] à l’égard la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] judiciairement fixée et ce, à hauteur de 50% ;

CONDAMNE madame, [G], [J], [N] à payer à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] la somme de 10.680,10 euros au titre de sa contribution à la dette sociale de la SCM du, [Adresse 1], outre les intérêts au taux légal, à hauteur de 50% en ce qui concerne lesdits intérêts ;

DÉBOUTE la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] de sa demande tendant à voir prononcer la solidarité entre madame, [G], [J], [N] et madame, [T], [W] ;

DÉBOUTE madame, [T], [W] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum madame, [T], [W] et madame, [G], [J], [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum madame, [T], [W] et madame, [G], [J], [N] à payer à la SCI Max Dormoy,-[Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 24 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME