TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00254 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHNQ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/04/2026

S.A. SEQENS

C/

Monsieur [W] [B]

Madame [F] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI

— [W] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEQENS

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [F] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

La société [Adresse 6], S.A SEQUENS à compter du 12 juin 2019, a donné à bail à [W] [B] et [F] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] par contrat du 28 juillet 2014. Le loyer mensuel était fixé à 644,84 euros, provision sur charges comprise.

Le 7 août 2025, la S.A SEQUENS a fait délivrer à [W] [B] et [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail, pour la somme de 2 243,52 euros, représentant les loyers, les charges et les frais impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 26 décembre 2025, la S.A SEQUENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, d’une demande dirigée contre [W] [B] et [F] [B], sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation ; A titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire de plein droit et de prononcer cette résiliation ; En tout état de cause, Ordonner l’expulsion de [W] [B] et [F] [B] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement [W] [B] et [F] [B] à payer à la SA SESQUENS la somme de 2 669,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation pour le surplus ; Condamner solidairement [W] [B] et [F] [B] à payer à la S.A SEQUENS à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable annuellement majoré et des charges révisables, conformément aux dispositions contractuelles ; Condamner solidairement [W] [B] et [F] [B] aux dépens ; Condamner solidairement [W] [B] et [F] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026.

A l’audience, la S.A SEQUENS, représentée par son conseil, maintient toutes ses demandes et actualise le montant de la dette locative à la somme de 3 154,12 euros. Elle s’est opposée fermement à l’octroi de délais de paiement.

Sur le fond, au soutien de la demande principale en résiliation du contrat de bail aux torts et griefs de [W] [B] et [F] [B], elle considère que les preneurs sont responsables des nuisances et des actes de malveillance commis par leur fils [Q] [B].

[W] [B], lors des débats à l’audience, indique que son fils a commis des vols à [Localité 5] et des violences « au milieu des bâtiments avec les autres jeunes ». Il reconnaît la dette locative et propose de payer la somme de 280 euros en supplément du paiement de son loyer courant, aux fins de suspension d’acquisition de la clause résolutoire. Il ajoute avoir payé 1 000 euros le jour précédent l’audience et 1 500 euros en février. Il a occupé un emploi dans le domaine du nettoyage jusqu’au 5 mars 2026, et son épouse occupe un emploi dans un hôtel pour un salaire d’environ 1000 euros par mois. Ils ne perçoivent pas d’allocations. Ils ont quatre enfants.

Citée par acte délivré en l’étude du commissaire de justice, [F] [B] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil, 7a) et 23 de la loi n°89-462 modifiée du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En outre, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la S.A SEQUENS produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2026, [W] [B] et [F] [B] lui sont redevables de la somme de 2 689,37 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens.

Dès lors, [W] [B] et [F] [B] seront condamnés à payer solidairement cette somme à la S.A SEQUENS, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 243,52 euros, et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la résiliation judiciaire au titre du trouble de jouissance paisible

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Conformément à l’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1728 du code civil et l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 imposent au preneur l’obligation d’user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins. Cette abstention s’applique à tous les membres de sa famille.

En l’espèce, la S.A SEQUENS affirme que le comportement délictueux de [Q] [B] a contrevenu à l’obligation de jouissance paisible du logement par les locataires. [W] [B] et [F] [B] sont effectivement responsables des éventuelles nuisances qui pourraient être commises par les personnes qu’ils hébergent. Néanmoins, même si [W] [B] reconnaît à l’audience qu’un fait de violences a été commis « au milieu des bâtiments », aucun document n’est produit en ce sens, ni sur la localisation exacte des faits, ni sur les nuisances engendrées, particulièrement à l’égard du voisinage. En effet, les courriels produits évoquent des lieux imprécis, par exemple « aux abords directs de son lieu de résidence », et ne démontrent pas le trouble subi par le voisinage. Ainsi, le défendeur ne rapporte pas la preuve que ces faits caractérisent une inexécution suffisamment grave de l’obligation de jouissance paisible du logement.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire au titre du trouble de jouissance paisible sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire au titre du non-paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la S.A SEQUENS remet un document justifiant de la saisine de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne le 20 octobre 2025, cette saisine équivalant à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 26 décembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A SEQUENS justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Conformément à l’article 1229 du même code, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 disposent, dans leur version applicable au présent contrat de bail, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Ainsi, le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de bail, le défaut de paiement du loyer et des charges pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que les locataires ont effectué des versements réguliers, tous les mois ou tous les deux mois, depuis la délivrance du commandement de payer, dont un versement conséquent de 1 500 euros avant l’audience. La dette représente actuellement moins de quatre mois de loyers, que les locataires proposent d’apurer en dix mois.

Dès lors, le manquement à l’obligation de paiement du loyer ne revêt pas une gravité suffisante justifiant la résiliation du bail, et cette demande sera rejetée.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 octobre 2025.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à [W] [B] et [F] [B] un échelonnement de la dette sur une durée de 10 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 280 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de [W] [B] et [F] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, [W] [B] et [F] [B] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[W] [B] et [F] [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de rejeter cette demande.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer autrement que ce que la loi prescrit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A SEQUENS recevable en son action,

CONDAMNE solidairement [W] [B] et [F] [B] à payer à la S.A SEQUENS la somme de 2 689,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 243,52 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE [W] [B] et [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, 9 mensualités de 280 € chacune et une 10e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de résiliation du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le la SA SEQENS d’une part, et [W] [B] et [F] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 octobre 2025;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [W] [B] et [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEQENS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [W] [B] et [F] [B] soient condamnés solidairement à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement [W] [B] et [F] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.