Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 27 Avril 2026

__________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [B] [G] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Demandeurs représentés par M^e Gwenaela PARENT, avocat au barreau de NANTES – 213

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défenderesse représentée par M^e Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD, avocat au barreau de NANTES – 303

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 Octobre 2025

date des débats : 02 Mars 2026

délibéré au : 27 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° RG 25/02485 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5Q5

COPIES AUX PARTIES LE :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 29 décembre 2021, Madame [Z] [U] a consenti un bail à Monsieur et Madame [C] moyennant un loyer de 850 euros et un dépôt de garantie de même montant.

Un rapport [S] du 5 juin 2023 constate d’importantes traces d’humidité et de moisissures avec décollement de la peinture autour de la douche, des WC et de la circulation, ainsi qu’une prise cassée et il conclut à une absence de décence du logement.

Une expertise amiable du 5 septembre 2023, à la demande de l’assurance de Madame [Z] [U], note que l’humidité dans le logement semble provenir d’un dégât des eaux dans la salle de bains et il conclut à nécessité d’une recherche de fuite par intervention de l’assureur du locataire. Il note que les joints de la douche, tant ceux pour l’étanchéité que ceux de la faïence, sont en mauvais état voire absents.

Par courrier du 2 octobre 2023, Monsieur et Madame [C] ont mis Madame [Z] [U] en demeure de réaliser les travaux.

Par courrier du 30 novembre 2023, la Mairie de [Localité 3] a mis Madame [Z] [U] en demeure de procéder aux travaux.

Un rapport du 21 mars 2024 de recherche de fuite relève que le joint de faïence périphérique est en mauvais état et met en évidence une forte infiltration. Il préconise le changement de la douche compte tenu de sa vétusté, ainsi que le remplacement de la VMC qui ne fonctionne pas.

Un rapport de l'[Localité 4] du 19 avril 2024 confirme la présence de moisissures et de revêtements dégradés et ajoute un dysfonctionnement de la VMC.

Par courrier du 29 avril 2024, réceptionné le 2 mai 2024, la Confédération Générale du Logement a donné congé pour le compte de Monsieur et Madame [C].

Un procès-verbal du 31 mai 2024 constate l’humidité dans les lieux.

Un second procès-verbal du 21 juin 2024 constate l’état des abords.

Un troisième procès-verbal du 12 juillet 2024 constate l’état des lieux.

Par acte introductif d’instance en date du 26 juin 2025, Monsieur et Madame [C] ont fait citer Madame [Z] [U] afin de l’entendre condamner au paiement des sommes suivantes :

—  5.525 euros au titre de la réduction du loyer de 50 % compte tenu de l’indécence du logement,

—  850 euros en remboursement du loyer de juin 2024 indûment perçu,

—  850 euros en remboursement du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard, soit 1.360 euros au 31 janvier 2025,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  553,91 euros en remboursement des frais d’huissier des 31 mai, 12 et 21 juin 2024,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience de jugement du 2 mars 2026, Monsieur et Madame [C] maintiennent leur demande.

Madame [Z] [U] conclut au débouté de la demande et elle sollicite reconventionnellement les sommes suivantes :

—  352,46 euros au titre des loyers impayés,

—  184,74 euros au titre de l’indexation,

—  11.408,06 euros au titre des réparations locatives,

—  187,21 euros au titre des frais de Commissaire de Justice,

—  1.000 euros au titre du préjudice moral,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle demande une somme de 5.704,03 euros au titre des réparations locatives et le partage des frais de Commissaire de Justice.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 27 avril 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE,

Sur la demande en réduction de loyer, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’il appartient au bailleur de remettre un logement décent tandis que l’article suivant dispose qu’il appartient au locataire d’entretenir le logement.

Dans ce contexte, Monsieur et Madame [C] se plaignent de l’état d’indécence du logement constaté par [S], la Mairie et l'[Etablissement 1].

Madame [Z] [U] ne conteste pas cette indécence mais considère qu’elle relève d’un défaut d’entretien.

Mais si l’entretien relève de la seule responsabilité du locataire, il n’en est pas de même du mauvais état, voire de l’absence de joints, notamment autour de la faïence. Il ne s’agit plus d’entretien mais d’un défaut de délivrance d’un logement décent.

De plus, Madame [Z] [U] ne saurait échapper à sa responsabilité en arguant de la responsabilité du locataire alors qu’elle a été avisée du désordre et qu’elle n’a pris aucune mesure se contentant de réclamer une prise en charge par son locataire sans palier aux travaux qui lui incombent.

Il convient donc de recevoir Monsieur et Madame [C] en leur demande indemnitaire et de leur allouer à ce titre une somme de 2.800 euros, comprenant le préjudice moral qui n’est pas distinct du préjudice résultant de l’indécence et la demande en dommages et intérêts qui est également fondée sur les faits d’indécence.

Par voie de conséquence, il convient de débouter Madame [Z] [U] de sa demande au titre de son préjudice moral.

Sur la demande en paiement des loyers, Monsieur et Madame [C] réclament le remboursement du loyer de juin, tandis que Madame [Z] [U] réclame les sommes de 352,46 euros au titre des loyers impayés et de 184,74 euros au titre de l’indexation.

A cet égard, Monsieur et Madame [C] ont donné congé le 29 avril 2024 en raison de l’état du logement, congé réceptionné le 2 mai 2024 pour un départ en mai, sans autre précision. De plus, ils produisent un certificat médical du 1er décembre 2023 sur la nécessité de résider dans un logement sain, exempt d’humidité, moisissures et moquettes.

En application de l’article 15 I 3°, il convient donc de retenir un délai d’un mois, soit jusqu’au 2 juin 2024.

En revanche, aucun motif ne conduit à exclure l’indexation du bail dans ce litige purement contractuel.

Il convient donc de retenir une somme de 153,95 euros pour l’indexation de janvier à mai et une somme de 60,70 euros au titre du loyer de juin, indexation comprise, à déduire de la somme versée de 850 euros, soit un reliquat à la charge de Madame [Z] [U] d’un montant de 635,35 euros.

Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie, Madame [Z] [U] réclame la somme de 11.408,06 euros en raison du très mauvais état général nécessitant un nettoyage d’un montant de 400 euros, la réparation des toilettes et le changement du sèche-serviette pour un montant de 551,10 euros, l’absence d’entretien des abords nécessitant des travaux d’un montant de 609,84 euros, la dégradation des murs et sols pour un montant de 9.573,89 euros et la rénovation de la salle de bains pour un montant de 473,23 euros.

En réplique, Monsieur et Madame [C] demandent le remboursement du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard.

Dans ce contexte, le procès-verbal du 31 mai 2024 ne constate que la présence d’humidité et la moisissure sans faire un descriptif du logement, ni un essai des équipements.

Le procès-verbal du 21 juin 2024 note de manière contradictoire que les abords sont entretenus tout en précisant des traces de mousse et quelques mauvaises herbes sur la terrasse et une herbe haute.

Le procès-verbal du 12 juillet 2024 constate la présence de nombreuses salissures et poussières et un mauvais état général avec un état d’usage avancé.

Il résulte de cet ensemble qu’il convient de procéder à un nettoyage de la terrasse et à une tonte de l’herbe. Il y a également lieu de réparer la tirette de la chasse d’eau qui ne fonctionne plus. En revanche, il n’y a pas lieu de retenir le changement du sèche-serviette corrodé, la remise en état des murs et sols ou la rénovation de la salle de bains, cela relevant d’un défaut de délivrance conforme par le bailleur du fait des infiltrations non traitées par le bailleur.

Après déduction du dépôt de garantie, il reste un reliquat à la charge de Madame [Z] [U] d’un montant de 175 euros.

Madame [Z] [U] étant bien fondée sur le principe de la rétention du dépôt de garantie, il ne saurait y avoir application de la majoration en cas de non-restitution.

Sur les frais d’huissier, seuls les procès-verbaux des 21 juin (203,91 euros) et 12 juillet 2024 (374,43 euros) ont été faits dans les formes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de ce texte, Monsieur et Madame [C] demeurent redevable d’une somme de 85,26 euros.

Sur l’apurement des comptes,

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de tenir Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 3.525,09 euros.

Sur les demandes annexes,

Il paraît équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Monsieur et Madame [C] et de fixer à 1.500 euros l’indemnité due à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe du Tribunal, contradictoirement et en premier ressort ;

Condamne Madame [Z] [U] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 3.525,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Madame [Z] [U] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [U] aux dépens.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION