N° RG 24/00481 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWB5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/00481

N° Portalis DB2E-W-B7I-MWB5

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Alexandre GASSE

— Mme et M. [W]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. VILOGIA

Immatriculée au RCS de [Localité 7] Metropole sous le n° B 475 680 815

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, substitué par M^e Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIES REQUISES :

Madame [Y] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

Monsieur [H] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 mai 2021, la société VILOGIA a donné en location à Madame [Y] [W] et à Monsieur [H] [W] un logement conventionné, situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 528,92 euros + 8,09 euros pour les accords collectifs (dispositif de nuit, Vilogia confort) + 1,81 euros pour les contrats (générateur, VMC, production eau chaude sanitaire), outre une provision sur charges de 49,23 euros, à compter du 31 mai 2021, payable chaque mois à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois, au siège social du bailleur, et révisable conformément à la législation en vigueur et aux clauses spécifiques des conditions particulières du bail.

Le 25 octobre 2023, la société VILOGIA a fait signifier à Madame [Y] [W] et à Monsieur [H] [W] un commandement de payer la somme de 4 137,41 euros, au titre de loyers et provisions sur charges impayés au 18 octobre 2023 et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Puis, faisant valoir que Madame [Y] [W] et Monsieur [H] [W] ne s’étaient pas acquittés de leur dette dans le délai de six semaines imparti, et n’avaient pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois imparti, la société VILOGIA les a assignés, par acte délivré le 26 mars 2024, devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, statuant en référé, afin :

— qu’il soit constaté que la clause résolutoire du bail a pleinement joué et que Madame [Y] [W] et Monsieur [H] [W] soient déclarés sans droit ni titre d’occupation,

— qu’il soit ordonné en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— qu’ils soient condamnés à verser une provision de 4 389,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal,

— qu’ils soient condamnés au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges soit la somme de 675,43 euros, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— et qu’ils soient condamnés à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure, augmentée des intérêts aux taux légal, ainsi qu’aux dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mars 2024.

Les défendeurs ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés le 22 mai et le 19 juin 2024 pour la réalisation de l’enquête sociale.

Lors de l’audience du 24 septembre 2024, le conseil de la partie demanderesse s’est référé à ses conclusions du 20 septembre 2024 aux termes desquelles la société VILOGIA demande au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, statuant en référé de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire acquise au 7 novembre 2023,

— condamner in solidum les défendeurs à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 389,92 euros correspondant aux loyers et charges impayées dus au 6 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner in solidum les défendeurs à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux, à compter du 7 novembre 2023, étant précisé que l’indemnité d’occupation s’élevait à 675,43 euros au 7 novembre 2023,

— accorder le sursis à exécution des poursuites à l’encontre des défendeurs,

— autoriser les défendeurs à se libérer de leur dette de 6 193,32 euros arrêtée au 26 mars 2024, conformément aux modalités du plan d’apurement définitif signé par les parties à cette date, en 21 échéances fixes et ce rétroactivement à compter du mois d’avril 2024 au mois de décembre 2025, ainsi qu’à une 22ème échéance au mois de janvier 2026 correspondant au solde de la dette,

— dire que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— dire que si les délais sont respectés, elle sera réputée n’avoir jamais joué,

— dire en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— faute pour les défendeurs d’avoir à libérer les lieux situés [Adresse 9], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou par le bailleur,

— condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges et ce, à compter du 27 mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation s’élevait à 691,74 euros au 27 mars 2024,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du cde de procédure civile, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil à compter de la décision de justice à venir,

— condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes modifiées, la demanderesse produit copie d’un acte sous seing privé en date du 26 mars 2024 et selon lequel un plan d’apurement définitif de la dette locative a été signé entre les parties. Ce plan prévoit le remboursement de la dette en 22 échéances (21 échéances mensuelles de 281,08 euros en sus du loyer et une 22ème échéance à 9,56 euros en sus du loyer pour solder la dette), en sus du paiement du loyer courant, et ce à compter du mois d’avril 2024. Il n’est signé que d’un seul locataire sans qu’il ne soit possible de déterminer de qui il s’agit.

A l’audience, le conseil de la demanderesse a indiqué qu’il avait notifié ses conclusions du 20 septembre 2024 aux défendeurs et qu’il pouvait produire l’accusé de réception en cours de délibéré. Le tribunal l’y a autorisé.

Madame [Y] [W] et Monsieur [H] [W] n’étaient, ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Une note en délibéré est parvenue au Tribunal le 27 septembre 2024 mais sans justificatif de notification des dernières conclusions aux défendeurs. Le conseil des demandeurs a indiqué par courriel adressé au tribunal que le courrier recommandé qu’il devait adresser aux défendeurs pour notifier ses dernières écritures s’était égaré et n’avait donc pas été posté.

