Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

27 DÉCEMBRE 2024

N° RG 24/00624 – N° Portalis DB22-W-B7I-R73G

Code NAC : 22G

DEMANDERESSE :

Madame [H] [V]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 13] (75),

demeurant [Adresse 5],

Non comparante, représentée par Maître Martina BOUCHE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Justine AUBRY de la SCP AVOCATS LIBERTE, avocat plaidant au barreau de RENNES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [K]

né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 9] (93),

demeurant [Adresse 6],

Comparant, représenté par Maître Gwenaëlle FRANCOIS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 22 NOVEMBRE 2024

Nous, Pauline DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

22 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Décembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [V] et Monsieur [T] [K] se sont mariés le

[Date mariage 2] 2004 par devant l’officier de l’Etat Civil de la mairie de [Localité 16]

sans contrat de mariage préalable.

De leur union, sont issus deux enfants :

— [I], [T], [J] [K] né le [Date naissance 4] 1999,

— [U], [Y],[H] [K] née le [Date naissance 7] 2005.

Le 1er septembre 2002, Madame [H] [V] et Monsieur [T] [K] ont acquis en indivision dans le cadre d’une adjudication, une maison d’habitation sise sur la commune de [Localité 16] au [Adresse 6], figurant au cadastre section AY n°[Cadastre 8] pour une contenance de 1a et 83 ca, pour un montant de 141.000 euros et 21.684,90 euros de frais d’acquisition.

Chacun a acquis la pleine propriété indivise du bien immobilier à concurrence de la moitié.

L’acquisition a été financée au moyen de plusieurs prêts immobiliers, notamment un souscrit auprès de la [10], rachetés ensuite par le [12].

Par ordonnance de non-conciliation en date du 28 janvier 2019, après que les époux ont régularisé à l’audience un procès-verbal d’acceptation du principe de la rupture de leur mariage sans considération des faits à l’origine de la séparation, le juge aux affaires familiales de Rennes, a notamment :

• Attribué la jouissance du logement familial au mari ;

• Dit que cette attribution en jouissance le sera à titre onéreux ;

• Constaté la résidence séparée des époux ;

• Fixé à 350 euros mensuel le montant de la pension au titre du devoir de secours que devra verser Mr [K] à son épouse ;

• Attribué la jouissance du véhicule EW 320 GC à l’épouse, à titre gratuit.

Par jugement en date du 16 novembre 2021, le divorce des époux

[K] /[V] a été prononcé sur le fondement des dispositions de

l’article 233 du code civil et le juge aux affaires familiales a notamment :

— ORDONNÉ l’attribution préférentielle du bien indivis situé [Adresse 6] à [Localité 16] (78) à M. [T] [K] ;

— RAPPELÉ que les parties doivent procéder à un partage amiable de leurs intérêts patrimoniaux et qu’à défaut d’y parvenir, elles devront procéder conformément aux dispositions des articles 1359 et suivants du code de procédure civile ;

— DIT que la date des effets du jugement dans les rapports entre époux pour ce qui concerne leurs biens est fixée au 23 mars 2018 ;

— CONDAMNÉ M. [K] à payer à Mme [V] la somme de 32.000 euros (trente-deux mille euros) à titre de prestation compensatoire.

Monsieur [T] [K] a interjeté appel dudit jugement suivant déclaration d’appel en date du 24 décembre 2021, puis il s’est désisté de son appel.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 avril 2024, Madame [H] [V] a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond et demande notamment la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [K] à l’indivision post-communautaire à la somme mensuelle de 1.904 euros à compter du 28 janvier 2019, la fixation de la créance due par Monsieur [T] [K] à l’indivision post-communautaire au titre de l’indemnité d’occupation du bien indivis à la somme de 119.952 euros et la condamnation de ce dernier à lui payer à titre provisionnel la somme de 59.976 euros.

Par dernières conclusions signifiées le 21 novembre 2024, développées à l’audience, Madame [H] [V] demande :

« Vu les articles 815-9 et 815-11 du Code Civil,

Vu l’article 1380 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces,

Vu la jurisprudence,

DECLARER recevables les demandes de Madame [H] [V] ;

FIXER à titre provisoire l’indemnité d’occupation du bien indivis situé [Adresse 6] due par Monsieur [T] [K] au profit de l’indivision post-communautaire à la somme mensuelle de 1.904 euros à compter du 28 janvier 2019 ;

FIXER la créance due par Monsieur [T] [K] à l’indivision post-communautaire au titre de son indemnité d’occupation du bien indivis pour la période du 28 janvier 2019 au 28 mars 2024 à la somme de 119 952 euros ;

CONDAMNER Monsieur [T] [K] à payer à Madame [H] [V] la somme provisionnelle de 59 976 euros à titre d’avance en capital sur ses droits dans le partage de l’indivision post-communautaire ;

CONDAMNER Monsieur [T] [K] à payer chaque mois à Madame [H] [V] la part provisionnelle d’un montant de 952 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien indivis situé [Adresse 6] à compter du 1er avril 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, ou à défaut jusqu’au partage définitif dudit bien ;

ASSORTIR la provision ainsi fixée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

DEBOUTER Monsieur [K] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNER Monsieur [K] à régler à Madame [V] la somme de

3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELER que le jugement à intervenir sera exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNER Monsieur [K] aux entiers dépens de l’instance. »

Madame [H] [V] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [K] à lui verser, à compter du 28 janvier 2019, date à laquelle la jouissance du bien indivis a été attribué à titre onéreux à ce dernier. Elle estime que le seul fait qu’elle ait détenu les clefs du bien indivis ne permet pas de justifier que la jouissance dudit bien par Monsieur [T] [K] n’était pas exclusive dans la mesure où la jouissance lui a été attribuée à titre onéreux à compter du 28 janvier 2019 et qu’il occupait effectivement ce bien.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, elle fait valoir qu’il ressort de l’expertise diligentée le 14 février 2023 à sa demande que la valeur locative doit être évaluée entre 2.350 et 2.410 euros.

Elle précise que l’expert immobilier retient une surface habitable de 89,34 m2 tandis que la surface pondérée est de 106 m2. Elle expose que la surface d’origine était de 75m2 mais que des travaux ont été réalisés et que la nouvelle surface est de 94,59 m2 tel que cela ressort du courrier du service de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 16],

Elle conteste les évaluations du bien indivis produites par Monsieur [T] [K].

Elle demande que soit retenue la valeur locative au vu du rapport d’expertise diligentée le 14 février 2023 et qu’il soit ainsi retenu une valeur locative mensuelle de 2.380 euros

Par conclusions signifiées le 21 novembre 2024, développées à l’audience, Monsieur [T] [K] demande de :

« Vu l’article 815-9 du Code civil,

Vu les pièces produites,

— Dire recevable et bien fondé Monsieur [K] en ses demandes.

— Débouter Madame [H] [V] de l’intégralité de ses demandes.

— Fixer à titre provisoire l’indemnité d’occupation du bien indivis sis [Adresse 6] due par Monsieur [T] [K] au profit de l’indivision à la somme de de 1.050 € à compter du 5 décembre 2022.

— Fixer la créance due par Monsieur [T] [K] à l’indivision post-communautaire au titre de son indemnité d’occupation du bien indivis pour la période du

5 décembre 2022 au 5 décembre 2024 à la somme de 25.200 €.

— Dire que Monsieur [T] [K] versera chaque mois entre les mains de Madame [H] [V] la part provisionnelle de 525 € au titre de l’indemnité d’occupation du bien indivis sis [Adresse 6] à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’au partage définitif.

— Dire que les dépens seront à la charge de la demanderesse. »

Monsieur [T] [K] ne conteste pas occuper le bien indivis à titre privatif ni être redevable d’une indemnité d’occupation mais conteste le point de départ de cette indemnité et son montant.

Il fait valoir que Madame [H] [V] n’a rendu les clefs du bien que le

5 décembre 2022 de sorte qu’avant cette date, il n’avait pas la jouissance exclusive du bien, Madame [H] [V] pouvant y pénétrer lorsqu’il n’était pas présent notamment.

Il conteste l’évaluation retenue aux termes de l’expertise diligentée à la demande de Madame [H] [V] en décembre 2023, indiquant notamment que les biens retenus à titre comparatif par l’expert ne correspondent pas aux caractéristiques du bien indivis litigieux. A cet égard, il précise que le bien indivis est encastrée entre des immeubles et ne ressemble pas aux biens comparatifs retenus par l’expert. Par ailleurs, il conteste la superficie du bien telle que retenue par l’expert. Il précise produire des évaluations réalisées à sa demande par des agents immobiliers qui sont des professionnels et dont les estimations doivent être considérées comme sérieuses. Il demande la fixation de la valeur locative mensuelle à 1.380 euros et demande un abattement de 25% compte tenu des circonstances de l’espèce, notamment du fait qu’il a remboursé seul le crédit immobilier ce qui a permis au couple de conserver ce bien lors de leur séparation.

L’affaire, appelée à l’audience du 22 novembre 2024, a été mise en délibéré au

27 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle formée à l’encontre de Monsieur [T] [K]

L’article 815-9 du code civil dispose : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la clause indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

L’article 815-11 du même code dispose : « Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

A défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserves d’un compte à établir lors de la liquidation.

A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir. »

L’article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application de l’article 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Il entre dans les pouvoirs du président du tribunal, en l’absence de consentement unanime des indivisaires, de fixer le montant de l’avance en capital.

Sur le principe de l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation privative devant être assimilée à un revenu accroissant l’indivision, chaque indivisaire peut solliciter sa part annuelle dans les bénéfices résultant pour celle-ci et ce même s’il n’est pas établi que le bien aurait été productif de revenus sans occupation.

Il est par ailleurs de principe que la répartition provisionnelle des bénéfices est une faculté laissée à l’appréciation des juges du fond.

En sa qualité d’indivisaire, Madame [H] [V] peut demander, sur le fondement de l’article 815-11 du code civil, sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

En l’espèce, il est constant que :

— le 1er septembre 2002, Madame [H] [V] et Monsieur [T] [K] ont acquis ensemble en indivision, à concurrence de la moitié chacun, dans le cadre d’une adjudication, une maison d’habitation sise sur la commune de [Localité 16] au [Adresse 6], et figurant au cadastre section AY n°[Cadastre 8] pour une contenance de 1a et 83 ca, pour un montant de 141.000 euros et 21.684,90 euros de frais d’acquisition,

— Madame [V] et Monsieur [K] se sont mariés le [Date mariage 2] 2004 par devant l’officier de l’Etat Civil de la mairie de [Localité 16] sans contrat de mariage préalable,

— par ordonnance de non-conciliation du 28 janvier 2019, le juge aux affaires familiales de Rennes a notamment :

* Attribué la jouissance du logement familial au mari ;

* Dit que cette attribution en jouissance le sera à titre onéreux ;

* Constaté la résidence séparée des époux ;

Par jugement en date du 16 novembre 2021, le juge aux affaires familiales a prononcé le divorce des époux [K]/[V] sur le fondement des dispositions de l’article 233 du Code civil et a notamment :

— ordonné l’attribution préférentielle du bien indivis situé [Adresse 6] à [Localité 16] (78) à Monsieur [T] [K] ;

— rappelé que les parties doivent procéder à un partage amiable de leurs intérêts patrimoniaux et qu’à défaut d’y parvenir, elles devront procéder conformément aux dispositions des articles 1359 et suivants du code de procédure civile ;

— dit que la date des effets du jugement dans les rapports entre époux pour ce qui concerne leurs biens est fixée au 23 mars 2018 ;

— condamné Monsieur [K] à payer à Madame [V] la somme de

32.000 euros (trente-deux mille euros) à titre de prestation compensatoire,

— Monsieur [T] [K] a interjeté appel dudit jugement suivant déclaration d’appel en date du 24 décembre 2021, puis il s’est désisté de son appel,

Le jugement de divorce du 16 novembre 2021 est à ce jour définitif.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] [K] occupe de manière privative le bien immobilier indivis, ce bien lui ayant été attribué à titre onéreux aux termes de l’ordonnance de non-conciliation du 28 janvier 2019 rendu par le juge aux affaires familiales de Rennes. Il est donc à ce titre redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision post-communautaire, ce qu’il ne conteste pas.

Les parties sont en désaccord sur le point de départ de l’indemnité d’occupation.

Il ressort des débats que Madame [H] [V] a remis les clefs du bien indivis en sa possession le 5 décembre 2022.

Monsieur [T] [K] fait état de ce qu’il n’est donc redevable d’une indemnité d’occupation qu’à compter du 5 décembre 2022, Madame [H] [V] ayant pu s’introduire dans le bien indivis à certains moments sans qu’il n’en soit avisé. Par ailleurs, il expose avoir laissé Madame [H] [V] dormir dans le bien indivis lors de l’accident de leur fils le « 31 » (sic) avril 2019, cette dernière n’ayant pas d’autres endroits où dormir.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’ordonnance de non-conciliation du

28 janvier 2019, le juge aux affaires familiales de Rennes a attribué la jouissance du bien indivis à Monsieur [T] [K] à titre onéreux.

Le seul fait que Madame [H] [V] ait conservé un jeu de clefs qu’elle n’a rendu que le 5 décembre 2022 ne permet pas de démontrer que la jouissance du bien indivis par Monsieur [T] [K] n’était pas privative dans la mesure où la jouissance exclusive du bien lui a été attribuée aux termes de l’ordonnance de non-conciliation et où il ressort des débats qu’il y a toujours résidé.

Le fait qu’il ait accepté que Madame [H] [V] dorme dans le bien indivis au moment de l’accident de leur fils ne permet pas de démontrer qu’il n’en avait pas la jouissance exclusive. Au contraire, Monsieur [T] [K] précise, dans ses conclusions, qu’il a « laissé » Madame [H] [V] dormir dans le bien indivis car il n’y était pas présent ce qui tend à démontrer qu’ayant la jouissance exclusive du bien, il a à ce titre « autorisé » Madame [H] [V] à y venir lorsqu’il n’y était pas présent.

En outre, Monsieur [T] [K] ne justifie pas du fait que Madame [H] [V] serait venue à son insu dans le bien indivis.

Il résulte ainsi de ces éléments que Monsieur [T] [K] jouit de manière privative du bien indivis depuis le 28 janvier 2019, date de son attribution à titre onéreux. Il ne peut être raisonnablement soutenu que la jouissance du bien indivis par Monsieur [T] [K] n’est pas privative et exclusive dans la mesure où il y réside depuis la séparation du couple, Madame [H] [V] ne pouvant de facto plus y résider ni jouir du bien.

Madame [H] [V] rapporte la preuve de la jouissance privative du bien indivis litigieux par Monsieur [T] [K] depuis le 28 janvier 2019, date

de l’ordonnance de non conciliation. Ce dernier est donc redevable

d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision post-communautaire

à compter du 28 janvier 2019.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité d’occupation, Madame [H] [V] verse aux débats un rapport établi le 13 février 2023 par [11]. Il en ressort que l’expert a décrit la localisation du bien, précisé que le bien a fait l’objet de travaux de surélévation en 2007. Il est précisé que la surface utile est de

89,34 m2 et la surface des annexes pondérées de 16,78 m2.

Il est retenu que le bien est mitoyen et en vis-à-vis. Une décote de 10% est appliqué par l’expert par rapport aux autres biens se situant dans le secteur. L’expert retient une valeur vénale du bien en 2023 entre 855.000 et 875.000 euros. S’agissant de la valeur locative, il est retenu une valeur entre 2.350 et 2.410 euros par mois, la surface retenue étant de 106,12 m2, soit 89,34 m2 au titre de la surface habitable et 16,78 m2 au titre des surfaces annexes pondérées.

Monsieur [T] [K] produit les estimations suivantes :

— trois estimations de la valeur locative établies le 27 mars 2018 et le 2 mai 2018, entre 1.400 et 1.450 euros par mois,

— une estimation établie le 31 décembre 2021, fixant la valeur locative entre

1.550 et 1.650 euros par mois,

— une estimation établie le 8 février 2022 entre 1.700 et 1.800 euros par mois,

— une estimation du 10 mars 2022 entre 1.500 et 1.600 euros par mois,

— une estimation du 5 février 2022 fixant la valeur locative à 1.700/1.800 euros.

Il produit également une estimation de la valeur locative, établie par [14] le 31 octobre 2024, fixée à 1.800 euros par mois, outre des mails d’agences immobilières fixant la valeur locative à 1.700/1.800 euros par mois

le 6 novembre 2024 et une autre entre 1.800 et 1.850 euros par mois le

6 novembre 2024.

Compte tenu de la combinaison de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir une moyenne des estimations résultant du rapport circonstancié produit par Madame [H] [V] et les estimations les plus récentes produites par Monsieur [T] [K]. Ainsi, il convient de retenir une valeur locative compris entre 2.380 et 1.800 euros soit, une valeur locative de 2.090 euros.

Par application de l’abattement de 20% applicable s’agissant d’une occupation précaire, aucun élément ne justifiant qu’un abattement de 25 % soit appliqué, le fait que Monsieur [T] [K] ait remboursé le crédit immobilier à la séparation du couple n’est pas de nature à justifier un abattement de 25%, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé comme suit : 2.090 x 80 % = 1.672 euros.

Le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [K] à l’indivision post-communautaire s’élève à la somme de 1.672 euros par mois. Il convient de fixer à titre provisoire l’indemnité d’occupation du bien indivis due par Monsieur [T] [K] au profit de l’indivision post-communautaire à la somme mensuelle de 1.672 euros à compter du 28 janvier 2019. Il y a lieu de fixer la créance due par Monsieur [T] [K] à l’indivision post-communautaire au titre de l’indemnité d’occupation du bien indivis pour la période du 28 janvier 2019 au 28 mars 2024 à la somme de 100.320 euros.

Monsieur [T] [K] sera donc condamné à payer à Madame [H] [V] à titre provisionnel la somme de 50.160 euros, au titre de l’indemnité d’occupation, à titre d’avance sur capital sur ses droits dans le partage de l’indivision post-communautaire, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement, pour la période du 28 janvier 2019 au

28 mars 2024.

Monsieur [T] [K] sera par ailleurs condamné à payer à Madame [H] [V] la part provisionnelle de 836 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien indivis à compter du 1er avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux ou jusqu’au partage définitif du bien.

Sur les autres demandes

Monsieur [T] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné à payer les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

Les circonstances d’équité tendent à justifier de condamner Monsieur [T] [K] à payer à Madame [H] [V] la somme de 1.000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [K] à l’indivision post-communautaire au titre de sa jouissance privative du bien situé [Adresse 6] à [Localité 16] à la somme de 1.672 euros, à compter du 28 janvier 2019,

Condamne en conséquence Monsieur [T] [K] à titre provisionnel, à titre d’avance sur capital sur ses droits dans le partage de l’indivision post-communautaire, à payer à Madame [H] [V] la somme de

50.160 euros, pour la période du 28 janvier 2019 au 28 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Condamne Monsieur [T] [K] à payer à Madame [H] [V] la

part provisionnelle de 836 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation

du bien indivis situé [Adresse 6] à [Adresse 15] ([Adresse 15]) à compter du

1er avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux ou jusqu’au partage définitif

du bien indivis,

Condamne Monsieur [T] [K] à payer à Madame [H] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [T] [K] à payer les dépens de la présente procédure.

Rappelle que le jugement est exécutoire par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 DÉCEMBRE 2024 par Pauline DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Pauline DURIGON