Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 23 Janvier 2026

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ENTRE :

Monsieur [M] [G]

[Adresse 1]

Demandeur comparant en personne

D’une part,

ET:

S.A.S.U. ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

représentée par M^e Mathilde MONNIER, avocat au barreau de NANTES, substituant M^e Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Catherine GEGLO-VINCENT

GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 6 Juin 2025

date des débats : 28 Novembre 2025

délibéré au : 23 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00120 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NQZG

COPIES AUX PARTIES LE :

— CCFE + CCC à Monsieur [M] [G]

— CCC à M^e Mathilde MONNIER, CASE PALAIS N°16

FAITS-PROCEDURE&MOYENS DES PARTIES

Aux termes d’un acte sous seing privé du 20 janvier 2023 Monsieur et Madame [B] représentés par leur mandataire la société SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE en vertu d’un mandat de gestion, ont consenti un bail d’habitation au profit de Monsieur [M] [G] sur un appartement sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 542€, outre une provision sur charges mensuelle de 50€.

Monsieur [M] [G] a quitté les lieux le 15 juillet 2025.

Par requête reçue le 27 décembre 2024 Monsieur [M] [G] a saisi le tribunal judiciaire de NANTES aux fins de voir condamnée la société SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE à lui payer la somme de 5000€ au titre d’une :

« Sous-estimation des provisions de charges locatives et annonce d’un bien volontairement faussé. »

Les parties ont été convoquées par la commission départementale de conciliation à la date du 12 décembre 2024 et un constat d’échec de conciliation a été émis à défaut de présence de la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 septembre 2025, puis du 28 novembre 2025 à laquelle elle a été évoquée.

A cette audience, Monsieur [M] [G] maintient ses demandes.

Il expose que la provision sur charges de 50€ prévue lors de la signature du bail de location le 20 janvier 2023 était manifestement sous-évaluée et qu’elle aurait dû être de 87€ par mois.

Il explique qu’en juin 2024 il a subi une augmentation de la provision sur charges de 45€ par mois, la provision mensuelle passant à la somme de 95€ et qu’il a dû s’acquitter en outre de la somme de 475,39€ correspondant à l’apurement des charges pour 2023.

Il considère que dès le début du bail la provision sur charges aurait dû s’élever à la somme mensuelle de 87€ et ce au vu des décomptes des charges des années 2021, 2022, et 2023.

Il reproche en outre au gestionnaire de l’immeuble d’avoir commis une erreur concernant l’indice de révision noté dans le bail d’habitation.

Il estime en conséquence avoir subi un préjudice financier et sollicite le remboursement de deux années de charges pour la somme de 1238,49€, la somme de 305,87€ correspondant aux sommes injustement prélevées au titre de l’indice de révision erroné, la somme de 135€ concernant les honoraires de rédaction du bail, 750€ à titre de dommages et intérêts et 2500€ au titre des frais irrépétibles.

En réplique, dans ses conclusions soutenues à l’audience par son conseil, la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [M] [G] et sa condamnation au paiement de la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens.

Elle considère que Monsieur [M] [G] ne justifie à l’appui de sa demande en paiement de la somme de 5000€ d’aucune faute à sa charge.

Elle soutient que l’ensemble des pièces justifiant du montant des charges récupérables a été adressé au demandeur à sa demande après la régularisation des charges et il n’a pas contesté l’exactitude de la régularisation et n’a pas demandé de remboursement à ce titre.

Elle explique que le budget de la copropriété était surdimensionné de 200€ en 2021 faisant apparaitre des charges locatives de 1047€ ce qui explique que les provisions surévaluées également cette même année ont été réduites à la somme de 50€, inférieure à la somme mensuelle de 87€ correspondant à la réalité.

Elle ajoute que les provisions ne correspondent pas de façon précise à la dépense exacte en raison de leur caractère prévisionnel et parce qu’elles sont amenées à être ajustées en fin d’année lors de leur régularisation.

Elle reconnait que les années suivantes, les charges ont augmenté en raison de l’augmentation des charges d’eau froide, dû à une régularisation effectuée par [Localité 3] METROPOLE à l’encontre du syndic des copropriétaires dont elle n’avait pas connaissance à la signature du bail.

Elle affirme que même si la provision sur charge était quelque peu sous-évaluée, cela ne constitue pas une faute puisque le locataire mobilise sa trésorerie en cas de sur évaluation de charges laquelle lui est restituée lors de la régularisation.

Elle soutient enfin que Monsieur [M] [G] ne justifie pas du préjudice subi puisque d’une part, il lui a été accordé un échelonnement sur 12 mois pour apurer la régularisation des charges de 2021, et que d’autre part, il ne démontre pas que le supplément de charges de 37€ par mois rendait le loyer et ses charges excessives au vu de ses ressources.

Elle considère enfin que l’augmentation de la provision mensuelle des charges de 37€ ne peut justifier une demande de dommages et intérêts de 5000€ et qu’une proposition d’indemnisation a été faite au demandeur à hauteur de 320€ le 28 mai 2025 demeurée sans réponse.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est expressément fait référence aux conclusions déposées à l’audience du 28 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 1240 du code civil prévoit que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

« Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

« A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. »

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. »

En l’espèce aux termes d’un acte du 20 janvier 2023 Monsieur et Madame [B] représentés par leur mandataire la société SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE ont consenti un bail d’habitation au profit de Monsieur [M] [G] sur un appartement sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 542€, outre une provision sur charges mensuelle de 50€.

Or, au mois de juin 2024, il a subi une régularisation des charges locatives d’un montant de 475,39€ pour l’année 2023 qu’il a acquitté au moyen d’un échéancier sur douze mois, puis la provision mensuelle est passée à 95 € soit une augmentation mensuelle de 45€.

Il est versé aux débats les décomptes des charges des années 2021, 2022 et 2023.

En premier lieu, il ressort des éléments produits que le montant de la régularisation des charges n’est pas contesté et que l’ensemble des justificatifs concernant cette régularisation pour l’année 2023 ont été communiqués par le gestionnaire du bien au locataire.

Par ailleurs, il résulte du décompte des charges pour l’année 2021 dont avait connaissance le bailleur au moment de la conclusion du bail que la part locative s’élevait à la somme de 1047,46€ soit 87€ de provisions sur charges mensuelles, le budget comportant un « trop appelé » en faveur du co-propriétaire de 194,97€, ce qui n’avait pas d’incidence sur la somme due au titre des charges locatives.

Les décomptes des années suivantes font apparaitre des charges locatives de 1107,55€ pour 2022 et 1123,39€ pour 2023, soit une dépense mensuelle de 92,28€ pour 2022 et 93,58€ pour 2023, ce qui confirme le fait que si les charges ont augmenté en raison de l’augmentation de l’eau à partir de 2022, elles ne pouvaient pas être inférieures à la somme de 87€ en 2021.

Il résulte de ses éléments que la provision sur charge a été sous-évaluée lors de la conclusion du bail au profit de Monsieur [M] [G] de 37€ par mois.

Or, la sous-évaluation de la provision mensuelle sur charges, « si elle ne vicie pas le consentement du locataire, le conduit à mésestimer le montant des charges qu’il allait devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi un préjudice ».

En outre, la défenderesse avait reconnu le préjudice subi par Monsieur [M] [G] puisqu’elle lui avait proposé de l’indemniser à hauteur de 320€ correspondant à la somme de 20€ mensuelle correspondant à la sous-évaluation de la provision sur charges sur 16 mois, ce que le demandeur n’a pas accepté.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 37€ du mois de févier 2023, le bail ayant débuté le 20 janvier 2023 jusqu’à juin 2024, date de l’apurement des charges locatives lesquelles ont été régularisées selon échéancier mensuel accordé au demandeur, soit 592€ au titre de son préjudice résultant de la sous-estimation de la provision sur charges lors du bail d’habitation conclu le 20 janvier 2023.

Sur l’indice de révision

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 305,87€ correspondant à l’erreur d’indice de révision figurant dans le bail du 20 janvier 2023.

Cependant, Monsieur [M] [G] ne justifie pas de l’indexation de son loyer ni du montant de son loyer réévalué permettant de vérifier que l’erreur d’indice commise dans la rédaction du bail a généré un préjudice à son encontre lors de la révision du loyer, qui n’a pas pu avoir lieu à plus de deux reprises, le bail ayant été conclu le 20 janvier 2023 et le bien restitué le 15 juillet 2025.

Il ne verse pas davantage aux débats de courriers adressés à ses bailleurs mentionnant l’erreur d’indice figurant au bail et le préjudice en résultant pour lui lors des indexations du loyer, ni enfin le mode de calcul de la somme réclamée de 305,87€.

Il convient en conséquence de le débouter de la demande formulée à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts

En l’espèce, il appartient au demandeur d’apporter au tribunal les éléments permettant de démontrer la résistance abusive de la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE, la seule inexécution de ses obligations par celle-ci ne suffisant pas.

Il convient de constater que cette preuve fait défaut, la défenderesse ayant par ailleurs proposé une indemnisation de 320€ au défendeur par courriers du 28 mai 2025 puis du 4 novembre 2025, que Monsieur [M] [G] a refusé.

Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [M] [G] de sa demande formulée à ce titre.

Sur les autres demandes

En premier lieu, il n’y a pas lieu de condamner la défenderesse à restituer à Monsieur [M] [G] le coût des honoraires de rédaction du bail lesquels sont supportés par moitié par le bailleur et le locataire.

Par ailleurs, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE, partie perdante sera condamnée aux dépens.

Enfin, il n’est pas inéquitable de fixer à la somme de 50€ l’indemnité pour frais irrépétibles que la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE devra payer à Monsieur [M] [G] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Condamne la société SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE à payer Monsieur [M] [G] la somme de CINQ CENT QUATRE VINGT DOUZE EUROS (592€) au titre de son préjudice résultant de la sous-estimation de la provision sur charges lors du bail d’habitation conclu le 20 janvier 2023 ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE à payer Monsieur [M] [G] la somme de CINQUANTE EUROS (50€) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. HOFFMANN Catherine GEGLO-VINCENT