N° RG 25/00697 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2UL

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Septembre 2025

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S.A.S. IMMOFI 45

C/

S.A.S. HERA-MI

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copie exécutoire délivrée le 18/09/2025 à :

M^e Mathilde OTTAVY – 290

M^e Chloé RAJALU – 125

copie certifiée conforme délivrée le 18/09/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffiers : Sylvie GEORGEONNET lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé

DÉBATS à l’audience publique du 04 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 18 Septembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. IMMOFI 45 (RCS NANTES N°841893720), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Mathilde OTTAVY, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Hanan CHAOUI de L’AARPI ADALTYS, avocats au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. HERA-MI (RCS NANTES N°828 871 699), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Chloé RAJALU, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Arthur PIERRET D’IN EXTENSO AVOCATS OUEST ATLANTIQUE, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00697 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2UL du 18 Septembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Contexte :

Selon acte sous seing privé du 9 novembre 2020, la S.A.S. IMMOFI 45 a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement à la S.A.S. HERA-MI un lot à usage de bureau d’une surface prévisionnelle de 287 m² au rez-de-chaussée d’un immeuble dénommé OXANE situé [Adresse 1] à [Localité 6], trois emplacements de parking intérieurs et trois extérieurs pour une durée de 9 ans, à usage de bureaux moyennant un loyer annuel de 44 080 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2024 et suite à la caducité d’un avenant n° 1 par lequel les parties avaient convenu d’un premier étalement de la dette locative non respecté par le preneur, la S.A.S. IMMOFI 45 a fait assigner en référé la S.A.S. HERA-MI suivant acte de commissaire de justice du 5 juin 2024 pour solliciter :

— le paiement provisionnel de la somme de 75 246,94 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024 avec intérêts au taux légal majoré de sept points à compter de la date d’exigibilité des sommes dues et jusqu’à complet paiement,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût de six commandements de payer.

La S.A.S. HERA-MI ayant réclamé des délais de paiement à raison de difficultés financières, le juge des référés a, par ordonnance du 26 septembre 2024 :

— condamné la S.A.S. HERA-MI à payer à la S.A.S. IMMOFI 45 :

— une provision de 75 246,94 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30/06/24 avec intérêts au taux légal majoré de sept points à compter des échéances,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— autorisé la S.A.S. HERA-MI à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la décision sous la forme d’un versement de 16 822,16 € au 15 septembre 2024 suivi de 22 versements mensuels de 2 540,17 € au plus tard le 15 de chaque mois, et d’un 23ème du solde restant dû avec les intérêts liquidés,

— donné acte à la S.A.S. HERA-MI de son engagement de verser le cas échéant par anticipation sur les précédentes modalités la totalité des sommes restant dues avec les intérêts liquidés dans les 30 jours de la réalisation de la levée de fonds de 6 millions d’euros,

— ordonné la suspension des voies d’exécution,

— dit qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la déchéance du terme serait acquise sans nouvelle formalité et qu’en ce cas le solde restant dû redeviendrait immédiatement exigible et les voies d’exécution pourraient être reprises,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamné la S.A.S. HERA-MI aux dépens.

La présente procédure :

Se plaignant du non-respect des délais accordés et d''un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 mars 2025, la S.A.S. IMMOFI 45 a fait assigner en référé la S.A.S. HERA-MI suivant acte de commissaire de justice du 20 mai 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.S. HERA-MI et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et avec autorisation de transférer à la déchetterie les meubles et marchandises abandonnés sur place,

— le paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer avec charges taxes majoré de 20 % jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 76 772,82 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2025,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 14 mars 2025 et de saisies conservatoires du 30 avril 2025, avec autorisation de recouvrement direct pour son avocat en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

La S.A.S. HERA-MI explique qu’elle a rencontré des difficultés liées à la nature particulière de son activité, au retard de déblocage du crédit impôt recherche, et elle souligne les efforts entrepris pour obtenir des délais de ses créanciers grâce à une procédure de conciliation, générer de la trésorerie et lever des fonds qui pourrait lui permettre de rattraper son retard probablement d’ici le 31 décembre 2025. Elle reconnaît devoir la somme de 76 772,82 € avec intérêts de retard, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec report de tout versement jusqu’au 31 décembre 2025 et échelonnement de la dette en 23 mensualités de 3 337,94 €, ou à titre subsidiaire un échelonnement sur 24 mensualités de 3 198,87 €.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 9 novembre 2020 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 44 080 € hors taxes hors charges payable trimestriellement d’avance sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.A.S. IMMOFI 45 a fait délivrer un commandement de payer le 14 mars 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 56 189,70 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La procédure a été dénoncée à [Localité 5] MEDERIC RETRAITE AGIRC ARRCO par acte du 28 mai 2025, à l’URSSAF DES PAYS DE LA [Localité 4] par acte du 23 mai 2025, à la BANQUE CIC OUEST par acte du 22 mai 2025 et à BNP PARIBAS par acte du 12 juin 2025, créanciers inscrits selon un état récapitulatif des inscriptions délivré par Infogreffe du 14 mai 2025.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qui peut être constatée, ce qui peut justifier l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il n’est pas nécessaire de prévoir des dispositions particulières pour les meubles dont le sort est réglé de plein droit par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité provisionnelle d’occupation pourrait être fixée au montant du dernier loyer avec charges majoré de 20 % conformément à la clause résolutoire.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 76 772,82 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2025, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.S. HERA-MI reprend le même argumentaire que celui qui lui a permis d’obtenir des délais de paiement l’année dernière et qu’elle n’a pas respectés. Ses promesses ne sont pas crédibles. Elle n’offre même plus de payer sa dette si elle réussit la levée de fonds qui était promise dans les quatre mois l’année dernière, puisqu’elle réclame un échéancier même dans ce cas. Sa mauvaise foi est patente, de sorte qu’elle sera déboutée de sa nouvelle demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc de faire droit à la demande principale.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. HERA-MI devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande d’autorisation de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.S. HERA-MI et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons la S.A.S. HERA-MI à payer à la S.A.S. IMMOFI 45 :

— une provision de 76 772,82 € au titre des loyers et charges dus au 30/06/25,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer avec charges et taxes majoré de 20 % à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S. HERA-MI aux dépens, y compris le coût du commandement du 14 mars 2025 et les frais de saisies conservatoires, et avec autorisation de recouvrement direct des dépens au bénéfice de M^e Mathilde OTTAVY, avocate au barreau de Nantes, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE