N° RG 24/01257 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NM7N

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Avril 2025

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[R] [W]

C/

Association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL

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copie exécutoire délivrée le 03/04/2025 à :

la SELARL DIZIER ET ASSOCIES – 44

copie certifiée conforme délivrée le 03/04/2025 à :

la SELARL ROULLEAUX-[Localité 4] AVOCAT – 9

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 5]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 13 Mars 2025

PRONONCÉ fixé au 03 Avril 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Marc DIZIER de la SELARL DIZIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

Association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 24/01257 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NM7N du 03 Avril 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 30 janvier 2003 par Me [I] [Y], notaire associé à [Localité 6], M. [N] [M] a donné à bail commercial à M. [Z] [K], en renouvellement d’un bail sous seing privé du 25 novembre 1991, une maison à usage de commerce située [Adresse 3], à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 24 juin 2000, à destination de l’exploitation d’un café PM petite restauration et les autres locaux s’il y en a pour l’habitation personnelle, moyennant un loyer annuel de 3 841,72 €, payable trimestriellement à terme échu.

Suivant acte sous seing privé du 30 décembre 2005, M. [Z] [K] a cédé le fonds de commerce à M. [R] [W].

Aux termes d’un acte reçu le 15 juillet 2021 par Me [F] [Y], notaire associé à [Localité 6], M. [N] [M] a vendu à l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL la maison louée à M. [R] [W].

L’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL a fait signifier à M. [R] [W] un commandement visant la clause résolutoire le 7 novembre 2024 lui réclamant le paiement des taxes foncières 2022 à 2024.

Soutenant que la réclamation du remboursement des taxes foncières par le bailleur est injustifiée du fait qu’elle n’est pas stipulée par le bail, M. [R] [W] a fait assigner l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL en référé par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024 pour solliciter qu’il soit jugé que le bail ne met pas d’obligation de payer la taxe foncière à sa charge et subsidiairement qu’il lui soit octroyé un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes réclamées, avec condamnation de son adversaire au paiement de la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, M. [R] [W] maintient sa demande principale et celle accessoire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, réclame un sursis à statuer jusqu’à l’issue du contentieux sur le fond concernant le droit d’agir de l’association et l’absence de pouvoir de représentation de celle-ci pour ester en justice, subsidiairement revendique la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à ce qu’il soit statué sur la contestation de la vente concernant le non-respect de son droit de préemption et plus subsidiairement réclame l’octroi d’un délai de paiement de deux ans. Il fait notamment valoir que :

— l’acte de renouvellement de bail qu’il a signé ne prévoit que le paiement du loyer et le bail initial ne mentionne pas le paiement des taxes foncières à la charge du locataire,

— depuis qu’il occupe les lieux, il n’ jamais reçu de demande de remboursement de la taxe foncière,

— les conclusions de l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL sont irrecevables faute de précision de l’organe qui la représente et de sa qualité en vertu de l’article 648-2 b du code deprocédure civile,

— le remboursement d’une charge ne peut résulter que d’une clause claire et précise, ce qui n’est pas le cas en l’espèce de la taxe foncière,

— le bail initial ne met à la charge du preneur que les taxes lui incombant et non toutes les taxes, et la taxe foncière est à la charge du propriétaire foncier selon l’article 1400 du code général des impôts,

— la nullité du commandement est soulevée pour les motifs précédents et l’absence de cause,

— à titre subsidiaire, il est de bonne foi et cette charge conséquente n’a pas été provisionnée alors que son chiffre d’affaires et son résultat sont modestes,

— une instance a été engagée le 31 octobre 2024 au sujet d’un congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur le 28 juin 2024, alors que l’acquisition de l’immeuble en violation des dispositions concernant son droit de préemption est contestée et constitutive d’une difficulté sérieuse, ce qui justifie un sursis à statuer.

L’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL réplique par ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2025 en demandant :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de M. [R] [W] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 7 757,00 € au titre des charges impayées outre intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date d’une mise en demeure,

— le paiement de la somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 7 novembre 2024.

Elle soutient que :

— le bail du 30 janvier 2003 renvoie aux stipulations du bail du 25 novembre 1991,

— le bail initial stipule expressément que la locataire devra rembourser au bailleur les taxes prestations et fournitures payées par lui,

— ainsi que cela est usuel, cette clause concerne notamment les taxes foncières que le bailleur paie à l’administration fiscale,

— la jurisprudence autorise ce type de clause,

— en dépit d’une mise en demeure, elle n’a pas été remboursée des taxes dont elle justifie,

— seules les stipulations du bail sont applicables et non celles de l’acte de cession , et il est indifférent que le précédent propriétaire n’ait pas réclamé les taxes,

— le délai de paiement réclamé subsidiairement est excessif,

— le preneur ne peut prétendre ignorer la cession qui lui a été notifiée par le notaire,

— la nullité des conclusions invoquée est manifestement infondée, alors que M. [W] a dû vérifier son existence légale pour l’assigner et qu’il ne justifie d’aucun grief, sachant qu’en tout état de cause, elle justifie de son existence légale et de ses modalités de représentation par son président,

— contrairement à ce qui est allégué, le droit de préemption a été notifié au preneur,

— la validité contestée du congé donné le 28 juin 2024 n’est pas un motif de sursis à statuer sur les effets du commandement du 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité des conclusions en défense

Dans l’en-tête des dernières conclusions notifiées par l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL sont précisées sa dénomination, son siège social et le nom de son président, M. [B] [J] qui la représente, ainsi que son numéro d’enregistrement au registre du commerce et des sociétés.

La nullité de forme qu’ont pu encourir les premières conclusions de cette association est couverte par cette régularisation, d’autant plus qu’il n’est invoqué aucun grief.

Sur la contestation de la validité du commandement et les conséquences à en tirer le cas échéant au titre de la demande reconventionnelle

Le commandement visant la clause résolutoire vise uniquement un impayé de charges foncières.

L’acte de renouvellement de bail du 30 janvier 2003 ne stipule à la charge du preneur que le paiement du loyer et mentionne notamment au titre des provisions sur charges « néant ».

L’acte précise en haut de la page 3 sous l’intitulé « conditions générales – Garanties » que le renouvellement de bail « a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions ci-après littéralement rapportées que le précédent bail énoncé en l’exposé qui précède sans aucune modification » qui est suivi de la citation intégrale de la clause initiale concernant l’occupation des lieux laquelle définit la destination, l’interdiction de sous louer, les conditions de cession du bail sur autorisation du bailleur et l’obligation de garnir les lieux.

Il n’y a donc pas de renvoi exprès aux stipulations du bail initial.

Cependant, le rappel dans l’exposé d’introduction du contrat des références exactes de l’acte sous seing privé du 25 novembre 1991, lequel s’achève par la mention que « le présent bail viendra en renouvellement de celui-ci dont les conditions seront ci-après littéralement rapportées » opère un renvoi implicite à l’ensemble des clauses du contrat initial.

Néanmoins, l’acte du 25 novembre 1991 stipulait à l’avant dernière page :

« Les preneurs supporteront toutes les charges locatives en vertu de la loi, des usages locaux.

Les taxes, prestations et fournitures payées par la bailleresse, et incombant aux preneurs seront remboursés par ces derniers. »

L’assujetti au paiement des taxes foncières n’est pas le locataire mais le propriétaire de l’immeuble, de sorte que l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL ne peut pas réclamer le remboursement de ces taxes en prétendant qu’elle incombe au preneur, ce qui n’est pas le cas.

La circonstance que de nombreux baux commerciaux prévoient le remboursement de cette taxe au bailleur n’est pas de nature à constituer un usage imposant, dans le cas présent, le remboursement, alors que les baux qui le prévoient le stipulent soit expressément, soit sous forme de remboursement de toutes les taxes payées par le bailleur en rapport avec l’immeuble, alors qu’en l’espèce, l’usage allégué n’a jamais été suivi par les parties depuis que le bail est en vigueur.

Le commandement visant la clause résolutoire est donc dépourvu de cause, de sorte qu’il convient de rejeter la demande reconventionnelle en constat de ses effets ainsi que les prétentions qui en découlent.

Sur les autres demandes :

Les autres prétentions deviennent sans objet, étant souligné qu’il ne saurait être sursis à statuer au prétexte d’une autre instance qui ne repose pas sur le commandement visant la clause résolutoire.

Etant la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse supportera la charge des dépens.

Il est équitable de fixer à sa charge une indemnité de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité des conclusions de l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL,

Constatons que le commandement visant la clause résolutoire du 7 novembre 2024 est dépourvu de cause et rejetons la demande reconventionnelle de l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL,

Condamnons l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL à payer à M. [R] [W] une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons l’association LES SAINTS APOTRES PIERRE ET PAUL aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE