TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/08426 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYDY

N° de MINUTE : 26/00171

Madame [W] [J] [Y] [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0322

DEMANDEUR

C/

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0020

Monsieur [I] [X] [S] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0098

Madame [K] [D] [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0098

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu le 29 août 2022 par Maître [E] [H], notaire à [Localité 4], M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ont vendu à Mme [W] [T] les lots de copropriété n°12 (logement au 2ème étage), n°16 (cave) et n°26 (palier et partie des combes au 2ème étage) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] (93) [Adresse 4]-[Adresse 5] (ci-après les biens immobiliers), moyennant le prix de 380.000 euros. Une copie authentique de l’acte de vente a été publiée et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 5] (93) le 9 septembre 2022 sous les références Volume 9304P01 2022P Numéro 25376.

La signature de l’acte authentique de vente avait été précédée par la signature d’un acte authentique de promesse de vente unilatérale en date du 8 juin 2022.

Le prix de vente a été payé en partie au moyen d’un prêt sous signature privée d’un montant de 150.000 euros consenti par la société anonyme Bnp Paribas aux termes d’une offre en date du 16 juin 2022 signée par Mme [W] [T] le 8 juillet 2022, dont l’objet était l’acquisition des biens immobiliers.

Suivant courrier en date du 6 décembre 2022, Mme [W] [T] a informé M. [I] [L] et Mme [K] [Z] qu’elle envisageait d’engager une action aux fins d’annulation de la vente au motif que ces derniers ne l’auraient pas informée, au moment de la vente, de désordres affectant l’immeuble ; la découverte de ces désordres ayant conduit Mme [W] [T] à différer les travaux prévus dans les biens immobiliers et son emménagement.

Mme [W] [T] a confirmé son intention de voir la vente annulée dans un courrier en date du 16 février 2023 suivi d’un courriel en date du 16 avril 2024.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 28 août 2024, Mme [W] [T] a fait assigner M. [I] [L], Mme [K] [Z] et la société anonyme Bnp Paribas (nom commercial Hello Bank!), devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment de solliciter l’annulation de la vente.

L’assignation a été publiée et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 5] (93) le 27 septembre 2024 sous les références Volume 9304P01 2024P Numéro 19723.

La clôture de l’instruction a été fixée au 9 juillet 2025 par ordonnance du même jour.

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2025 , Mme [W] [T] demande au tribunal de :

« I) Sur la demande d’annulation de la vente et de ses conséquences :

ANNULER pour dol la vente conclue le 29 août 2022 et publiée au fichier immobilier le 9 septembre 2022 sous la référence 2022 P 25376 entre Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] d’une part, et Madame [W] [J] [Y] [P] [T] d’autre part, et portant sur les lots n° 12, 16 et 26 au sein du Bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]-[Adresse 5], [Localité 3] et cadastré section I, numéro [Cadastre 1], Lieudit [Adresse 4] (…).

PRONONCER la résolution de plein droit de l’emprunt de 150.000 euros en capital souscrit par Madame [W] [J] [Y] [P] [T] auprès de la banque BNP PARIBAS et dont l’objet était le financement de la vente annulée,

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à restituer à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] le prix de vente de 380.000 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ASSORTIR l’obligation de restituer le prix de vente d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d’un (1) mois suivant la signification du jugement à intervenir,

DONNER ACTE que Madame [W] [J] [Y] [P] [T] s’oblige à remettre aux consorts [L]-[Z] les badges et clés d’accès à la copropriété et à l’appartement litigieux par acte extrajudiciaire dans les cinq jours qui suivront la réception des sommes restituées,

DÉBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande d’injonction imprécise de « remise en état » Subsidiairement :

DEBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande tenant à voir cette injonction assortie d’une quelconque astreinte, et a fortiori pour un taux de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement et sans limite de durée.

Encore plus subsidiairement :

ASSORTIR l’injonction de faire d’une astreinte de 50 euros par jour de retard sur une période d’un mois passé le délai de six mois suivant la restitution par Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] du prix de la vente annulée

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, les sommes de :

—  25.688,07 euros au titre des charges de copropriété dont elle s’est acquittée auprès du syndic entre le 29 août 2022 et le 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

—  22.065,00 euros au titre de l’impôt sur la mutation prévu à l’article 1594 D du code général des impôts correspondant à l’acte de vente annulé

—  380,00 € au titre de la contribution de sécurité immobilière prévue à l’article 859 du code général des impôts correspondant à l’acte de vente annulé,

—  770,00 euros au titre des primes d’assurances du crédit immobilier BNP résolu de plein droit selon décompte arrêté au 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

DONNER ACTE que Madame [W] [J] [Y] [P] [T] s’engage à restituer la somme de 150.000 euros à la banque BNP PARIBAS,

CONDAMNER la banque BNP PARIBAS à restituer les intérêts échus et perçus auprès de Madame [W] [J] [Y] [P] [T] en exécution du prêt immobilier résolu,

II) Subsidiairement : sur la demande en résolution de la vente et de ses conséquences :

PRONONCER la résolution de la vente conclue le 29 août 2022 et publiée au fichier immobilier le 9 septembre 2022 sous la référence 2022 P 25376 entre Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] d’une part, et Madame [W] [J] [Y] [P] [T] d’autre part, et portant sur les lots n° 12, 16 et 26 au sein du Bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]-[Adresse 5], [Localité 3] et cadastré (…)

PRONONCER la résolution de plein droit de l’emprunt de 150.000 euros en capital souscrit par Madame [W] [J] [Y] [P] [T] auprès de la banque BNP PARIBAS et dont l’objet était le financement de la vente résolue,

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à restituer à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] le prix de vente de 380.000 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ASSORTIR l’obligation de restituer le prix de vente d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d’un (1) mois suivant la signification du jugement à intervenir,

DONNER ACTE que Madame [W] [J] [Y] [P] [T] s’oblige à remettre aux consorts [L]-[Z] les badges et clés d’accès à la copropriété et à l’appartement litigieux par acte extrajudiciaire dans les cinq jours qui suivront la réception des sommes restituées,

DÉBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande d’injonction imprécise de « remise en état » Subsidiairement :

DEBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande tenant à voir cette injonction assortie d’une quelconque astreinte, et a fortiori pour un taux de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement et sans limite de durée.

Encore plus subsidiairement :

ASSORTIR l’injonction de faire d’une astreinte de 50 euros par jour de retard sur une période d’un mois passé le délai de six mois suivant la restitution par Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] du prix de la vente résolue

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, les sommes de :

—  25.688,07 euros au titre des charges de copropriété dont elle s’est acquittée auprès du syndic entre le 29 août 2022 et le 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

—  22.065,00 euros au titre de l’impôt sur la mutation prévu à l’article 1594 D du code général des impôts correspondant à l’acte de vente annulé

—  380,00 € au titre de la contribution de sécurité immobilière prévue à l’article 859 du code général des impôts correspondant à l’acte de vente annulé,

—  770,00 euros au titre des primes d’assurances du crédit immobilier BNP résolu de plein droit selon décompte arrêté au 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

DONNER ACTE que Madame [W] [J] [Y] [P] [T] s’engage à restituer la somme de 150.000 euros à la banque BNP PARIBAS,

CONDAMNER la banque BNP PARIBAS à restituer les intérêts échus et perçus auprès de Madame [W] [J] [Y] [P] [T] en exécution du prêt immobilier résolu,

III) Subsidiaire de second rang : sur la demande de réduction du prix de vente :

PRONONCER la réduction du prix de la vente du 29 août 2021 à concurrence de 45 %,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 171.000 euros à titre de réduction du prix de vente, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ASSORTIR l’obligation de restituer la fraction du prix de vente d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d’un (1) mois suivant la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 10.138 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au trop versé des frais de la vente avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de de 51.218,55 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au 50 coût de son relogement avec intérêts légaux à compter de l’assignation selon décompte arrêté au 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

Subsidiairement : dans l’hypothèse où le tribunal accueillait l’action estimatoire mais estimait ne pas disposer des éléments techniques suffisants pour fixer le montant de la réduction du prix de vente :

DIRE ET JUGER que la vente du 29 août 2021 a été conclu en présence de vices cachés justifiant une réduction judiciaire du prix de vente,

DÉSIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira avec pour mission de reconstituer le prix de l’appartement à la date du 8 juin 2021 en considération des vices affectant l’appartement vendu et plus largement le bâtiment B tels que documentés par les écritures récapitulatives et pièces produites par Madame [W] [J] [Y] [P] [T],

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur la restitution du prix de vente, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 15.000 euros à titre de provision ad litem, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

RENVOYER l’affaire à une audience ultérieure en ouverture de rapport,

IV) Subsidiaire de troisième rang : sur la demande de dommages-intérêts pour violation de l’obligation d’information précontractuelle :

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 153.900 euros au titre de sa perte de chance de n’avoir pas pu contracter à des conditions plus avantageuses, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de de 51.218,55 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au coût de son relogement avec intérêts légaux à compter de l’assignation, selon décompte arrêté au 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ASSORTIR l’obligation de verser ces indemnités d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d’un (1) mois suivant la signification du jugement à intervenir,

V) En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 6.525 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 3.060 euros de dommages-intérêts en réparation de ses frais de santé,

DÉBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de toutes dirigées à l’encontre de Madame [W] [J] [Y] [P] [T],

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité de procédure,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication au fichier immobilier de l’acte introductif d’instance et du jugement à intervenir.

DÉBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Subsidiairement,

SUBORDONNER l’écart de l’exécution provisoire à la fourniture par Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] d’une garantie financière à première demande au bénéfice de Madame [T] pour un montant égal à 110% des montants en litige, obtenue auprès d’un établissement financier de notoriété publique établi en France et pour une durée qui ne serait être inférieure à la durée de l’instance d’appel. »

**********

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] demandent au tribunal de :

« A titre principal,

DEBOUTER Madame [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [T] de sa demande en annulation de la vente conclue le 29 août 2022 et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de dol ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande en résolution de la vente conclue le 29 août 2022 et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de vices cachés ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de réduction du prix de la vente en date du 29 août 2022 à concurrence de [Adresse 4] % et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de vices cachés ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de désignation d’un expert et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de vices cachés ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 50.000,00 € à valoir sur la restitution du prix de vente, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 15.000,00 € à titre de provision ad litem, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande tendant à voir ordonnée la capitalisation des intérêts dus pour année entière à compter de l’assignation ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 153.900,00 € au titre de sa perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation et de l’intégralité de ses demandes subséquentes ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 51.218,55 € (sauf à parfaire) en réparation de son préjudice financier correspondant au coût de son relogement avec intérêts légaux à compter de l’assignation et de l’intégralité de ses demandes subséquentes ;

A titre reconventionnel et infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire, le Tribunal de céans venait à prononcer la nullité ou la résolution de la vente,

A titre principal,

CONDAMNER Madame [T] à remettre en son état identique au jour de la vente, l’appartement situé [Adresse 4] [Localité 3], sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Madame [T] à verser à Monsieur [L] et à Madame [Z] la somme de [Adresse 4].040,80 € HT, correspondant au montant de la remise en état de l’appartement situé [Adresse 4], sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;

En toute hypothèse,

ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 6.525,00 € (sauf à parfaire) en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 3.060,00 € (sauf à parfaire) en réparation de ses frais de santé,

CONDAMNER Madame [T] à payer à Monsieur [L] et Madame [Z] la somme de 28.464,38 € sur le fondement des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [T] à supporter tous les dépens, et allouer à la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL (Maître Cécile Rouquette-Térouanne), le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile. »

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, la société anonyme Bnp Paribas demande au tribunal de :

« STATUER CE QUE DE DROIT sur les demandes de Madame [W] [T] à l’encontre de Monsieur [I] [L] et Madame [K] [Z] et JUGER que BNP PARIBAS s’en rapporte à l’appréciation du Tribunal sur ce point.

DANS L’HYPOTHESE où le Tribunal ferait droit aux demandes d’annulation, de résolution ou de caducité du contrat de prêt CONDAMNER Madame [W] [T] à restituer à BNP PARIBAS le capital prêté, soit 150.000 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, sous déduction des échéances payées.

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] et Madame [B], à payer à BNP PARIBAS la somme de 28.283,50 € à titre de dommages et intérêts.

REJETER toute demande à l’encontre de BNP PARIBAS

DANS L’HYPOTHESE où le Tribunal rejetterait les demandes d’annulation, de résolution ou de caducité de Madame [W] [T] JUGER que le contrat de prêt doit connaître sa pleine application et CONDAMNER Madame [W] [T] à exécuter les termes du prêt immobilier de 150.000 € à l’origine accordé par BNP PARIBAS suivant offre du 16 juin 2022.

EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER toute partie succombante à payer à BNP PARIBAS la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens. »

**************

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’annulation de la vente du 29 août 2022

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’existence d’un dol s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Il nécessite la volonté de tromper et un élément matériel correspondant à des manœuvres en vue de tromper l’autre partie, ou à des mensonges, ou à des réticences dolosives.

Le vendeur est tenu de révéler à l’acquéreur les informations qu’il détient en vertu soit d’obligations légales particulières, soit de l’obligation générale d’information prévue au nouvel article 1112-1 du Code civil. L’obligation précontractuelle d’information n’est due que si l’ignorance de l’autre partie est légitime, ou si celle-ci peut, en raison des circonstances, faire une confiance particulière à son cocontractant. De telles obligations d’information peuvent conduire à retenir l’existence de réticence dolosive lorsqu’elles ne sont pas correctement exécutées.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

De surcroît, certaines informations qui ne sont pas visées par le devoir d’information de l’article 1112-1 du Code civil, peuvent être considérées comme déterminantes au sens de l’article 1137 du même code, et justifier une sanction pour réticence dolosive. Ainsi, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

La réticence dolosive ne peut être retenue que s’il y a dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu.

En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

La nullité entraîne l’anéantissement du contrat.

L’effacement rétroactif de la vente d’immeuble implique nécessairement des restitutions, mais également, le cas échéant, la réparation des préjudices subis par le vendeur ou l’acquéreur. Les parties doivent être remises en l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de la vente.

En l’espèce, il ressort notamment de l’examen des pièces versées aux débats que :

— les biens immobiliers objets du présent litige dépendent d’un ensemble immobilier sis à Les Lilas (93) [Adresse 4]-[Adresse 5] et que l’appartement vendu est situé au 2ème étage du bâtiment B de cet immeuble.

— l’appartement situé au 1er étage du bâtiment B, en dessous de l’appartement objet du présent litige, appartient à Mme [G] [N].

— à partir de 2018, une opération de construction a été entreprise sur la parcelle voisine sise à [Localité 3] (93) [Adresse 6]-[Adresse 7] ; ayant consisté en la démolition du bâtiment sis sur cette parcelle et mitoyen à l’immeuble litigieux et en la construction d’un immeuble d’habitation de 11 logements. La démolition du bâtiment a été effectuée en 2018. La parcelle a été vendue le 28 mai 2019 par la SNC 5 Versailles à la SCCV 51 Aubrac. A l’occasion de ces travaux, deux procédures de référé préventif ont été diligentées par les propriétaires successifs de la parcelle, à savoir :

* une première procédure de référé préventif diligentée par la SNC 5 Versailles aux termes de laquelle une mesure d’expertise judiciaire à titre préventif a été confiée à M. [Q] [M], suivant ordonnance du 2 mai 2016 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny (93), notamment au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 3] (93) [Adresse 4]-[Adresse 5]. M. [Q] [M] a rendu son rapport en l’état le 30 juillet 2021.

* une seconde procédure de référé préventif diligentée par la SCCV 51 Aubrac aux termes de laquelle une mesure d’expertise judiciaire à titre préventif a été confiée à M. [U] [O], suivant ordonnance du 13 septembre 2019 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris (75), notamment au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 3] (93) [Adresse 4]-[Adresse 5]. M. [U] [O] a rendu son rapport le 30 septembre 2021.

— le mur pignon mitoyen entre les propriétés sises [Adresse 4]-[Adresse 5] et [Adresse 6]-[Adresse 7] a été conservé.

— aux termes de la note aux parties n°05 établie par l’expert, M. [Q] [M], le 14 octobre 2018, il est mentionné :

* que le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]-[Adresse 5] a dénoncé sur le mur pignon Est, mitoyen avec l’immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7], une fissure qui longe toute la descente des EP et s’élargit depuis qu’il y a eu démolition de toutes les façades des bâtiments de la parcelle voisine.

* que l’occupant de l’appartement du 2ème étage a fait état de l’existence d’une fissure ouverte entre l’intérieur et l’extérieur de son appartement au niveau du mur porteur de sa chambre.

* un email du 11 octobre 2018 de « M. [I] [L] (occupant de l’appartement du 2ème étage) également membre du conseil SDC du [Adresse 4]-[Adresse 5] » alertant le syndic sur l’absence de mesure conservatoire prise pour consolider le mur pignon de l’immeuble et plus précisément du bâtiment B.

* un email du syndic de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] du 11 octobre 2018 adressé aux services de la Ville [Localité 3] mentionnant l’absence de mesures conservatoires et de nombreux désordres dans l’immeuble ayant pour objet « Procédure de Péril imminent ».

* que le mur pignon a été bâché et que les mesures de sauvegarde à l’appartement de M. [I] [L] des infiltrations d’eau de pluie ont été réalisées par la SNC 5 Versailles.

* que les mesures de sauvegarde nécessaire à la conservation de ce mur pignon doivent être prises si nécessaires pour la sécurité des personnes et pour prendre toute précaution au risque de basculement, tout ou partiel, de ce mur, par la pose de butons pour substituer l’immeuble démoli.

* que l’expert émet toute réserve sur les avis reçus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] dans ses derniers dires et des conséquences pouvant en découler.

* qu’il y a lieu d’évaluer la réelle situation de la problématique de ce mur pignon et la demande d’un péril imminent formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6].

— le 30 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] a envoyé un courrier aux services de la Ville [Localité 3] ayant notamment pour objet le risque pour la sécurité des occupants.

— dans le cadre de la deuxième expertise, une réunion a été organisée en urgence par l’expert, M. [U] [O], le 10 novembre 2020, à la suite (1) de l’envoi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] aux services de la Ville [Localité 3] de la lettre du 30 octobre 2020 susvisée et à la suite et (2) de l’alerte de M. [I] [L] du 5 octobre 2020 faisant état d’un mouvement du bâti et de l’augmentation des fissures dans son appartement.

— une note technique, relative à l’audit effectué uniquement sur le mur mitoyen, a été établie le 20 janvier 2021 par la société S.E.T. 4 Ingénierie et conclut que l’origine du désordre du mur fait suite aux opérations de démolition et que le mur ne présente pas de risque en matière de stabilité. Il a également été noté que, de façon générale, le bâtiment est fissuré au-delà du mur mitoyen sans aucun rapport avec la construction en cours.

— la société PLM Service et Travaux (spécialiste de la recherche de fuites non destructive et du dégorgement) est intervenue, à la demande du syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6], dans l’appartement du 1er étage de Mme [N], le 24 février 2021. Aux termes de son rapport d’intervention, il est indiqué « Nous constatons qu’il y a de grosses fissures au plafond et des tâches d’humidités chez Mme [A]. Un bâtiment en construction jouxte le bâtiment côté droit, les infiltrations d’eau doivent provenir de la séparation de ces deux bâtiments. Il y a un pignon de mur qui n’est plus protégé par une couverture, une partie du plafond du salon est prêt à s’effondrer il est urgent de procéder à son soutien, il y a un DANGER ».

— lors de ses visites en date des 4 mars 2020, 10 novembre 2020 et 14 avril 2021, l’expert, M. [U] [O], a notamment constaté les désordres suivants relatifs à l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] :

* dans l’appartement du 2ème étage objet du présent litige : ouverture avec fissuration très ouverte en évolution et microfissurations en évolution dans une chambre, fissurations structurelles dans une autre chambre, fissurations et microfissurations dans le séjour, microfissurations dans la salle de bain, fissuration dans la mezzanine.

* dans les parties communes (accès du 2ème étage vers le 1er étage) : fissurations très ouvertes avec faïençage, fissurations généralisées, décollements de bandes « calicot » et tâches jaunâtres signe d’infiltrations.

* dans l’appartement de Mme [N] : fissurations très ouvertes dans une chambre, microfissurations dans l’autre chambre, désordres significatifs, fissurations très ouvertes et microfissurations dans la pièces principale, fissurations en plafond dans l’entrée, fissurations/microfissurations avec dégât des eaux et infiltrations dans la salle de bain, la mise en place de 4 étais avec sablière dans le séjour, la mise en place d’une protection par polyane pour dévoyer des eaux de ruissèlement.

* le plancher a un fort dévers et une pente vers la parcelle voisine (immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7]). Ce dévers a été constaté au moyen d’une bille.

— M. [I] [L] avait les clefs de l’appartement de Mme [N] afin de permettre à l’expert d’y accéder lors de la visite du 14 avril 2021.

— dans son rapport en date du 30 septembre 2021, l’expert, M. [U] [O], a conclu que :

* les fissures dans l’appartement litigieux étaient inhérentes à la construction de l’immeuble, à son entretien et à sa maintenance et que le trou dans le mur pignon au niveau des combles n’était pas dû aux travaux menées par la SCCV 51 Aubrac.

* les fissures dans l’appartement de Mme [N] étaient inhérentes à la construction de l’immeuble, à son entretien et à sa maintenance et que les dégât des eaux et infiltrations sont imputables aux travaux de la SCCV 51 Aubrac.

* les fissurations dans la cour, dans les parties communes et dans la cave relèvent de la construction de l’immeuble, de son entretien et de sa maintenance.

— à l’issue de la visite du 10 novembre 2020, l’expert avait noté que « cependant au regard de la fragilité de ce bâti, de liaisonnement structurel absent entre certains verticaux et structures horizontales, et comme il avait déjà été indiqué lors du dernier accedit, il est donc nécessaire et impératif, sans délais, que : le SDC réalise, en sus des investigations qui sont nécessaires au 1er étage (et autre niveaux si nécessaire), au droit du plancher et autres, un audit structurel de son bâti (…), des travaux confortatifs structurels soient réalisés ».

— en octobre 2021 ; M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ont fait réaliser des travaux de peinture dans leur appartement. Dès novembre 2021, ils ont fait procéder à l’évaluation de l’appartement en vue de sa vente. La promesse de vente avec Mme [W] [T] a été signée le 8 juin 2022 et la vente le 29 août 2022.

— Mme [G] [N] a produit un témoignage sur l’historique de la situation de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] en date du 9 avril 2025 dont les termes sont ci-après littéralement rapportés par extraits :

* selon elle l’immeuble est certes ancien, mais il a « toujours été correctement entretenu et stable, jusqu’à la destruction en 2018 de l’immeuble mitoyen ».

* « en 2018, un premier dégât des eaux, assez important, a eu lieu dans ma chambre et dans l’appartement du dessus, celui de M. [L], qui a réussi à le faire prendre en charge par son assurance et à le faire réparer. De mon côté, mon assurance n’ayant pas identifié clairement la cause, et je n’ai à ce jour reçu aucune compensation. »

* « il a y eu un tournant, à mon sens, suite au rendu du référé préventif fin 2019 – début 2020, niant la causalité avec le chantier mitoyen et invoquant la vétusté de notre immeuble. (…) Nous nous sommes retrouvés sans recours, avec pour seul argument la vétusté de notre immeuble. »

* « j’ai toujours eu une bonne communication avec mon voisin du dessus, M. [L], qui me tenait informée des mises à jour, tant le dossier s’avérait compliqué. Un énorme dégât des eaux, ne touchant que mon appartement, a eu lieu en 2021 ; il a fini par ouvrir les murs, et il a fallu deux ans pour le sécher complètement. »

* « l’immeuble mitoyen reconstruit, le référé posé, mais sans que personne ne veuille s’engager à faire les diagnostics nécessaires, le syndic gagnant du temps… l’ambiance générale dans le bâtiment B était plutôt à attendre, ou à vendre. Il y avait un projet de rénovation en profondeur de la cage d’escalier, qui a échoué au dernier moment. M. [L] voulait aller vite pour pouvoir mettre en vente. On a voté un projet raccourci, moins cher et fait à la va-vite, alors que cette cage est très humide depuis toujours. »

* « en tout cas, j’ai été surprise de la rapidité de la vente des appartements, et je me suis retrouvée seule dans le navire, à devoir faire entendre ma cause concernant la nécessité pour le syndic de prendre en charge les travaux de rénovation de ce mur mitoyen porteur, dont il a la responsabilité. (…) ce n’est pas ma responsabilité d’entretenir les murs porteurs, mais bien celle du syndic. »

* « les travaux de rénovation commencés chez Mme [T], nouvelle acquéreuse, faisaient trembler les étais et mettaient en péril mon plafond, déjà bien abimé, ainsi que son propre plancher, sans qu’elle le sache. Les deux nouveaux propriétaires, découvrant l’état de mon appartement et l’historique des travaux, se retrouvent aujourd’hui à devoir supporter des charges lourdes, liées à la mise en péril et à sa levée, qu’ils n’auraient jamais imaginé au départ. »

— le 26 avril 2024, le Maire de la Ville [Localité 3] a pris un arrêté de mise en sécurité ordinaire de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] et a mis en demeure le syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux suivants :

* dans un délai de 2 mois : Faire réaliser une étude structure de l’ensemble du bâtiment concerné. Tout particulièrement vérifier le sens de la portance des planchers de l’immeuble, pour écarter un risque d’aggravation des désordres dans l’appartement R+1.

* dans un délai de 6 mois : Reprendre le mur pignon actuellement recouvert pour partie d’une bâche afin de le rendre étanche à l’eau. Faire réaliser les travaux prescrits suite à l’étude de structure du bâtiment.

Cet arrêté a été pris en considération :

* des désordres constatés dans le logement R+1 (présences de fissures entre les planchers et les murs au droit de l’immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7], présence dans le salon de fissures à 45° sur le mur de refend, présence d’un taux d’humidité à 25% dans le mur du salon présentant des traces d’infiltrations) et dans les parties communes (fissures dans le mur de la cour extérieure, mur pignon à nu recouvert partiellement par des bâches par endroit).

* du fait que cette situation compromet la sécurité des personnes et des biens en l’absence de travaux pérennes.

Dans le cadre de la visite du 27 septembre 2023 des services de la Ville [Localité 3], il n’a pas été constaté de fissures ou désordres structurels dans l’appartement objet du présent litige.

— le 28 février 2025, un diagnostic structurel a été établi par la société Sky Ingénierie sur le bâtiment B. Divers défauts, avec incidence structurelle, impliquant une reprise sur le moyen terme, ont été relevés et notamment :

* la désolidarisation du mur mitoyen, lequel présente une grande fissure traversant la structure du bâtiment jusqu’à l’intérieur. Cette pathologie peut être expliquée par la démolition de l’ancien bâtiment voisin, par l’absence de liaison entre les planchers du bâtiment et le mur mitoyen et par la construction du nouveau bâtiment avec un joint de dilatation.

* l’affaissement du plancher du deuxième étage côté mur mitoyen. Cette pathologie est imputable au fléchissement naturel du plancher bois et au mouvement du plancher causé par le mouvement du mur mitoyen.

* une fissure inclinée au droit d’un mur porteur au R+1. Cette pathologie est imputable à la présence d’une liaison au pied du mur avec le mur mitoyen et le mouvement du mur mitoyen.

* plusieurs fissures en sous-face du plancher au niveau R+1 du bâtiment, des étaiements ont déjà été mis en place. Cette pathologie est imputable au mouvement du mur mitoyen, à l’affaissement du plancher (constaté au niveau R+2) et donc un mouvement du plancher se traduisant par l’apparition de ces fissures, au fléchissement des poutres de bois et aux infiltrations d’eaux provenant de la fissure du mur mitoyen.

M. [I] [L] et Mme [K] [Z] affirment que Mme [W] [T] a été parfaitement informée de l’état de l’immeuble avant la vente, ainsi que de l’histoire de l’immeuble.

Afin de corroborer leur propos, ils produisent un courriel en date du 29 avril 2022 envoyé à leur notaire aux termes duquel ils lui adressent deux liens (We transfer) l’un « avec les documents pour constituer notre dossier de vente », l’autre « avec le rapport de l’expert ».

D’une part, à défaut de précision dans le corps de l’email sur la nature exacte du document visé et à défaut de preuve du contenu du lien envoyé au notaire, il ne peut être déduit de cet email du 29 avril 2022 que les vendeurs ont effectivement communiqué à leur notaire le rapport d’expertise du 30 septembre 2021.

D’autre part, quand même il serait établi que M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ont transmis à leur notaire le rapport d’expertise du 30 septembre 2021, ils ne démontrent pas que leur notaire a lui-même transmis au notaire de l’acquéreur la copie dudit rapport et qu’en conséquence Mme [W] [T] a été effectivement informée de l’existence de ce rapport avant la vente.

En outre, les correspondances échangées entre le notaire de Mme [W] [T] et le syndic de l’immeuble entre le 19 mai 2022 et le 8 juin 2022 (pièce 6 des défendeurs) ne démontrent pas que le notaire de l’acquéreur était en possession du rapport d’expertise en date du 30 septembre 2021. La simple mention de l’existence du rapport dans le courriel du syndic du 24 mai 2022 dans ces termes « Concernant le référé préventif, avez-vous le rapport ? Le rapport a été déposé, aucune procédure n’est actuellement en cours » n’établit pas que le notaire de l’acquéreur était effectivement en possession de ce rapport.

De surcroît, aucune mention dans l’acte de promesse de vente du 8 juin 2022 ou bien dans l’acte de vente du 29 août 2022 ne corrobore la remise du rapport d’expertise du 30 septembre 2021 à Mme [W] [T] par M. [I] [L] et Mme [K] [Z], directement ou bien par l’intermédiaire de leur notaire respectif. Ce document n’est pas non plus annexé aux actes authentiques.

Dès lors, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ne prouvent pas que le notaire de l’acquéreur, ou bien Mme [W] [T], ont reçu une copie du rapport d’expertise du 30 septembre 2021, lors du processus d’acquisition des biens immobiliers.

En revanche, il est établi qu’ont été notamment annexés aux deux actes notariés :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 25 mars 2019. L’existence d’une procédure SDC/SNC 5 Versailles y est mentionnée. Aux termes de la résolution n°14, l’assemblée a rejeté la résolution visant à augmenter le montant du compte de la procédure.

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 18 février 2021. Il ressort de la résolution n°16 que l’assemblée a voté « l’augmentation du compte travaux « GB » concernant la procédure SDC/SNC 5 Versailles-Promege ».

— les correspondances échangées entre le notaire de Mme [W] [T] et le syndic de l’immeuble entre le 19 mai 2022 et le 8 juin 2022 faisant état d’un rapport dans le cadre d’un référé préventif et indiquant l’absence de procédure en cours sur les biens.

Si ces documents font effectivement état de la procédure de référé préventif concernant l’immeuble, ils ne donnent aucune information sur la procédure et ils ne font absolument aucune mention des désordres constatés dans l’immeuble dans le cadre de cette procédure, ni de la situation structurelle préoccupante de l’immeuble relevée par l’expert. Au contraire, la confirmation par le syndic, préalablement à la signature de l’avant-contrat, de l’absence de procédure en cours concernant l’immeuble a permis à l’acquéreur de conclure que la procédure de référé préventif mentionnée dans les procès-verbaux susvisés était terminée ; sans que l’attention de Mme [W] [T] ou de son notaire ne soit attirée, ni par le syndic, ni par les vendeurs, sur les constats inquiétants réalisés lors de cette procédure.

Il ne peut pas être reproché à Mme [W] [T] de ne pas avoir cherché à obtenir des informations complémentaires sur la procédure de référé préventif alors même qu’elle n’est pas une professionnelle de l’immobilier, qu’il lui avait été indiqué que cette procédure était terminée, qu’elle n’avait reçu aucune information sur les constats réalisés lors de cette expertise et que les vendeurs avaient fait réaliser des travaux dans la cage d’escalier et dans leur propre appartement pour remettre en état les biens postérieurement aux constats réalisés dans le cadre de l’expertise.

Au contraire, au regard du caractère lacunaire et insuffisant des informations relatives à la procédure de référé expertise figurant dans les documents usuels transmis dans le cadre de la vente, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] avait l’obligation d’informer spécifiquement l’acquéreur sur les constats dressés lors de cette procédure, afin de lui permettre d’être informée de l’état réel des biens vendus et de l’état réel de l’immeuble dont ils dépendent, et, ce, afin de lui permettre de s’engager dans cette acquisition en toute connaissance de cause.

Or, les actes notariés ne contiennent aucune mention relative aux désordres constatés pendant l’expertise ou à la situation structurelle préoccupante de l’immeuble relevée par l’expert. En outre, aucune pièce annexée aux actes, ni aucune correspondance ou bien aucun autre document, ne permet d’établir la délivrance de cette information à Mme [W] [T].

Le fait que Mme [W] [T] ait pu constater que le mur pignon mitoyen de l’immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7] était bâché ne pouvait exonérer les vendeurs de leur obligation d’information vis-à-vis de Mme [W] [T], alors même qu’il est clairement démontré que M. [I] [L] et Mme [K] [Z] avait une parfaite connaissance des constats réalisés sur l’immeuble en raison de leur investissement lors des opérations d’expertise sur plusieurs années et des démarches entreprises auprès des services de la Ville dont l’objet était une procédure de péril imminent.

Les constatations réalisées lors de la procédure de référé expertise, sur le bâtiment B (notamment sur le mur pignon), dans l’appartement de Mme [N] (gros désordres affectant des parties communes de l’immeuble et notamment le plancher haut c’est-à-dire le plancher bas de l’appartement vendu), dans l’appartement vendu (fissures, dévers/affaissement du plancher) et le questionnement de l’expert sur des problématiques structurelles de l’immeuble (partiellement confirmées en 2024/2025) constituaient des informations essentielles relatives aux biens vendus et à l’immeuble dont ils dépendent et dont les propriétaires se partagent indivisément la propriété en ce qui concernent les parties communes.

L’information sur l’état réel du bien vendu, englobant les parties privatives et les parties communes dans le cas d’une vente de biens soumis au statut de la copropriété, plus spécifiquement dans le cadre d’une « vente en l’état » d’un bien ancien, constitue une information essentielle et déterminante du consentement de l’acquéreur.

Ainsi, il appartenait à M. [I] [L] et Mme [K] [Z] d’informer Mme [W] [T], dans le cadre de la conclusion du contrat de vente, des constations réalisées dans le cadre du référé expertise, afin que cette dernière ait notamment connaissance du risque éventuel de dégradation de l’immeuble, du risque éventuel pour la sécurité des personnes en cas d’aggravation des désordres et du risque financier lié à la prise en charge de travaux pour remédier aux problèmes structurels de l’immeuble.

Il est établi que cette information était connue des vendeurs et aurait pu être communiquée facilement au moyen des pièces mises à disposition par le syndic de copropriété sur sa plateforme en ligne ; à laquelle Mme [W] [T] a pu avoir accès postérieurement à la vente.

Il peut être déduit de l’ensemble des éléments susvisés, et notamment du témoignage de Mme [N], de la réalisation de travaux par les vendeurs quelques mois seulement avant la vente ayant fait disparaître toutes traces des fissures dans leur appartement, de l’implication des vendeurs dans la procédure de référé préventif et de la facilité d’accès aux documents relatifs à cette procédure sur la plateforme du syndic, que, conscients de l’impact que pouvaient avoir sur un acquéreur les constatations réalisées lors de l’expertise, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] se sont volontairement abstenus de communiquer à Mme [W] [T] les informations sur l’état des biens immobiliers vendus (parties communes et privatives) issues de la procédure de référé expertise dont ils avaient parfaite connaissance, dans le but d’obtenir son consentement à la vente des biens moyennant le prix de 380.000 euros, alors qu’elle n’avait pas à sa disposition toutes les informations relatives à l’état réel des biens lui permettant de prendre une décision éclairée.

Au regard du caractère déterminant et essentiel des informations volontairement dissimulées à Mme [W] [T] par M. [I] [L] et Mme [K] [Z] au moment de la conclusion de la vente des biens immobiliers, il est certain que Mme [W] [T] n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes si elle avait eu connaissance des informations dissimulées.

Dès lors, la réticence dolosive de M. [I] [L] et Mme [K] [Z], ayant vicié le consentement à la vente de Mme [W] [T], est établie.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’annulation de Mme [W] [T] et la nullité de la vente en date du 29 août 2022 sera prononcée.

Sur les restitutions consécutives à l’annulation de la vente

En application de l’article 1352 du code civil, la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

En application de l’article 1352-1 du code civil, celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

En application de l’article 1352-2 du code civil, celui qui l’ayant reçue de bonne foi a vendu la chose ne doit restituer que le prix de la vente.

S’il l’a reçue de mauvaise foi, il en doit la valeur au jour de la restitution lorsqu’elle est supérieure au prix.

En application de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En application de l’article 1352-7 du code civil, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Le vendeur ne peut être condamné à restituer que les sommes qu’il a personnellement perçues, de sorte qu’il ne peut être condamné à restituer les frais de mutation ( 3e civ. 2 février 2025 n°03-18.991 ; 3e civ. 8 janvier 2026 n°23-23.861).

Les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières acquittées par l’acquéreur, ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente, mais présente un caractère indemnitaire (Civ. 3ème 12 octobre 2022 n°20-11.911).

En l’espèce, en raison de l’anéantissement du contrat de vente du 29 août 2022 :

— M. [I] [L] et Mme [K] [Z] devront restituer à Mme [W] [T] la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente des biens immobiliers.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Mme [W] [T] ne produit aucun élément permettant de démontrer que M. [I] [L] et Mme [K] [Z] entendent résister par tous moyens à l’exécution du présent jugement et à la restitution du prix. Dès lors, Mme [W] [T] sera déboutée de sa demande visant à voir ordonner une astreinte à l’encontre des vendeurs.

— Mme [W] [T] devra restituer à M. [I] [L] et Mme [K] [Z] les biens immobiliers.

Il convient de prendre en compte les dégradations subis par les biens immobiliers du fait de Mme [W] [T] postérieurement à la vente, en raison des travaux qu’elle avait commencé à effectuer dans les biens après la signature de la vente.

Il est établi que Mme [W] [T] a déposé les éléments d’équipement et le mobilier qui se trouvaient dans la cuisine, dans la salle de bain et dans les toilettes.

Une restitution totale en nature des biens immobiliers tels qu’ils existaient au moment de la vente est donc impossible en raison des travaux effectuées dans les biens par Mme [W] [T].

Il n’est pas possible de condamner Mme [W] [T] à remettre les biens dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux, alors même qu’elle n’est plus en possession des éléments d’équipement et du mobilier qui se trouvaient alors dans la cuisine, dans la salle de bain et dans les toilettes. Ainsi, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] seront déboutés de leur demande visant à voir condamner Mme [W] [T] à remettre en son état identique au jour de la vente l’appartement, sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification du présent jugement.

Dès lors, Mme [W] [T] sera condamnée à indemniser M. [I] [L] et Mme [K] [Z] au titre des dégradations subis par l’appartement.

Aucun devis n’a été transmis par les parties.

Mme [W] [T] ne démontre pas la nécessité de recourir à une expertise judiciaire afin de procéder à l’évaluation de l’indemnité.

Les défendeurs proposent de retenir une somme de 980 euros par m² correspondant au coût au mètre carré de la remise à neuf d’un appartement lorsqu’ils comprennent une rénovation de salle de bain et de cuisine.

Le certificat de superficie annexé à l’acte authentique de vente mentionne une superficie de 0,94 m² pour les WC, 2,27 m² pour la salle de bain et 3,95 m² pour la cuisine, soit une surface totale pour ces trois pièces de 7,16 m².

Ainsi, l’indemnité sera fixée à la somme de 7,16 m² x 980 euros, soit 7.017 euros.

En conséquence, Mme [W] [T] devra :

— d’une part, restituer en nature, à M. [I] [L] et Mme [K] [Z], les biens immobiliers tels qu’ils existent dans leur état actuel.

Cette restitution sera formalisée par la remise de tous les badges et clés d’accès aux biens immobiliers en sa possession, par acte extrajudiciaire, dans les cinq jours qui suivront la réception de la restitution du prix de vente.

— d’autre part, payer à M. [I] [L] et Mme [K] [Z], au titre de la restitution en valeur d’une partie des biens immobiliers dégradés, la somme de 7.017 euro, dans les cinq jours qui suivront la réception de la restitution du prix de vente.

M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ne produisent aucun élément permettant de démontrer que Mme [W] [T] entend résister à l’exécution du présent jugement, à la restitution des biens immobiliers et au paiement de l’indemnité susvisée. Dès lors, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] seront déboutés de leur demande visant à voir ordonner une astreinte à l’encontre de l’acquéreur dans le cadre des restitutions.

2. Sur la nullité du prêt consenti par la société anonyme Bnp Paribas

En application de l’article L312-55 du code de la consommation, en cas de contestation sur l’exécution du contrat principal, le tribunal peut, jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de crédit. Celui-ci est résolu ou annulé de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement résolu ou annulé.

Les dispositions du premier alinéa ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par le vendeur ou l’emprunteur.

En raison de l’effet rétroactif attaché à l’annulation de la vente, celle-ci étant réputée n’avoir jamais été conclue, et de l’interdépendance des contrats de vente et de prêts, les prêts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble se trouvent annulés de plein droit Cour de cassation, Chambre civile 1, 01 mars 2005, 03-10456.

En application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

En application de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, Mme [W] [T] a souscrit le prêt litigieux afin de payer une partie du prix d’acquisition des biens immobiliers.

L’objet du prêt, à savoir l’acquisition des biens immobiliers, ressort clairement de l’offre de prêt en date du 16 juin 2022 signée par Mme [W] [T] le 8 juillet 2022.

Dès lors, l’acquisition des biens immobiliers était une condition déterminante du consentement des parties au prêt et le prêt a été conclu uniquement en vue de la conclusion de la vente des biens immobiliers au profit de Mme [W] [T].

L’annulation avec effet rétroactif de la vente du 29 août 2022 a donc pour conséquence de rendre nul de plein droit le contrat de prêt entre la société anonyme Bnp Paribas et Mme [W] [T].

Sur les restitutions consécutives à la nullité du contrat de prêt

En application de l’article 1352 du code civil, la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

En application de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En application de l’article 1352-7 du code civil, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, au titre des restitutions subséquentes à l’annulation du contrat de prêt :

— Mme [W] [T] devra restituer à la banque la somme de 150.000 euros correspondant au montant du prêt, sous déduction du montant des échéances payées en capital par Mme [W] [T] depuis la souscription du prêt.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et non à compter de la date de mise à disposition des fonds en raison de la bonne foi de Mme [W] [T] dans cette affaire.

— la société anonyme Bnp Paribas devra restituer à Mme [W] [T] les intérêts perçus et échus depuis la souscription du prêt jusqu’à la date du présent jugement.

Il ressort des pièces relatives au prêt immobilier Bnp Paribas versées aux débats que Mme [W] [T] s’est acquitté de la somme de 7.188,71 euros au titre des intérêts du prêt Bnp Paribas entre le 5 septembre 2022 et le 5 juillet 2025.

Pour la période postérieure à la clôture du 5 août 2025 au jour du présent jugement, il est certain que Mme [W] [T] était toujours dans l’obligation de s’acquitter de ces intérêts.

En conséquence, la société anonyme Bnp Paribas devra restituer à Mme [W] [T] :

— la somme de 7.188,71 euros au titre des intérêts du prêt Bnp Paribas entre le 5 septembre 2022 et le 5 juillet 2025.

— toutes sommes payées par Mme [W] [T] au titre des intérêts du crédit Bnp Paribas pour la période allant du 5 août 2025 au jour du présent jugement.

3. Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [W] [T]

3.1. Au titre des droits de mutation et de la contribution de sécurité immobilière

En application de l’article 1961 du code général des impôts, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d’enregistrement et de la contribution prévue à l’article 879.

Dans tous les cas où il y a lieu à annulation de la vente, les droits d’enregistrement ou la taxe de publication foncière, perçus sur l’acte annulé, sont restituables si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée (Cass. 2e civ., 4 sept. 2014, n° 10-10.929 ; Cass. 3e civ. 7 nov. 2024 n°23-16.717).

En l’espèce, la vente du 29 août 2022 étant annulée par la présente décision judiciaire, Mme [W] [T] est en droit de demander au Trésor Public de lui restituer le montant des droits d’enregistrement et le montant de la contribution de sécurité immobilière qu’elle a acquittés lors de la vente.

Dès lors, sa demande d’indemnisation à ce titre à l’encontre de M. [I] [L] et Mme [K] [Z] sera rejetée.

3.2.Au titre de son préjudice matériel

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui prétend à réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité entre le préjudice indemnisable et la faute reprochée.

Il est constant que seuls les dommages certains, directs, personnels et légitimes sont réparables. Ces quatre conditions sont cumulatives.

Les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières acquittées par l’acquéreur, ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente, mais présente un caractère indemnitaire (Civ. 3ème 12 octobre 2022 n°20-11.911).

En l’espèce, il est démontré aux termes de la présente décision que M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ont commis une faute en s’abstenant de délivrer des informations essentielles et déterminantes sur les biens immobiliers objets du contrat de vente. Cette réticence dolosive fonde l’annulation de la vente aux termes de la présente décision. Les biens immobiliers redeviennent dès lors la propriété des vendeurs rétroactivement.

Or, entre le 29 août 2022 et ce jour, Mme [W] [T] a dû acquitter, en pure perte, les charges de copropriété et les primes d’assurance du crédit immobilier, et ce, alors qu’elle est censée n’avoir jamais été propriétaire des biens immobiliers.

Dès lors, l’ensemble de ces dépenses lui a causé un préjudice financier personnel, direct et certain.

Mme [W] [T] justifie du paiement de la somme de 22.279,54 euros au titre des charges et des travaux de copropriété pour la période allant d’octobre 2022 à juin 2025.

Pour la période allant de juillet 2025 au jour du présent jugement, il est certain que Mme [W] [T] était toujours dans l’obligation de s’acquitter des charges de copropriété. Elle n’a toutefois pas pu produire de justificatifs depuis la clôture de l’instruction de la présente affaire.

En conséquence, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] seront condamnés à payer à Mme [W] [T] :

— la somme de 22.279,54 euros au titre des charges et des travaux de copropriété pour la période allant d’octobre 2022 à juin 2025.

— toutes sommes payées par Mme [W] [T] au titre des charges et des travaux de copropriété, pour la période allant de juillet 2025 au jour du présent jugement, sur présentation des appels de fonds adressés par le syndic et des justificatifs de paiement par Mme [W] [T].

Ces sommes dues à titre d’indemnité seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Il ressort des pièces versées aux débats relatives au prêt immobilier Bnp Paribas que Mme [W] [T] s’est acquitté de la somme de 770 euros au titre des primes de l’assurance destinée à garantir la société anonyme Bnp Paribas du remboursement de son crédit en cas de défaillance, d’un montant de 22 euros mensuel, soit 35 mensualités entre le 5 septembre 2022 et le 5 juillet 2025.

Pour la période du 5 août 2025 au jour du présent jugement, il est certain que Mme [W] [T] était toujours dans l’obligation de s’acquitter de ces primes d’assurance. Elle n’a toutefois pas pu produire de justificatifs depuis la clôture de l’instruction de la présente affaire.

En conséquence, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] seront condamnés à payer à Mme [W] [T] :

— la somme de 770 euros au titre des primes de l’assurance du crédit Bnp Paribas pour la période allant du 5 septembre 2022 au le 5 juillet 2025.

— toutes sommes payées par Mme [W] [T] au titre des primes de l’assurance du crédit Bnp Paribas pour la période allant du 5 août 2025 au jour du présent jugement, sur présentation des justificatifs de paiement par Mme [W] [T].

Ces sommes dues à titre d’indemnité seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

3.3. Au titre de son préjudice moral et des dépenses de santé y afférant

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que :

— suite à la découverte des informations dissimulées, Mme [W] [T] a suspendu les travaux qu’elle devait réaliser dans les biens immobiliers, n’a en conséquence jamais aménagé dans les biens et a dû à la fois supporter le paiement d’un loyer et tous les frais et charges afférents aux biens immobiliers depuis le 29 août 2022.

— avoir entamé un suivi psychothérapeutique auprès de M. [F] [V], psychothérapeute, et justifie avoir dépensé la somme de 1.520 euros au titre de 19 consultations d’un montant unitaire de 80 euros entre janvier 2023 et mai 2023.

— que ce suivi psychothérapeutique est directement en lien avec les difficultés consécutives à l’acquisition des biens immobiliers. Il ressort notamment de l’attestation établie par M. [F] [V] le 23 février 2025 que « Sa santé mentale et sa personnalité ont été fortement impacté. Elle a démontré des signes cliniques d’un état anxieux continu. Sa perception d’elle-même a été déprécier par les conséquences de ses préjudices psychiques. »

— avoir poursuivi son suivi psychothérapeutique auprès de Mme [C] [VT], psychologue clinicienne, à compter de mars 2024 et justifie avoir dépensé la somme de 1.540 euros au titre de 22 consultations d’un montant unitaire de 70 euros entre mars 2024 et avril 2025.

En outre, il est certain que la gestion chronophage de la situation des biens immobiliers à la suite de la découverte des informations dissimulées par les vendeurs sur l’état du bâtiment B et des biens immobiliers en novembre 2022, ainsi que la nécessité pour Mme [W] [T] d’ester en justice afin de faire reconnaître ses droits, ont constitué une source de tracas multiples et de stress.

L’ensemble de ces éléments démontre que Mme [W] [T] a subi un préjudice moral réel, direct, personnel et certain et qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 5.000 €.

Dès lors, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] seront condamnés in solidum à payer à Mme [W] [T] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral, ainsi qu’à payer la somme de 3.060 euros au titre de ses dépenses de santé dument justifiées et en lien direct avec la réticence dolosive retenue à l’encontre des vendeurs.

4. Sur les dommages et intérêts demandés par la société anonyme Bnp Paribas à l’encontre de M. [I] [L] et Mme [K] [Z]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui prétend à réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité entre le préjudice indemnisable et la faute reprochée.

Il est constant que seuls les dommages certains, directs, personnels et légitimes sont réparables. Ces quatre conditions sont cumulatives.

La perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, est réparée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il est établi que le prêt a été annulé à la suite de l’annulation de la vente en raison de la réticence dolosive des vendeurs.

Le préjudice matériel de la banque, s’analysant en la perte de chance de réaliser un gain dans le cadre du prêt, est directement lié à la réticence dolosive des vendeurs.

Le gain que la banque aurait pu légitimement attendre du prêt s’élève au montant des intérêts qu’elle aurait pu percevoir, à savoir le coût total du crédit mentionné en page 5 de l’offre de prêt d’un montant de 28.283,50 euros, sous déduction des frais de dossier (500 euros), des frais de garantie (1565 euros et 740 euros) et du montant de l’assurance (22 x 12 x 15 soit 3.960 euros sur 15 ans), à savoir la somme de 21.518,50 euros.

Compte tenu de la probabilité de la durée de détention d’un bien immobilier par un acquéreur de l’âge de Mme [W] [T] et du fait que le montant des intérêts dus à la banque diminue au fur et à mesure de la durée du prêt, il sera considéré que la perte de chance d’avoir réalisé des gains pour la banque doit être fixée à 50 % du montant des intérêts qu’elle aurait dû percevoir sur la durée totale du prêt, soit 50% x 21.518,50 euros, à savoir 10.759,25 euros.

Dès lors, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] seront condamnés à payer à la société anonyme Bnp Paribas la somme de 10.759,25 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [I] [L] et Mme [K] [Z], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de publication de l’assignation du 28 août 2024 et du présent jugement au service de la publicité foncière compétent.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer :

— à Mme [W] [T] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— à la société anonyme Bnp Paribas la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de M. [I] [L] et Mme [K] [Z], qui succombent, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En application de l’article 514-5 du code de procédure civile, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce, la décision prononçant l’annulation d’une vente immobilière étant soumise à publicité foncière, l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire et doit être écartée.

A titre surabondant, il ne peut être déduit de l’absence de toute sureté réelle sur un bien immobilier l’absence de souscription d’un prêt pour procéder à l’acquisition de ces biens ; les banques pouvant tout aussi bien garantir un prêt au moyen d’une sureté personnelle telle qu’un cautionnement.

En l’absence de rejet de toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, les dispositions de l’article 514-5 du code de procédure civile n’ont pas lieu de s’appliquer. La demande à ce titre de Mme [W] [T] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Prononce la nullité de l’acte authentique reçu le 29 août 2022, par Maître [E] [H], notaire à [Localité 4], dont une copie authentique a été publiée et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 5] (93) le 9 septembre 2022 sous les références Volume 9304P01 2022P Numéro 25376, contenant vente :

— par M. [I] [X] [S] [L], né à [Localité 6] le 25 octobre 1977, et, Mme [K] [D] [R] [Z], née à [Localité 7] le 31 mars 1981 ;

— au profit de Mme [W] [J] [Y] [P] [T], née à [Localité 8] le 27 janvier 1991 ;

— portant sur les lots de copropriété n°12, n°16 et n°26 dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] [Adresse 4]-[Adresse 5], cadastré Section I, Numéro [Cadastre 1], Lieudit [Adresse 4], Surface 00 ha 02 a 45 ca ;

— moyennant le prix de 380.000 euros ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à restituer à Mme [W] [T] la somme de 380.000 euros, au titre du prix de vente des lots de copropriété n°12, n°16 et n°26 dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] [Adresse 4]-[Adresse 5], augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 août 2024 ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute Mme [W] [T] de sa demande visant à voir assortir d’une astreinte l’obligation de restituer le prix de vente à la charge des vendeurs ;

Déboute M. [I] [L] et Mme [K] [Z] de leur demande visant à voir condamner Mme [W] [T] à remettre en son état identique au jour de la vente le lot de copropriété n°12 dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] [Adresse 4]-[Adresse 5], sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification du présent jugement ;

Condamne Mme [W] [T] à restituer en nature, à M. [I] [L] et à Mme [K] [Z], les lots de copropriété n°12, n°16 et n°26 dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] [Adresse 4]-[Adresse 5], tels qu’ils existent dans leur état au jour du présent jugement ;

Dit que cette restitution sera effectuée par la remise de tous les badges et clés d’accès aux biens immobiliers (parties communes et parties privatives) en la possession de Mme [W] [T], par acte extrajudiciaire, dans les cinq jours qui suivront la réception de la restitution du prix de vente ;

Condamne Mme [W] [T] à payer à M. [I] [L] et Mme [K] [Z] la somme de 7.017 euros, au titre des dégradations du fait de Mme [W] [T] subis par le lot de copropriété n°12 dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] [Adresse 4]-[Adresse 5], dans les cinq jours qui suivront la réception de la restitution du prix de vente ;

Déboute M. [I] [L] et Mme [K] [Z] de leur demande visant à voir assortir d’une astreinte l’obligation de payer l’indemnité à la charge de Mme [W] [T] ;

Constate la nullité de plein droit du contrat de prêt sous signature privée d’un montant en capital de 150.000 euros souscrit par Mme [W] [T] auprès de la société anonyme Bnp Paribas aux termes d’une offre en date du 16 juin 2022 signée par Mme [W] [T] le 8 juillet 2022 ;

Condamne Mme [W] [T] à restituer à la société anonyme Bnp Paribas la somme de 150.000 euros correspondant au montant en capital du prêt, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2024, sous déduction des échéances en capital payées à la banque par Mme [W] [T] depuis la souscription du prêt jusqu’à la présente décision ;

Condamne la société anonyme Bnp Paribas à restituer à Mme [W] [T] tous les intérêts perçus et échus depuis la souscription du prêt jusqu’à la date du présent jugement ;

Déboute Mme [W] [T] de ses demandes en paiement de dommages et intérêts au titre du remboursement des droits de mutation à titre onéreux et du remboursement de la contribution de sécurité immobilière acquittés au moment de l’acquisition des biens immobiliers ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à Mme [W] [T] la somme de 22.279,54 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier causé par le paiement des charges et des travaux de copropriété sur la période allant d’octobre 2022 à juin 2025 ;

Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à Mme [W] [T] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier toutes sommes payées par cette dernière au titre des charges et des travaux de copropriété, pour la période allant de juillet 2025 au jour du présent jugement, sur présentation des appels de fonds adressés par le syndic et des justificatifs de paiement par Mme [W] [T] ;

Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à Mme [W] [T] la somme de 770 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier causé par le paiement des primes de l’assurance du crédit Bnp Paribas pour la période allant du 5 septembre 2022 au 5 juillet 2025 ;

Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à Mme [W] [T] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier toutes sommes payées par cette dernière au titre des primes de l’assurance du crédit Bnp Paribas pour la période allant du 5 août 2025 au jour du présent jugement, sur présentation des justificatifs de paiement par Mme [W] [T] ;

Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues soient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à Mme [W] [T] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à Mme [W] [T] la somme de 3.060 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses frais de santé ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à la société anonyme Bnp Paribas la somme de 10.759,25 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à Mme [W] [T] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] [L] et Mme [K] [Z] à payer à la société anonyme Bnp Paribas la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [I] [L] et Mme [K] [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [I] [L] et Mme [K] [Z] aux entiers dépens, comprenant les frais de publication de l’assignation du 28 août 2024 et du présent jugement au service de la publicité foncière compétent ;

Autorise ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Ecarte l’exécution provisoire ;

Déboute Mme [W] [T] de sa demande au titre de l’article 514-5 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Dit que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière compétent.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,