Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcpcivil, 25 avril 2025, n° 25/00340

TJ Nantes 25 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de jouissance paisible des lieux
La cour a estimé que l'OPH SILENE avait pris des mesures raisonnables pour réaliser les travaux nécessaires et que la non-réalisation était due à la locataire elle-même.
Rejeté
Non-respect de l'obligation de jouissance paisible
La cour a jugé que l'OPH SILENE avait respecté ses obligations et que la suspension du loyer n'était pas justifiée.
Rejeté
Dégâts des eaux et non jouissance paisible
La cour a conclu que l'OPH SILENE n'avait pas manqué à ses obligations, rendant la demande de remboursement infondée.
Rejeté
Troubles de jouissance causés par les dégâts des eaux
La cour a jugé que les travaux nécessaires avaient été commandés par l'OPH SILENE et que la locataire avait annulé leur réalisation, ce qui ne justifiait pas l'indemnité demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcpcivil, 25 avr. 2025, n° 25/00340
Numéro(s) :	25/00340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne MILLONSylvie DAVID
Parties :	Société OPH SILENE

Texte intégral

Minute n° 25/258

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 25 Avril 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

Madame [N] [K] [M] épouse [P]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Demanderesse représentée par

M^e Fabienne MILLON, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

D’une part,

DÉFENDEUR :

Société OPH SILENE

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Défenderesse représentée par

M^e Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Mars 2025

date des débats : 07 Mars 2025

délibéré au : 25 Avril 2025

RG N° RG 25/00340 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NRVY

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC M^e Fabienne MILLON

CCC M^e Sylvie DAVID

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2012, l’office public de l’habitat SILENE (ci-après OPH SILENE) a donné à bail à Madame [N] [M] épouse [P] un logement lui appartenant sis, [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer révisable de 245,29 euros.

Le 23 mai 2022, Madame [N] [M] épouse [P] a subi un dégât des eaux dans son logement, dégât des eaux trouvant son origine dans le logement occupé par un locataire porte n°10 au 2e étage.

Le 25 août 2022, Madame [N] [M] épouse [P] a subi un deuxième dégât des eaux trouvant à nouveau son origine dans le logement situé au 2e étage, porte n°10. Le sinistre a été déclaré auprès de son assureur et un constat d’huissier a été réalisé le 26 août 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023, Madame [N] [M] épouse [P] a fait assigner l’OPH SILENE devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

— ordonner son relogement dans le même quartier sous un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ;

— suspendre le paiement du loyer dû jusqu’au dit relogement dans un autre lieu ou à défaut de relogement jusqu’à l’accomplissement des travaux nécessaires afin de pouvoir réintégrer l’appartement ;

— ordonner le remboursement par l’OPH SILENE du loyer réglé depuis le mois de septembre et jusqu’à l’accomplissement des travaux nécessaires à son retour dans l’appartement ou jusqu’au relogement dans un autre lieu :

— condamner l’OPH SILENE à lui verser la somme de 2000€ afin de compenser la non jouissance paisible des lieux ;

— statuer sur les entiers dépens.

A l’audience du 13 mars 2024, Madame [N] [M] épouse [P], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle estime que l’OPH SILENE ne respecte pas son obligation de jouissance paisible des lieux à son égard notamment en ne prenant aucune mesure à l’encontre du locataire auteur des dégâts des eaux. Elle soutient que son logement est insalubre et que les travaux d’embellissement prévus par l’OPH SILENE ne seront pas suffisants pour lui garantir une absence de troubles à l’avenir. Elle conteste le reproche qui lui est fait par le bailleur de ne pas avoir permis la réalisation des travaux.

L’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Madame [N] [M] épouse [P] à son encontre. Il indique avoir réalisé l’ensemble des démarches pour permettre la réalisation des travaux et conteste le fait que le logement soit insalubre. Il précise que si les travaux n’ont pas pu être réalisés, cela est uniquement du fait de la locataire et verse aux débats les mails échangés avec le fils de cette dernière exposant les difficultés rencontrées.

Par jugement du 8 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a renvoyé le dossier devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nantes dans un souci de bonne administration de la justice, afin de garantir l’impartialité de la décision et une sérénité des débats.

A l’audience du 7 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, les deux parties, représentées par leurs avocats, ont maintenu leurs précédentes demandes.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L’article 1719 du code civil prévoit que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”

Le bailleur est reponsable envers les autres locataires des troubles de juissance causés par les locataires. Si le bailleur ne respecte pas son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux à son locataire, celui-ci peut saisir le juge d’une demande en exécution des travaux nécessaires pour faire cesser le trouble, d’une demande en paiement de dommages et intérêts, d’une demande en diminution du loyer ou d’une action en résolution du contrat (avec ou sans dommages- intérêts).

En l’espèce, Madame [N] [M] épouse [P] a subi deux dégâts des eaux dans son appartement en mai et en août 2022, dégâts des eaux provenant de l’appartement n°10 situé au 2e étage de l’immeuble appartenant à l’OPH SILENE.

L’OPH SILENE a chargé son assureur, la SMABTP, de prendre en charge les dommages. Les travaux d’embellissement ont été commandés au mois d’avril 2023 pour un montant de 7363,95 euros auprès de l’entreprise OUEST HORIZONS (réfection des plafonds, murs et sols de la chambre, la salle de bain, l’entrée et les toilettes, remplacement des plinthes en bois dans la salle de bain et les toilettes et réfection de la peinture des portes en bois).

Il résulte d’un mail adressé par Monsieur [O] [P], fils de la demanderesse, à l’OPH SILENE en date du 7 décembre 2023 que les travaux initialement programmés au mois d’août 2023 ont été reportés une fois à l’initiative de la société OUEST HORIZONS et une fois à cause de problèmes de santé de Madame [N] [M] épouse [P].

Dans un mail en date du 7 décembre 2023, Monsieur [O] [P] a demandé à l’OPH SILENE une assistance pour déplacer les meubles de sa mère avant le début des travaux. Le bailleur a répondu le jour même que le déplacement du mobilier pouvait être réalisé par la société OUEST HORIZONS.

Aucun élément postérieur au 7 décembre 2023 n’est versé aux débats par Madame [N] [M] épouse [P].

Il résulte de ces éléments que le bailleur a commandé des travaux de réfection du logement dans des délais raisonnables. Ces travaux comportaient le déplacement des meubles et la remise à neuf des plafonds, murs, sols et plinthes endommagés par les dégâts des eaux.

La locataire n’a pas permis la réalisation de ces travaux en annulant la venue de l’entreprise OUEST HORIZON et en ne donnant pas suite à la proposition de son bailleur.

Ainsi, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent et à celle d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux, la non-réalisation des travaux étant du fait de la locataire.

Par ailleurs, il n’existe aucune preuve d’un trouble de voisinage postérieur au 25 août 2022, date du deuxième dégât des eaux.

En conséquence, aucun manquement à ses obligations ne peut être aujourd’hui reproché à l’OPH SILENE. Madame [N] [M] épouse [P] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [M] épouse [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [N] [M] épouse [P] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [M] épouse [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Cécile HÉNOUX