Par ordonnance avant dire droit du 22 novembre 2024, la juridiction de céans a ordonné la réouverture des débats et :

— enjoint la société VILOGIA à notifier ses dernières écritures en date du 20 septembre 2024 aux défendeurs ;

— invité la société VILOGIA à faire toute observation sur l’absence de saisine de la CCAPEX et sur l’éventuelle irrecevabilité de ses demandes.

A l’audience du 28 janvier 2025, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions n°2 du 28 janvier 2025 aux termes desquelles elle maintient ses demandes formulées dans ses conclusions du 20 septembre 2024 et par ailleurs, apporte des observations sur la décision avant dire droit en ce qu’elle indique que les dernières conclusions avaient bien été envoyées aux locataires mais que le pli recommandé n’avait pas été retiré par ces derniers ; par ailleurs, elle soutient que la CCAPEX aurait bien été saisie par elle et produit un courrier de l’étude de commissaire de justice mandatée à cette fin ainsi que l’EXPLOC qui figurait déjà au dossier et attestant de l’envoi aux services de la préfecture de l’assignation. Elle prétend ainsi avoir répondu aux conditions légales de recevabilité de sa demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Madame [Y] [W] et Monsieur [H] [W] n’ont pas comparu lors de l’appel des causes mais se sont présentés en fin d’audience en présentant une attestation d’assurance et en confirmant qu’un échéancier avait bien été mis en place avec le bailleur.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SA VILOGIA et ce, malgré la réouverture des débats afin de justifier de la saisine de la CCAPEX pour signaler les impayés, ne justifie toujours pas de cette saisine. En effet, la bailleresse produit aux débats un courrier de l’étude de commissaire de justice la SELARL [U] en date du 10 janvier 2025 qui fait état de ce que la CCAPEX aurait été saisie par voie dématérialisée sans pour autant indiquer la date de la saisine de la commission ni produire l’accusé de réception qui est transmis dès qu’elle est saisie. Est joint à ce courrier « l’EXPLOC », l’accusé de réception des services de la préfecture attestant qu’ils ont bien été destinataires de l’assignation. Ni le courrier du 10 janvier 2025 ni l’EXPLOC de l’assignation, qui au demeurant figurait déjà au dossier, ne justifient de la saisine de la CCAPEX et pour cause, l’EXPLOC de l’assignation est nécessairement concomitant ou postérieur à l’assignation alors que la saisine de la CCAPEX doit intervenir deux mois avant une telle assignation.

Dès lors, il y a lieu de constater que la SA VILOGIA est irrecevable en son action aux fin de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de l’indemnité d’occupation.

II. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA VILOGIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi l’existence d’un arriéré locatif.

Dans ses écritures du 20 septembre 2024, elle sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 4 389,92 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 novembre 2023 puis sollicite qu’il leur soit accordé des délais de paiement sur une dette de 6 193,32 euros d’arriéré arrêté au 26 mars 2024.

La SA VILOGIA produit les pièces suivantes :

— un plan d’apurement du 26 mars 2024 portant sur une dette de 6 193,32 euros à cette date signé par la bailleresse et « un locataire » dont l’identité n’est pas précisé ; il porte sur 21 échéances de 281,08 euros et une 22ème échéance de 9,56 euros d’avril 2024 à janvier 2026,

— un décompte établi le 12 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 5 144,48 euros au 5 septembre 2024 (loyer du mois d’août 2024 inclus).

Il n’est ainsi pas sérieusement contestable qu’au regard des pièces fournies, la dette locative de Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W] s’élève à la somme de 5 144,48 euros au 5 septembre 2024 au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient de condamner Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W] solidairement au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la demande de délai de paiement sollicité par la bailleresse elle-même, du décompte fourni en annexe 4 mettant en lumière la reprise du paiement du loyer et un versement en sus pour apurer la dette, il y a lieu d’accorder à Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 19 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 281,08 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera immédiatement l’exigibilité de la totalité du solde restant dû.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA VILOGIA les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la SA VILOGIA est irrecevable en son action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2021 entre elle et Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W], concernant le logement situé [Adresse 8] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W] à verser à la SA VILOGIA à titre de provision la somme de 5 144,48 euros au titre des loyer et charges impayés (décompte arrêté au 5 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus) avec intérêt au taux légal à compte de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W] s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 280,01 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle ou à son échéance, le solde de la dette sera exigible en totalité ;

DÉBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [W] et Madame [Y] [W] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS