TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Valérie GARCON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12281

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LKH

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 5] NORD, S.A.R.L

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #22

DÉFENDERESSE

S.C.I. AVIEL

chez Monsieur [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12281 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LKH

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI AVIEL est propriétaire du lot de copropriété lots n°834 et 5825 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 11 février 2022 signifié le 17 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI AVIEL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 3968, 29 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus) outre 39, 50 euros au titre des frais de recouvrement et 900 euros au titre des frais irrépétibles.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] a fait assigner la SCI AVIEL devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 8 février 2024, notamment aux fins essentielles de la voir condamner au paiement de la somme de 11759,89 euros au titre des charges de copropriété impayées au troisième trimestre 2023.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner la SCI AVIEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11759,89 € au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

La condamner en outre à payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, la somme de 946,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre une indemnité de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens qui comprendront le cout de la sommation en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 du code de procédure civile, la SCI AVIEL n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 28 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 06 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une matrice cadastrale que la SCI AVIEL, est bien propriétaire des lots n°834 et 5825 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2020, 26 janvier 2022, 6 juillet 2022 et 11 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêtée au 1er juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI AVIEL, est débiteur de 11 759.89 euros pour la période courant entre le 31 décembre 2020 et le 1er juillet 2023 au titre des charges courantes impayées.

La SCI AVIEL, ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 11 759.89 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 31 décembre 2020 et le 1er juillet 2023.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la date de l’assignation.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 946,20 euros euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Néanmoins, les frais exposés pour les mises en demeure et relances ne peuvent être pris en compte, dès lors qu’aucun accusé de réception n’est fourni attestant la réception par le débiteur de ces dernières.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Dès lors les frais intitulés « frais ouverture contentieux » et suivi jugement 02.2022 – reconstitution excel sommes dues post jugement avant ass 2 » ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI AVIEL de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI AVIEL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte apparaissant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété depuis l’année 2007.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI AVIEL a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 février 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI AVIEL comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI AVIEL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI AVIEL, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Ainsi la SCI AVIEL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AVIEL, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6] les sommes de:

11759,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6] de sa demande de condamnation de la SCI AVIEL au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI AVIEL, aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 6] de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et jugé à Paris le 06 février 2025.

Le Greffière La Présidente