TRIBUNAL JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 19/00947 – N° Portalis DBXJ-W-B7D-GTPM

Jugement Rendu le 21 JANVIER 2025

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 21] – [Localité 26]

[D] [OF] [W] [VT]

[WG] [HF] [J] épouse [VT]

[I] [YV]

[KS] [YV]

[ST] [YV]

[K] [YV] épouse [C]

[M] [YV]

[SG] [HS]

[X] [HS]

[H] [NH]

[A] [NH]

[Z] [NH]

[T] [YV] épouse [DK]

[AH] [YV] épouse [HS]

[A] [YV]

[CR] [YV] veuve [Y]

[F] [YV]

[NT] [YV] épouse [N]

[VH] [YV] époux [UD]

[HR] [YV]

C/

[E] [TE]

[G] [EE] [TE]

[A] [GD]

[ZG] [TE]

[EE] [TE]

ENTRE :

1°) Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 21] – [Localité 26], pris en la personne de son syndic en exercice : la SARL Cabinet LAURIN, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 016 850 265, dont le siège est sis [Adresse 16], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 21] – [Localité 26]

représentée par Maître Fabienne THOMAS de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [I] [YV], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 16 Février 1954 à [Localité 28]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) Madame [KS] [YV], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 06 Septembre 1969 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

4°) Monsieur [ST] [YV], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 07 Janvier 1971 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

5°) Madame [K] [YV] épouse [C], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 08 Janvier 1975 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

6°) Monsieur [M] [YV], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 04 Juin 1980 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 25]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

7°) Madame [SG] [HS], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 24 Septembre 1983 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 25]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

8°) Monsieur [X] [HS], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 17 Janvier 1986 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 25]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

9°) Madame [H] [NH], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 29 Juillet 1988 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

10°) Monsieur [A] [NH], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 08 Août 1990 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

11°) Monsieur [Z] [NH], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 16 Juillet 1994 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

12°) Madame [T] [YV] épouse [DK], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 01 Février 1960 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 24]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

13°) Madame [AH] [YV] épouse [HS], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 24 Février 1961 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

14°) Monsieur [A] [YV], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 30 Août 1950 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 29]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

15°) Madame [CR] [YV] veuve [Y], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 03 Mars 1955 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

16°) Monsieur [F] [YV], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 30 Mai 1963 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

17°) Madame [NT] [YV] épouse [N], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

née le 29 Août 1964 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 17]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

18°) Monsieur [VH] [YV] époux [UD], prise en sa qualité d’héritière de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 15 Novembre 1965 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

19°) Monsieur [HR] [YV], pris en sa qualité d’héritier de Mme [LR] [V] épouse [YV]

né le 22 Décembre 1966 à [Localité 26]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 22]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET ENCORE :

1°) Monsieur [D] [OF] [W] [VT]

né le 31 Janvier 1965 à PORTUGAL

Technico-commercial, demeurant [Adresse 20]

représenté par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [WG] [HF] [J] épouse [VT]

née le 31 Août 1970 à PORTUGAL

Profession : Chef d’équipe, demeurant [Adresse 20]

représentée par M^e Géraldine GARON, avocat au barreau de DIJON plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

ET :

1°) Monsieur [E] [TE]

né le 11 Février 1954 à [Localité 27]

de nationalité Française

Profession : Retraité, demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [A] [GD]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocats au barreau de DIJON plaidant

3°) Madame [G] [EE] [TE]

née le 31 Janvier 1970 à [Localité 27]

de nationalité Française

Profession : Manipulateur(rice) radio, demeurant [Adresse 19]

représentée par Maître Francine MONNERET de la SCP MARQUE MONNERET MARQUE, avocats au barreau de DIJON plaidant

4°) Madame [ZG] [TE]

née le 18 Mars 1971 à [Localité 27]

de nationalité Française

Profession : Secrétaire, demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Francine MONNERET de la SCP MARQUE MONNERET MARQUE, avocats au barreau de DIJON plaidant

5°) Madame [EE] [TE]

née le 04 Novembre 1972 à [Localité 27]

de nationalité Française

Profession : Distributeur de journaux, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Francine MONNERET de la SCP MARQUE MONNERET MARQUE, avocats au barreau de DIJON plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006763 du 05/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DIJON)

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

Assesseurs : Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente

: Madame Sabrina DERAIN, Juge

Greffier : Madame Catherine MORIN, en présence de Madame [KG] [S], greffier stagiaire

En audience publique le 1er octobre 2024 ;

Les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ou ont déposé leur dossier conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 21 janvier 2025

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Sabrina DERAIN

— signé par Aude RICHARD Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES

M^e Géraldine GARON

Maître Fabienne THOMAS de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES

Maître Francine MONNERET de la SCP MARQUE MONNERET MARQUE

Maître Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT

* * *

FAITS, PRETENTIONS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte notarié en date du 26 mars 1991, Mme [LR] [V] veuve [YV] est devenue propriétaire d’un logement en copropriété comprenant notamment une cave (n° 2) dans un ensemble immobilier situé à [Localité 26] sis [Adresse 21].

Mme [O] [TS] veuve [TE] était propriétaire d’un logement comprenant une cave (n° 1) et un bûcher au sein de ce même ensemble immobilier depuis le 26 août 1974.

En 2011, il a été procédé, à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 26], à une refonte de l’état descriptif de division de la copropriété sur la base d’une étude confiée à M. [U], géomètre-expert.

Suivant acte authentique du 21 septembre 2012, un nouveau règlement de copropriété a été établi par Me [GE], notaire et le cabinet Laurin, syndic de copropriété.

Par acte authentique du 28 mars 2014, Mme [O] [TE], M. [E] [TE], Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] ont vendu à M. [A] [GD] le bien susvisé.

Mme [O] [TE] est décédée le 12 octobre 2017 laissant pour lui succéder, son fils, M. [E] [TE] et ses petites filles, [G], [EE] et [ZG] [TE] venant aux droits de leur père, prédécédé.

Par lettre recommandée du 14 novembre 2017, Mme [LR] [YV] a informé M. [E] [TE] qu’il avait vendu à M. [GD] la cave associée à son logement.

Par courrier du 22 novembre suivant, M. [E] [TE] a répondu à Mme [LR] [YV] que cette cave ne lui avait jamais appartenu et l’a invitée à se rapprocher du cabinet Laurin, syndic de copropriété indiquant que ce dernier était au courant de cette situation.

Mme [LR] [YV] est décédée le 13 février 2018 laissant pour lui succéder ses douze enfants issus de son union avec M. [P] [YV], ses trois petits-enfants venant par représentation de son fils [PE] [YV], décédé le 7 juillet 2013 et ses trois petits-enfants venant par représentation de sa fille, Mme [HE] [WS] née [YV], décédée le 18 novembre 2013.

Par courrier recommandé du 22 octobre 2018, le conseil des consorts [YV] [HS] [NH] a invité M. [E] [TE] à se rapprocher du notaire instrumentaire afin de solutionner ce problème.

En l’absence de règlement amiable du litige, Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH], ès-qualitésd’héritiers de Mme [LR] [YV] née [V], ont, suivant actes d’huissier de justice des 11 et 12 mars 2019, assigné M. [E] [TE] et M. [A] [GD] devant le tribunal de grande instance de Dijon dans le cadre d’une action en revendication de leur cave.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2019, M. [E] [TE] a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] de [Localité 26] aux fins notamment de le voir condamner à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par ordonnance du 26 novembre 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires inscrites au rôle sous les numéros RG 19/02959 et RG 19/00947.

Par actes du 23 décembre 2020, M. [GD] a assigné en intervention forcée Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] en leurs qualités de cohéritières de Mme [O] [TE] selon dévolution successorale établie le 30 novembre 2020 et co-venderesses du bien litigieux.

Cette affaire, inscrite au rôle sous le numéro RG 21/00019 a fait l’objet d’une jonction avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 19/00947 par ordonnance du 23 février 2021, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

Le 6 décembre 2021, les consorts [YV] [HS] [NH] ont cédé le logement leur appartenant à M. et Mme [VT] lesquels ont entendu intervenir volontairement à l’instance par conclusions du 12 juin 2023 afin que le jugement à intervenir leur soit déclaré commun.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, les consorts [YV] [HS] [NH] demandent au tribunal, au visa des articles 2227 et 1240 du code civil, de :

— faire droit à l’action en revendication de la succession de Mme [LR] [YV], de la propriété de la cave anciennement inclue dans le lot n° 2, devenue n° 43 dans la refonte de l’état descriptif de division puis n° 42 du nouveau règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] – cadastré section AD n° [Cadastre 14]-[Cadastre 23] ;

— dire et juger inopposable à la succession [YV] la vente intervenue entre les consorts [TE] et M. [GD] le 28 mars 2014 ;

— ordonner la rectification du règlement de copropriété pour dire que la cave anciennement inclue dans le lot n° 2 et numéro 43 et non 42 appartient à la succession [YV] ;

— condamner les consorts [TE] et M. [GD] à prendre en charge les frais relatifs à la rectification des actes ;

— dire et juger que cette modification du règlement de copropriété devra intervenir dans un délai de 2 mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner solidairement les consorts [TE] et M. [GD] à régler aux héritiers de Mme [LR] [YV] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— débouter les consorts [TE] et M. [GD] ou toute autre partie de toute demande contraire ;

— condamner enfin les mêmes à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par M^e Garon sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 2227 du code civil, les consorts [YV] forment une action en revendication visant à voir reconnaître judiciairement la propriété d’une cave qui leur a été détournée et dont ils s’estiment être les légitimes propriétaires. Ils soutiennent que cette cave, rattachée à l’appartement de leur défunte mère, a été vendue par les consorts [TE] à M. [GD] suite à une refonte erronée de l’état descriptif de division ayant servi de base à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété établi le 21 septembre 2012 entre Me [GE], notaire, et le cabinet Laurin, syndic de copropriété. Ils expliquent que si ce projet de règlement a bien été validé à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires, celui-ci a ensuite été modifié manuscritement le jour de la signature de l’acte notarié, sans aucune raison valable, et précisent que contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ce document ne saurait prévaloir sur un acte de propriété. Ils font valoir que depuis plusieurs années, tous les intervenants et notamment MM. [TE] et [GD], connaissent les difficultés inhérentes à cette cave mais aucun d’eux n’a entrepris les démarches aux fins de régulariser cette situation de sorte qu’ils ont été contraints de saisir la justice pour faire valoir leurs droits. Ils estiment

que cette situation leur a porté préjudice en ce sens qu’ils se sont retrouvés bloqués pendant plusieurs années pour vendre le bien acquis dans le cadre de la succession de leur mère, n’ayant plus la disposition de leur cave et du compteur s’y trouvant alors que des personnes s’étaient portées acquéreurs dès octobre 2017. Ils expliquent qu’ils ont finalement réussi à vendre leur appartement le 6 décembre 2021 aux consorts [VT], à l’exception de la cave litigieuse qu’ils envisagent de leur céder une fois le litige résolu, raison pour laquelle ils leur ont demandé d’intervenir volontairement à la cause pour que le jugement leur soit déclaré commun. En conséquence, ils sollicitent du tribunal que la vente réalisée entre les consorts [TE] et M. [GD] leur soit déclarée inopposable et qu’une rectification des différents actes soit ordonnée aux frais de ces derniers. Ils demandent également leur condamnation solidaire à leur payer une somme forfaitaire de 5 000 euros évoquant des charges courantes qu’ils ont été contraints d’exposer depuis 2017 du fait du blocage de cette situation et des difficultés morales dans le cadre de la succession générée par celle-ci.

Selon leurs dernières conclusions notifiées le 12 juin 2023, M. [VT] et Mme [J] épouse [VT] demandent au tribunal, au visa des articles 330 et suivants du code de procédure civile, de :

— les déclarer recevable en leur intervention volontaire ;

— leur déclarer le jugement commun ;

— faire droit aux demandes des consorts [YV] ;

— condamner la partie qui succombent aux dépens et à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de M^e Garon.

M. et Mme [VT] soutiennent qu’à partir de 2017, ils ont souhaité faire l’acquisition du bien appartenant à la succession [YV] mais qu’en raison de l’existence du présent litige, ils se sont mis d’accord pour différer leur achat. Ils expliquent qu’en l’absence de règlement de cette situation et devant la persistance de celle-ci, ils ont finalement acquis l’appartement, sans la cave affectée à leur logement, exposant que celle-ci leur sera cédée par la suite, une fois le litige résolu. Ils soutiennent que dans ces conditions, ils ont intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure à l’appui des prétentions des consorts [YV] afin que la cave dans laquelle se trouve les branchements de l’appartement qu’ils ont acquis leur soit cédée par la suite et qu’ils ne se retrouvent pas, à leur tour, dans des difficultés.

Par conclusions du 3 janvier 2023, M. [A] [GD] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1599 du code civil, de statuer ce que de droit sur la demande des consorts [YV], et, pour le cas où l’action en revendication des consorts [YV] serait déclarée fondée de :

— prononcer l’annulation de la vente du 28 mars 2014 en ce qu’elle porte sur le : LOT NUMERO QUARANTE TROIS (43) Dans le Bâtiment B, une cave située au sous-sol du bâtiment B, accessible par les parties communes désignées C et par les parties communes désignées D. Les 199/10.000èmes dans la propriété du gros œuvre du bâtiment B et dans la répartition des charges y afférentes, et des droits qui leur sont accessoires. Et les trente-neuf/dix millièmes (39/10000èmes) des parties communes générales,

— en conséquence, condamner in solidum M. [E] [TE], Mme [G] [TE], Mme [ZG] [TE] et Mme [EE] [TE] à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de la restitution du prix et à titre de dommages et intérêts et mettre à la charge de ces derniers l’intégralité des frais, droits et sommes de toute nature, générés par les actes modificatifs à intervenir.

En toute hypothèse, il demande de :

— débouter les consorts [YV] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— débouter les consorts [TE] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— condamner in solidum les consorts [YV] et les consorts [TE], ou qui mieux d’entre eux les devra, à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [YV] et les consorts [TE], ou qui mieux d’entre eux les devra, aux entiers dépens.

Pour sa part, M. [A] [GD] explique que le litige trouve sa source dans la refonte du règlement de copropriété adopté le 21 septembre 2012 auquel il n’a pas pris part. Il soutient qu’il a fait l’acquisition en toute bonne foi des lots visés par l’acte de vente du 28 mars 2014 et qu’il n’était pas informé des difficultés inhérentes à la cave litigieuse de sorte qu’il ne saurait supporter aucune conséquence financière de cette situation. Il indique donc s’en rapporter à justice sur la demande des consorts [YV]. Toutefois, il soutient que dès lors qu’il a acheté un bien comprenant la cave litigieuse, il demande l’annulation partielle de cette vente en ce qu’elle concerne cette cave et la restitution du prix de vente de 10 000 euros tel que mentionné dans l’acte. Il soutient qu’en vendant un bien ne lui appartenant pas, M. [E] [TE] a commis une faute peu importe qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi ajoutant qu’il est de plus justifié que celui-ci connaissait initialement le problème de sorte qu’il doit être condamné seul à payer les frais inhérents aux actes rectificatifs. Enfin, il soutient que le syndicat des copropriétaires fait une lecture erronée de la clause insérée dans l’acte relatif à la cave litigieuse laquelle fait uniquement référence au transfert de propriété de cette cave et aucunement à la connaissance qu’il pouvait avoir de cette situation litigieuse.

En défense, par dernières conclusions du 24 février 2022, M. [E] [TE] demande au tribunal, au visa des articles 2227 du code civil et 8 I de la loi du 10 juillet 1965, de :

à titre principal,

—  dire et juger les consorts [YV] mal fondés en leur action en revendication de la propriété de la cave numérotée 43 et en conséquence :

— débouter purement et simplement les consorts [YV] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

— débouter M. [GD] de toutes demandes formées à son encontre ;

— condamner in solidum les consorts [YV] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [YV] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction est requise au profit de M^e Kovac en application de l’article 699 du code de procédure civile.

à titre subsidiaire,

— dire et juger M. [GD] mal fondé en ses demandes formées à son encontre et en conséquence :

— débouter purement et simplement M. [GD] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] à [Localité 26] à le garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires prononcés à son encontre au profit des consorts [YV] ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] à [Localité 26] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] à [Localité 26] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction est requise au profit de M^e Kovac en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [E] [TE] soutient, à titre principal, que l’action en revendication des consorts [YV] est mal fondée dans la mesure où ces derniers ne démontrent aucunement être les propriétaires de la cave litigieuse. Il explique que la vente réalisée au profit de M. [GD] a été conclue conformément au règlement de copropriété régulièrement approuvé par l’ensemble des copropriétaires et publié au bureau des hypothèques sans qu’aucun recours n’ait été exercé par les consorts [YV] de sorte qu’il n’a aucune responsabilité dans cette situation. Il explique que depuis 2017, les consorts [YV] n’ont jamais sollicité qu’il soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la rectification de l’état descriptif de division qu’ils estiment erroné. Aussi, outre le fait que les consorts [YV] n’apportent pas la preuve de leur préjudice, il explique qu’ils sollicitent la réparation d’un préjudice auquel ils ont largement contribué de par leur inertie. A titre subsidiaire, il soutient, dans l’hypothèse où l’action des consorts [YV] serait déclarée recevable, qu’il n’a commis aucune faute à l’origine du préjudice allégué par M. [GD] et que l’allocation d’une somme de 10 000 euros sollicitée par ce dernier en restitution du prix de la cave n’est pas justifiée.

En tout état de cause, il estime que la responsabilité d’une éventuelle erreur ayant induit la vente de la cave litigieuse incombe au syndicat des copropriétaires à l’origine de la demande de refonte de l’état de division et des modifications manuscrites apportées à l’acte devant le notaire de sorte qu’il demande à ce qu’il soit condamné à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 avril 2023, Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] demandent au tribunal, au visa des articles 2227 du code civil et 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

à titre principal,

— débouter les consorts [YV] de leur action en revendication de la propriété de la cave n° 43 et en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes formées à leur encontre ;

— débouter M. [GD] de toute demande formée à leur encontre ;

— condamner in solidum les consorts [YV] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— débouter M. [GD] de ses demandes financières formées à leur encontre ;

— condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] à [Localité 26] à les garantir de toutes condamnations principales, frais et accessoires, prononcées à leur encontre au profit des consorts [YV] ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] à [Localité 26] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A l’instar de M. [E] [TE], Mmes [ZG], [G] et [EE] [TE] estiment que l’action en revendication formée par les consorts [YV] est mal fondée dès lors que le projet de règlement de copropriété a été soumis au vote de l’assemblée générale et n’a fait l’objet d’aucun recours de sorte qu’il est opposable à l’ensemble des copropriétaires. Elles expliquent qu’elles n’ont aucune responsabilité dans cette situation dès lors qu’elles sont intervenues en qualité de cohéritières de leur grand-mère dans la vente réalisée au profit de M. [GD] laquelle s’est faite conformément à l’état de division établi par le notaire. Elles précisent en outre n’avoir jamais été mises au courant d’une difficulté sur la cave litigieuse avant d’être confrontées à la présente instance. Elles estiment que dans l’hypothèse où une erreur serait reconnue quant à la propriété réelle de la cave litigieuse, celle-ci ne saurait leur être imputable et elles ne sauraient en supporter les conséquences financières. En outre, elles expliquent que dans la mesure où les consorts [YV] ont finalement pu vendre leur bien, le préjudice allégué n’est plus d’actualité. Enfin, elles s’associent à l’appel en garantie formée par M. [E] [TE] contre le syndicat des copropriétaires soutenant ne pas être à l’origine des défaillances dans les actes successifs dont elles ignoraient tout.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 26] demande au tribunal, aux termes de ses dernières conclusions du 9 décembre 2022, de :

— statuer ce que de droit sur les demandes des consorts [YV] ;

— débouter M. [E] [TE] et Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] de leur appel en garantie et de toute demande formée contre lui ;

— statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés par la SCP Magdelaine Avocat Associés suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que, de par sa connaissance historique des biens appartenant à la famille [TE] et de l’ensemble immobilier à [Localité 26], le notaire avait une parfaite connaissance des droits détenus par les parties dans l’immeuble de sorte qu’il n’avait aucune raison de remettre en cause les modifications apportées dans l’acte régissant le règlement de copropriété. S’il reconnaît qu’une erreur ait pu se glisser dans l’acte notarié quant à l’attribution des caves laquelle doit désormais, selon lui, faire l’objet d’une régularisation, il précise que celle-ci a été commise à l’initiative du notaire lors de la signature de sorte que ni lui ni son représentant n’ont commis de faute susceptible d’engager leur responsabilité. Il explique que l’acte de vente conclu entre les consorts [TE] et M. [GD] atteste que les consorts [TE] et le notaire rédacteur de l’acte avaient une parfaite connaissance d’un problème existant quant à l’occupation de la cave, objet du litige, mais qu’ils ont fait le choix de ne pas chercher à en savoir davantage mais de s’exonérer par anticipation de toute responsabilité, ce que M. [GD] a expressément accepté de sorte qu’ils estiment que M. [GD] et les consorts [TE] sont mal fondés à soutenir que les consorts [YV] ne rapportent pas la preuve des faits qui leur incombent.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

Par ordonnance du 27 août 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale devant la deuxième chambre civile le 1er octobre 2024 et mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de M. et Mme [VT]

Conformément aux dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, l’intervention n’est volontaire que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Dans ce cas, elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, par conclusions du 12 juin 2023, M. [D] [VT] et Mme [WG] [J] épouse [VT] ont informé le tribunal qu’ils entendaient intervenir volontairement à l’instance initiée par les consorts [YV] [HS] [NH] aux fins de revendiquer la propriété d’une cave située dans un immeuble en copropriété situé au [Adresse 21] à [Localité 26] afin de voir le présent jugement leur être déclaré commun.

Il est justifié au débat que les consorts [VT] ont, par acte notarié du 6 décembre 2021, fait l’acquisition d’un appartement et de ses annexes (jardin et bûcher) situés dans l’ensemble immobilier précité auprès des consorts [YV] [HS] [NH] étant précisé que cette vente n’incluait pas de cave.

Toutefois, il est expressément fait référence dans cet acte à l’existence d’une procédure en cours portant sur l’affectation de caves entre copropriétaires, objet du présent litige.

Aussi, M. et Mme [VT], qui ont acquis la qualité de copropriétaires dans l’ensemble immobilier [Adresse 21] à [Localité 26] par l’effet de la cession intervenue entre les parties, ont un intérêt à intervenir dans le cadre de la présente instance au soutien des demandes des consorts [YV] [HS] [NH] pour la conservation de leurs droits.

Il convient de rappeler que dès lors que la cession intervenue entre les consorts [YV] [HS] [NH] et M. et Mme [VT] ne portait pas sur la cave litigieuse, l’action initiale engagée par les consorts [YV] [HS] [NH] en revendication de ce bien ne saurait être remise en cause.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire des époux [VT] aux côtés des consorts [YV] [HS] [NH] et de leur déclarer commun le présent jugement.

Sur l’action en revendication de propriété formée par les consorts [YV] [HS] [NH]

En application de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Toutefois, la propriété ne se perdant pas par le non usage, l’action en revendication de propriété n’est pas susceptible de prescription extinctive.

En vertu des articles 711 et 712 du code civil, la propriété s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l’effet des obligations, par accession ou incorporation, et, enfin, par prescription.

Il est constant que le véritable propriétaire du bien vendu n’est pas en droit d’exercer une action en nullité de la vente, cependant il peut agir en revendication contre le vendeur.

Le droit de propriété à l’appui d’une action en revendication peut être prouvé par tous moyens et à défaut de prescription acquisitive, il se déduit de présomptions et d’indices divers et doit être attribué en cas de contestation, en fonction des présomptions les meilleures et les plus caractérisées.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que la recevabilité de l’action des consorts [YV] [HS] [NH] en ce qu’elle répond aux prescriptions des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ne fait l’objet d’aucun débat entre les parties.

Par ailleurs, les consorts [YV] [HS] [NH] produisent au débat un acte authentique daté du 26 mars 1991 aux termes duquel M. [B] [L] a vendu à Mme [LR] [V] veuve [YV], dans l’immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 26], un lot de copropriété (lot n° 2) comprenant un logement, une cave et un bûcher.

Suite au décès de Mme [LR] [YV], les biens lui appartenant ont été recueillis par ses héritiers dans le cadre de sa succession, composée de ses douze enfants issus de son union avec M. [P] [YV] et de ses six petits-enfants venants en représentation de leur père et mère décédés, demandeurs dans le cadre de la présente instance.

M. [E] [TE] produit quant à lui un acte authentique daté du 26 août 1974 attestant que sa mère, Mme [O] [TS] a hérité, dans le cadre d’une succession, d’un bien en copropriété (lot n° 1) au sein de ce même ensemble immobilier comportant un logement en rez-de-chaussée, une cave et un bûcher.

Il n’est pas justifié que Mme [O] [TS] veuve [TE] aurait acquis par la suite d’autres biens dans cet immeuble.

Or, il est établi que, par acte notarié du 28 mars 2014, Mme [O] [TS], M. [E] [TE] et Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] ont vendu à M. [A] [GD], dans l’immeuble [Adresse 21] à [Localité 26], divers lots en copropriété à savoir, un jardin (lot n° 23), un appartement de deux pièces (lot n° 25), un bûcher (lot n° 29) et deux caves (lots n° 39 et 43).

Ces éléments soulèvent donc une première difficulté dans la mesure où Mme [O] [TS], M. [E] [TE] et Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] ne pouvaient vendre un bien comportant deux caves dès lors qu’ils n’étaient propriétaires que d’une seule cave.

Il s’en déduit qu’une des deux caves vendues à M. [A] [GD] avec son appartement n’était, de toute évidence, pas la propriété des consorts [TE].

S’agissant du véritable propriétaire de la cave litigieuse, il ressort de l’état descriptif de division du 13 janvier 2011 réalisée par M. [U], géomètre-expert et notamment du tableau de correspondance des lots, que Mme [LR] [YV] était propriétaire du lot n° 2 lequel a été décomposé en trois sous-lots : appartement (lot n° 4), bûcher (lot n° 6) et une cave (lot n° 21) située au sous-sol du bâtiment B et représentant notamment 39/10000 dans la propriété au sol.

Sur cette même base, Mme [O] [TE] était quant à elle propriétaire du lot n° 1 décomposé en trois sous-lots : appartement (lot n° 3), bûcher (lot n° 7) et cave (lot n° 17), située au sous-sol du bâtiment A correspondant à 59/10000 dans la propriété du sol et des parties communes générales.

Il ressort du tableau récapitulatif annexé au règlement de copropriété établi le 21 septembre 2021 que la cave appartenant à Mme [LR] [YV] est finalement devenue le lot n° 43 et celle de Mme [O] [TE] le lot n° 39, ce qui est notamment établi eu égard aux caractéristiques de ces biens mentionnés dans ledit tableau, en comparaison à l’état descriptif de division du géomètre expert.

Toutefois, il n’est pas contesté que lors de la signature de l’acte relatif au règlement de copropriété signé entre le notaire et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, l’attribution des lots concernant les caves a été modifiée manuscritement de sorte que Mme [YV] s’est retrouvée en possession d’une cave désignée lot n° 42 et Mme [TE] de deux caves, lots n° 39 et 43.

Il apparaît que les modifications apportées manuscritement sur l’acte le jour de sa signature en date du 21 septembre 2021 l’ont été sur la base d’un tableau portant une mention erronée des noms des propriétaires attachés aux différents lots de la copropriété, en atteste le tableau annexé à l’acte notarié.

S’il est acquis que ce nouveau règlement de copropriété a été adopté à l’unanimité des copropriétaires de la résidence lors de l’assemblée générale du 23 juin 2011, force est de constater que ce vote s’est opéré sur la base d’un projet d’acte notarié lequel était parfaitement conforme à la réalité avant d’être modifié, de manière erronée, manuscritement, lors de la signature devant le notaire.

En tout état de cause, ce règlement ne saurait remettre en cause la véritable propriété d’un bien et ce peu importe qu’il ait ou non été contesté de sorte que les arguments invoqués par les parties sur ce point sont indifférents à la résolution du présent litige.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les consorts [YV] [HS] [NH] justifient qu’ils sont les légitimes propriétaires de la cave n° 43 du nouveau règlement de copropriété de sorte que leur action en revendication de la propriété de ce bien est fondée.

Dans ces conditions, la vente portant sur la cave n° 43 intervenue entre les consorts [TE] et M. [GD] le 28 mars 2014 n’aurait pas dû intervenir dès lors que celle-ci a été réalisée en fraude des droits des consorts [YV] [HS] [NH] et n’a jamais été consentie par ces derniers.

En conséquence, la vente précitée sera déclarée inopposable aux consorts [YV] [HS] [NH] et le syndicat des copropriétaires, seul à pouvoir initier une telle démarche, doit être condamné à rectifier le règlement de copropriété en attribuant le lot n° 43 aux consorts [YV] en lieu et place du lot n° 42.

Sur l’action en nullité de la vente formée par M. [GD]

L’article 1599 du code civil dispose que “la vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui”.

Il s’agit d’une nullité relative en faveur de l’acheteur qui a seule qualité pour l’invoquer.

En l’espèce, il ressort des développements précités que la vente conclue entre les consorts [TE] et M. [GD] aux termes d’un acte authentique dressé le 28 mars 2014 par Me [R], notaire à [Localité 27], portait notamment sur une cave, désignée lot n° 43, qui n’était pas la propriété des consorts [TE] à la date de cession.

Au visa des dispositions susvisées, les consorts [TE] n’avaient donc pas la possibilité de vendre ce bien, lequel appartenait aux consorts [YV] [HS] [NH].

Ainsi, dès lors que M. [GD] sollicite l’annulation partielle de cette vente en ce qu’elle porte sur la cave lot n° 43, il y a lieu de faire droit à sa demande.

En conséquence, il y a lieu de prononcer l’annulation de la vente du 28 mars 2014 entre les consorts [TE] et M. [GD] en ce qu’elle porte sur les dispositions suivantes : « LOT NUMERO QUARANTE TROIS (43) Dans le Bâtiment B, une cave située au sous-sol du bâtiment B, accessible par les parties communes désignées C et par les parties communes désignées D. Les 199/10.000èmes dans la propriété du gros œuvre du bâtiment B et dans la répartition des charges y afférentes, et des droits qui leur sont accessoires. Et les trente-neuf/dix millièmes (39/10000èmes) des parties communes générales ».

Sur les conséquences de la nullité de la vente

La nullité de la vente a pour effet de remettre les choses dans leur état antérieur ce qui induit que l’acheteur a droit en particulier à une restitution du prix selon les règles fixées aux articles 1352 et suivants du code civil.

L’acheteur de bonne foi peut, en outre, prétendre à des dommages et intérêts, la bonne foi s’entendant de l’ignorance du fait que la chose appartenait à autrui.

En revanche, l’action en dommages et intérêts étant subordonnée à la seule condition de bonne foi de l’acheteur, il importe peu que le vendeur ait été quant à lui de bonne ou de mauvaise foi.

En l’espèce, il convient de relever que la bonne foi de M. [GD] au moment de la vente de la cave litigieuse intervenue entre lui et les consorts [TE] en date du 28 mars 2014 n’est pas remise en cause par les parties.

En effet, si, dans le cas d’espèce, il peut être reproché à M. [GD] un défaut d’attention quant aux dispositions mentionnées dans l’acte de vente qui aurait dû l’alerter sur une difficulté préexistante s’agissant de la propriété de la cave litigieuse, l’attentisme dont il a fait preuve au moment de la conclusion de cette vente ne saurait caractériser une mauvaise foi de sa part.

En outre, les consorts [TE] n’apportent pas la preuve que M. [GD] avait connaissance que la cave acquise dans ce cadre n’était pas leur propriété.

Par ailleurs, dès lors qu’il est justifié que Mmes [TE] et M. [E] [TE] étaient parties prenantes à la vente conclue le 28 mars 2014 au profit de M. [GD], en leur qualité de propriétaires indivis du bien, le fait qu’ils aient été de bonne ou mauvaise foi à l’occasion de celle-ci est sans objet.

Dans ces conditions, M. [GD] est fondé à solliciter la restitution du prix de la cave, objet du litige, ainsi que des dommages et intérêts découlant de cette situation.

M. [GD] sollicite la somme de 10 000 euros correspondant, selon lui, au prix de vente de la cave mentionné dans l’acte de vente.

Or, il ressort de l’acte de vente du 28 mars 2014 que la somme de 10 000 euros à laquelle il est fait référence dans l’acte notarié concerne en réalité la vente du garage qu’il a acquis dans le cadre de cette cession laquelle ne saurait être retenue comme étant le prix de la cave.

Par ailleurs, M. [GD] ne verse strictement aucun élément au débat de nature à caractériser l’existence d’un préjudice distinct de la restitution du prix de la cave qui pourrait donner lieu à réparation.

Aussi, faute d’éléments produits permettant de déterminer le prix de la cave litigieuse et en considération de la nature et des caractéristiques de ce bien, une somme de 4 000 euros lui sera allouée en restitution du prix de la cave.

En conséquence, les consorts [TE] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [GD] la somme de 4 000 euros correspondant au prix de la cave, objet de la restitution.

Sur la responsabilité de M. [GD] à l’égard des consorts [YV] [HS] [NH]

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il revient aux consorts [YV] [HS] [NH] qui se prévalent d’une résistance abusive de M. [GD] à l’origine de leur préjudice de démontrer que ce dernier a commis une faute, en lien direct et certain avec les préjudices allégués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [GD] n’a aucune responsabilité dans le fait que la cave appartenant aux consorts [YV] [HS] [NH] lui ait été attribuée par erreur lors de la vente du 28 mars 2014.

En outre, il est établi par la production de deux courriels de M. [GD] en date du 16 mai et 3 juin 2019 qu’après réception du courrier du conseil des consorts [YV] [HS] [NH], ce dernier a entrepris des démarches auprès du notaire aux fins de résoudre amiablement le litige concernant cette cave, visiblement en vain.

En effet, il est acquis que depuis plusieurs années, les différents intervenants à l’origine de cette situation litigieuse sont au courant des difficultés inhérentes à l’attribution par erreur de la cave appartenant aux consorts [YV] [HS] [NH] sans qu’aucune solution amiable n’ait pu être trouvée pour régler définitivement ce litige, tous se renvoyant la responsabilité.

Aussi, il apparaît difficile, dans cette situation de blocage, d’imputer une quelconque responsabilité à M. [GD], le notaire rédacteur du nouveau règlement de copropriété ayant expressément fait état, dans un courriel du 24 novembre 2017, de son impossibilité à procéder à un acte rectificatif dès lors qu’une vente intermédiaire était intervenue.

De plus, il est expressément mentionné dans l’acte de vente du 28 mars 2014 conclut entre les consorts [TE] et M. [GD] que ce dernier ne disposait pas des clefs de la cave et qu’il n’y avait pas accès, au moment de la vente.

Ainsi, les consorts [YV] [HS] [NH] qui allèguent des charges courantes faute d’avoir pu avoir accès au compteur électrique situé dans celle-ci ne rapporte pas la preuve que cette situation serait imputable à M. [GD], ce dernier n’ayant pas sciemment refusé de leur restituer les clefs de la cave dès lors qu’il n’était pas lui-même en possession de celles-ci.

Enfin, il ressort du courrier de Mme [LR] [YV], elle-même, en date du 14 novembre 2017 que cette dernière était bien en possession des clefs de la cave malgré la vente intervenue le 28 mars 2014 de sorte que les préjudices allégués par les consorts [YV] [HS] [NH], sur un plan purement matériel, ne sont pas justifiés.

En conséquence, les consorts [YV] [HS] [NH] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de M. [GD].

Sur la responsabilité des consorts [TE] à l’égard des consorts [YV] [HS] [NH]

Sur le même fondement, les consorts [YV] [HS] [NH] souhaitent voir reconnaître la responsabilité des consorts [TE] dans les préjudices qu’ils ont subi du fait de leur résistance abusive.

En l’espèce, il est incontestable qu’en vendant une cave dont ils ne pouvaient ignorer qu’elle ne leur appartenait pas, les consorts [TE] ont commis une faute.

En effet, il convient de rappeler que Mme [O] [TE] était partie prenante à la vente intervenue entre les consorts [TE] et M. [GD] de sorte qu’elle ne pouvait ignorer que le bien, objet de la vente, n’était pas conforme aux lots lui appartenant dans la copropriété et ce d’autant plus qu’il n’est pas contesté par les parties, qu’elle y avait résidé.

De plus, l’acte de vente signé le 28 mars 2014 entre les consorts [TE] et M. [GD] faisait expressément état d’une difficulté préexistante sur cette cave en ce que celui-ci mentionnait à l’article « propriété – jouissance » que : « l’acquéreur reconnaît que la cave est occupée et qu’il n’est pas en possession des clés ».

Or, les consorts [TE], régulièrement présents ou représentés à la signature de l’acte n’ont pas jugé utile de s’intéresser davantage à cette situation et ont conclu la vente sans se préoccuper des conséquences de cette situation, se déchargeant ainsi que le notaire de toute responsabilité à ce sujet.

Ainsi, de par leur négligence, les consorts [TE] ont commis une faute à l’encontre de Mme [LR] [YV] et par suite, de ses héritiers.

Cependant, il est évident que si le notaire rédacteur de l’acte avait accompli toutes les diligences auxquelles il était tenu avant la signature de cette vente, cette erreur n’aurait jamais pu être commise.

En effet, si, précédemment à la vente, le notaire avait recherché l’acte initial de propriété de Mme [O] [TE] ou, à tout le moins, interrogé le bureau des hypothèques, il se serait indéniablement rendu compte que la vente envisagée de la cave lot n° 43 était proscrite dès lors qu’elle n’était pas la propriété des vendeurs.

De plus, s’il est établi que M. [E] [TE] avait connaissance, de manière certaine, depuis novembre 2017, de ce que la cave n° 43 n’appartenait pas à sa famille, il ne saurait être tenu responsable des préjudices allégués par les consorts [YV] [HS] [NH] à compter de 2017 dès lors que le bien ne lui appartenait plus depuis le 28 mars 2014 et que le notaire rédacteur avait expressément fait savoir qu’il ne pouvait pas procéder à un acte rectificatif.

Enfin, il n’est pas justifié que M. [E] [TE] et ses nièces, Mmes [TE], seraient à l’origine du blocage juridique de cette situation étant rappelé que malgré la vente intervenue en date du 28 mars 2014, les consorts [YV] [HS] [NH] disposaient bien de la jouissance effective de cette cave puisque les clefs de celle-ci ont toujours été en possession de Mme [LR] [YV].

Ainsi, s’il est incontestable que l’erreur commise dans l’acte de vente du 28 mars 2014 portant sur la cave n° 43, propriété de Mme [LR] [YV], en raison de la défaillance des différentes parties à la vente, a généré un véritable imbroglio juridique quant au réel propriétaire de ce bien et aux démarches à accomplir aux fins de régulariser cette situation, les consorts [TE] ne peuvent être tenus pour responsable de la longueur de la procédure et de l’inertie des différentes parties intéressées par le litige.

En conséquence, les consorts [YV] [HS] [NH] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre des consorts [TE].

Sur la garantie du syndicat des copropriétaires

L’article 8 I. de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

En l’espèce, il ressort des développements précités que le présent litige trouve son origine dans une modification manuscrite de l’acte notarié régissant le nouveau règlement de copropriété en date du 21 septembre 2012 lequel a été modifié après la consultation des copropriétaires et, de ce fait, à l’insu de tous.

S’il est évident que ces modifications n’ont pu s’opérer qu’avec l’accord du notaire rédacteur, il n’en demeure pas moins que celles-ci l’ont été sur la base d’un tableau erroné reprenant le nom, pour chaque lot, de chacun des copropriétaires, sans toutefois qu’il soit possible de déterminer l’auteur à l’origine de l’établissement de ce tableau.

Cependant, en sa qualité de syndicat des copropriétaires représentant l’ensemble des copropriétaires, il était de sa responsabilité, au moment de la signature de l’acte, de ratifier un document conforme au procès-verbal d’assemblée générale et donc, aux souhaits des copropriétaires et en cas de doute, de différer la signature de cet acte.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut se retrancher derrière la seule responsabilité du notaire à l’origine de l’erreur dans l’acte notarié portant sur l’attribution des lots de chaque copropriétaire dès lors que celui-ci a, de par sa défaillance dans le mandat qui lui était confié, failli à ses obligations en restreignant notamment, sur un plan juridique, les droits de Mme [LR] [YV] au sein de cette copropriété.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à prendre en charge l’intégralité des frais relatifs à la rectification du règlement de copropriété du 21 septembre 2012 et de l’acte en découlant aux fins d’attribuer la propriété de la cave litigieuse, n° 43 dudit réglement, aux consorts [YV] [HS] [NH].

Cependant, dès lors que ces démarches n’incombent pas uniquement au syndicat des copropriétaires mais également au notaire rédacteur, lequel n’est pas partie à la cause, ainsi qu’aux parties intéressées, il n’y a pas lieu de prévoir de condamnation sous astreinte.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu à la restitution du prix de vente de la cave à M. [GD] dès lors qu’il n’était pas partie prenante à la vente et qu’il n’a perçu, en tout état de cause, aucune somme à ce titre.

Seuls les consorts [TE] devront être condamnés à restituer à M. [GD] le fruit de la vente de la cave n° 43, perçu à l’occasion de la cession entre les parties en date du 28 mars 2014, et à supporter la charge financière inhérente à la rectification de l’acte de vente précité.

En conséquence, l’appel en garantie des consorts [TE] à l’égard du syndicat des copropriétaires quant au paiement des condamnations prononcées à leur encontre telles que résultant des développements précités sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [TE] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens lesquels seront recouvrés, s’agissant des consorts [YV] [HS] [NH] et des époux [VT], par M^e Garon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est établi que devant l’inertie des différents intervenants à trouver une solution amiable à la résolution du litige, les consorts [YV] [HS] [NH] ont été contraints de saisir la justice pour faire valoir leurs droits.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à leur demande et de condamner, in solidum, les consorts [TE] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande en revanche pas de faire droit aux demandes formées sur le même fondement par les autres parties. Il sera donc laissé à la charge de chacune d’elles leurs frais irrépétibles.

Compte tenu de l’appel en garantie formé par les consorts [TE] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des responsabilités de chacun dans la survenance du présent litige tel que cela a été développé ci-avant, le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir les consorts [TE] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et frais irrépétibles à hauteur de 50%.

Enfin, la nature et l’ancienneté du litige justifient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [D] [VT] et de Mme [WG] [J] épouse [VT] ;

Déclare fondée l’action en revendication de la cave n° 43 de l’état descriptif de division de la copropriété située au [Adresse 21] à [Localité 26] formée par Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH], ès-qualités d’héritiers de Mme [LR] [YV] née [V] ;

Dit que Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH], ès-qualités d’héritiers de Mme [LR] [YV] née [V], sont les légitimes propriétaires du bien précité et qu’ils en ont seuls la jouissance ;

Déclare inopposable à Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme

[CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH], ès-qualités d’héritiers de Mme [LR] [YV] née [V], la vente de la cave n° 43 située au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 21] à [Localité 26] intervenue le 28 mars 2014 entre Mme [O] [TE], M. [E] [TE], Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE], d’une part, et M. [A] [GD], d’autre part ;

Ordonne la rectification, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] et aux frais de ce dernier, du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] – cadastré section AD, n° [Cadastre 14]-[Cadastre 23], en ce que la cave lot n° 43, anciennement incluse dans le lot n° 2, est la propriété de Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH], ès-qualités d’héritiers de Mme [LR] [YV] née [V] ;

Déboute Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH] de leurs demandes à l’encontre de M. [GD] ;

Déboute Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de M. [E] [TE] et Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] ;

Prononce l’annulation partielle de la vente intervenue sur l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] – cadastré section AD, n° [Cadastre 23] par acte authentique du 28 mars 2014 entre entre Mme [O] [TE], M. [E] [TE], Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] et M. [GD] en ce qu’elle porte sur les dispositions suivantes :

« LOT NUMERO QUARANTE TROIS (43) Dans le Bâtiment B, une cave située au sous-sol du bâtiment B, accessible par les parties communes désignées C et par les parties communes désignées D. Les 199/10.000èmes dans la propriété du gros œuvre du bâtiment B et dans la répartition des charges y afférentes, et des droits qui leur sont accessoires. Et les trente-neuf/dix millièmes (39/10000èmes) des parties communes générales » ;

Condamne in solidum M. [E] [TE] et Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] à payer à M. [A] [GD] la somme de 4 000 (quatre mille) euros en restitution du prix de la cave n° 43 précitée ;

Condamne in solidum M. [E] [TE] et Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] à prendre en charge financièrement l’intégralité des frais, droits et sommes, de toute nature, générés par la rectification à intervenir de l’acte de vente passé entre eux et M. [A] [GD] le 28 mars 2014;

Rejette l’appel en garantie formulé par M. [E] [TE], Mmes [EE], [ZG] et [G] [TE] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] au titre de ces deux condamnations ;

Déclare le jugement commun à M. [D] [VT] et Mme [WG] [J] épouse [VT] ;

Ordonne la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière ;

Condamne in solidum M. [E] [TE], Mmes [EE], [ZG] et [G] [TE] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés, s’agissant de Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH] et des époux [VT], par M^e Garon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [E] [TE], Mmes [EE], [ZG] et [G] [TE] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] à verser à Mme [I] [YV], Mme [T] [YV] épouse [DK], Madame [AH] [HS] née [YV], M. [A] [YV], Mme [CR] [YV] veuve [Y], M. [F] [YV], Mme [NT] [YV] épouse [N], Mme [VH] [YV] épouse [UD], M. [HR] [YV], Mme [KS] [YV], M. [ST] [YV], Mme [K] [YV] épouse [C], M. [M] [YV], Mme [SG] [HS], M. [X] [HS], Mme [H] [NH], M. [A] [NH] et M. [Z] [NH] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à [Localité 26] à garantir M. [E] [TE] et Mmes [G], [ZG] et [EE] [TE] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et frais irrépétibles à hauteur de 50% ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La Greffière La Présidente