Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT HERBLAIN

représenté par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y]

Logement 8

7 Rue du Champ de Saint Père

44140 REMOUILLÉ

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02586 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGS5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [Z] [O] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 juin 2011 à effet au 23 juin 2011, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [Z] [Y] un logement lui appartenant sis, 7 rue du champ Saint-Père, rez-de-chaussée, logement n°8, outre un jardin privatif – 44140 REMOUILLE, moyennant un loyer mensuel initial de 300,91 € pour le logement et 10,80 € pour le jardin, outre une provision mensuelle pour charges de 23,79 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [Z] [Y] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.521,82 € arrêté au 14 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater à effet au 20 mai 2024 la résiliation du bail signé le 16 juin 2011 entre les parties ; subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [Z] [Y] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation de bail, que suivant l’article L 433-1 du Code des procédures d’exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner [Z] [Y] au paiement de la somme de 2.419,75 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 18 juin 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [Z] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (365,24 €) et charges (21,08 €) en cours, soit la somme mensuelle de 386,32 €, à compter du 20 mai 2024 date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner [Z] [Y] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

· Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [Z] [Y] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Juger que, durant tout le cours de ces délais, [Z] [Y] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courantes,

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 18 octobre 2024, par les services sociaux du département indiquant que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.319,47 € au titre des loyers et charges échus à la date du 30 novembre 2024. Par ailleurs, elle s’oppose à l’octroi de délai pour le compte du locataire au vu de l’absence de reprise de paiement.

Régulièrement assigné à étude, [Z] [Y] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 14 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [Z] [O] [P] le 19 mars 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1.521,82 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [Z] [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[Z] [O] [P] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS actualise sa créance à la somme de 5.319,47 € au 30 novembre 2024. Or, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.932,21 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024, ce montant prenant en compte le versement du locataire effectué le 15 décembre 2024. mais dont la certitude du montant n’est qu’à hauteur de 5.319,47 € au 30 novembre 2024, l’intégralité des prélèvements de février à novembre 2024 ayant été rejetés et la date du relevé produit ne permettant pas de s’assurer d’un éventuel nouveau rejet.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 304,77 € (125,29 € + 179,48 €).

En conséquence, [Z] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 4.627,44 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 365,24 € augmentée des charges avec revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[Z] [Y] ne s’étant ni présenté aux rendez-vous proposés par les services sociaux du département ni à l’audience, il n’a de fait présenté aucune demande de délais et ATLANTIQUE HABITATIONS refuse tout délai.

En outre, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que tous les paiements effectués depuis le mois décembre 2023 sont rejetés. Le dernier paiement effectué date du 15 décembre 2024 et le décompte est arrêté au 19 décembre 2024. Par conséquent, en l’absence de certitude quant à sa viabilité, ce prélèvement ne peut pas être pris en compte pour déterminer si le locataire a repris le paiement de ses loyers.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [Z] [O] [P].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 juin 2011 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [Z] [Y], concernant le logement sis 7 rue du champ Saint-Père, rez-de-chaussée, logement n°8 – 44140 REMOUILLE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

CONDAMNE [Z] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.627,44 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 20 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 365,24 €, augmenté des charges, avec revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [Z] [Y], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [Z] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [Z] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY