N° RG 25/01241 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFGO

Minute N° 2026/0169

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Mars 2026

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S.C.I. [Q]

C/

S.A.S. [T]

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copie exécutoire délivrée le 05/03/2026 à :

la SARL MENSOLE AVOCATS – 348

M^e Charlotte QUILLIER – 58

copie certifiée conforme délivrée le 05/03/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 05 Février 2026

PRONONCÉ fixé au 05 Mars 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. [Q] (RCS [Localité 2] N°391 480 720), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Charlotte QUILLIER, avocate au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [T] (RCS [Localité 2] N°944 116 094), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/01241 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFGO du 05 Mars 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2022, la S.C.I. [Q] a donné à bail à la société [T] [C] [X] un terrain nu situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de un an renouvelable, à destination d’une activité de plein air moyennant un loyer mensuel de 200 €, payable d’avance.

Selon acte sous seing privé du 30 octobre 2022, la S.C.I. [Q] a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à [T] [C] [X] le même terrain nu situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de 12 mois à compter du 1er octobre 2022 se terminant irrévocablement le 1er octobre 2025, à destination d’une activité de vente de voitures, concessionnaire automobile, moyennant un loyer annuel de 2 400 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

M. [C] [X], immatriculé au registre du commerce et des sociétés à titre individuel pour son activité de commerce de voitures et de véhicules automobiles légers d’occasion sous l’enseigne [T] depuis le 16/11/22, a créé une S.A.S. [T] enregistrée le 20 mai 2025 pour développer l’activité d’achat, vente, importation et exportation de tous véhicules automobiles neufs et d’occasion et toutes activités de réparation d’entretien et de mécanique automobile.

Se prévalant d’un congé du 23 juillet 2025, la S.C.I. [Q] a fait assigner en référé la S.A.S. [T] suivant acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025 pour solliciter :

— l’expulsion de la S.A.S. [T] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier des lieux occupés sans droit ni titre avec autorisation de procéder à l’enlèvement et au déplacement des meubles pour qu’à défaut de retrait dans les délais légaux ils soient réputés abandonnés ou mis aux enchères publiques dans les conditions prévues aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 440 € par mois jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 1 400 € d’indemnité d’occupation de juin à octobre 2025,

— le paiement de la somme de «3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions par lesquelles elle maintient ses prétentions initiales, la S.C.I. [Q] fait notamment valoir que :

— il est incontestable que la seule locataire en titre était l’entreprise individuelle [T] selon un bail dérogatoire reconductible imposant comme terme irrévocable le 1er octobre 2025,

— si le bail prenait fin le 1er octobre 2025, dès le 20 mai 2025, M. [C] [X] a transféré toute son activité commerciale de garagiste sur la société [T] qu’il venait de créer, ce qu’il a confirmé par ses réponses à la sommation interpellative délivrée le 28 octobre 2025,

— c’est en sa qualité de dirigeant de la société [T] que M. [X] a manifesté son intention de se maintenir sur le terrain, et les versements ne proviennent plus de l’entreprise individuelle mais de la société,

— aucun élément sérieux ne vient accréditer le maintien d’une activité de l’entreprise individuelle sur le site, si ce n’est des annonces postérieures à l’assignation,

— l’absence de l’entreprise individuelle sur le terrain relève de l’évidence, ce qui rend le juge des référés compétent, étant souligné que M. [X] ne peut prétendre être néophyte alors qu’il avait déjà créé une société (SAS AUTO-BUDGET 44) avant de rapatrier son activité au sein d’une entreprise individuelle,

— le juge des référés n’a pas à statuer sur une cession de bail ni sur son inopposabilité au bailleur, puisque l’occupation des lieux résulte d’un trouble manifestement illicite et que dans tous les cas l’occupation est sans titre,

— il n’y a pas lieu d’interpréter le bail pour déterminer son terme, alors que l’entreprise individuelle n’occupe plus le terrain et qu’elle ne peut revendiquer un bail commercial,

— le fait que le notaire ait pris acte de l’occupation des lieux par la S.A.S. [T] ne donne pas un titre à cette dernière,

— le juge des référés n’a pas à se pencher sur la propriété des véhicules, alors que l’entreprise individuelle n’occupe plus le terrain et qu’aucune preuve n’est rapportée de cette propriété,

— elle est libre de son choix de réclamer l’expulsion alors que le loyer demandé est refusé, étant précisé que le refus de maintien de l’activité dans les lieux repose sur la proximité du domicile de la gérante et les nuisances résultant de cette activité,

— elle n’avait pas à assigner l’entreprise individuelle, puisqu’il ressort des déclarations du gérant qu’elle n’occupe plus le terrain,

— le loyer est dérisoire par rapport à la valeur locative, raison pour laquelle elle revendique une valeur de 20 € le m² par comparaison avec d’autres terrains, ce qui justifie ses demandes financières.

La S.A.S. [T] conclut à titre principal au débouté de la demanderesse, subsidiairement à la limitation de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer, soit 200 € par mois, et en tout état de cause, à la condamnation de la S.C.I. [Q] à lui payer une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— la demande se heurte à de multiples contestations sérieuses, en ce que les actes ont été délivrés à la S.A.S. [T] alors que le titulaire du bail était M. [C] [X], ce qui signifie que le bailleur considère que la société [T] disposait d’un titre d’occupation des lieux,

— des pourparlers ont été engagés par l’intermédiaire d’un notaire en vue de la signature d’un bail commercial, lesquels n’ont pas abouti du fait que le bailleur réclamait une augmentation de loyer de 350 %, ce qu’elle a refusé mais qui justifie de l’existence d’une cession à son profit,

— elle n’a cessé que temporairement de payer les loyers le temps de vérifier la destination de ses versements habituellement encaissés par Mme [Z] [P] personnellement, alors qu’elle n’est pas la gérante de la S.C.I. [Q], jusqu’à la transmission d’un RIB par la S.C.I.,

— contrairement à ce qui est allégué, l’entreprise individuelle de M. [X] n’a jamais cessé son activité dans son seul établissement, alors que la société [T] n’a jamais enregistré le terrain loué comme établissement principal ni secondaire et que les deux activités coexistent,

— le bail commercial n’a pas été régularisé suite à son refus de l’augmentation de loyer réclamé et au défaut de transmission d’une autorisation de domiciliation,

— la sommation interpellative du commissaire de justice a été délivrée dans ce contexte où elle attendait le retour de l’accord sur le bail commercial et s’explique par le caractère néophyte de M. [X],

— aucune cession ni apport de fonds ne sont intervenus entre l’activité individuelle et la société et les véhicules en stock présents sur place restent la propriété de l’entreprise individuelle,

— la durée effective du bail est sujette à débat en l’absence d’aucune mention du caractère renouvelable de la durée de 12 mois initiale et un bail commercial s’est institué dès le 1er octobre 2023,

— de manière insidieuse, la demande tend à prononcer la résiliation des baux consentis à l’entreprise individuelle de M. [X],

— à titre subsidiaire, l’indemnité d’occupation ne saurait être supérieure au montant du loyer pratiqué par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est incontestable que le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux signé le 30 octobre 2022 a été consenti à M. [C] [X] exerçant sous l’enseigne [T] entrepreneur individuel, dont l’activité est enregistrée à l’adresse des lieux loués depuis le 19 septembre 2022 et qui mentionne toujours cet établissement ouvert à la date du 15 octobre 2025 ainsi qu’en fait foi un extrait du registre du commerce et des sociétés produit par la demanderesse.

M. [C] [X] préside par ailleurs une S.A.S. [T], également enregistrée au registre du commerce, avec comme date de début d’activité le 20 mai 2025 et dont le siège et l’unique établissement à la même date du 15 octobre 2025 est situé au [Adresse 5] à NANTES.

La S.C.I. [Q] ne saurait obtenir la reconnaissance d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation alléguée du terrain loué à M. [C] [X] par la S.A.S. [T] au seul vu d’une sommation interpellative de commissaire de justice du 28 octobre 2025 que M. [C] [X] a refusée de signer par laquelle il aurait reconnu, sur interpellation de l’officier ministériel, avoir transféré l’ensemble de son activité à la « société [T] » créée récemment et occuper le terrain au nom de cette société, alors cette interpellation intervenait dans un contexte de négociations engagées par l’intermédiaire de Me [W] [Y], notaire de la gérante de la S.C.I. [Q], qui proposait la rédaction d’un bail commercial au profit de la S.A.S. [T] et que l’occupant des lieux a pu vouloir par ses réponses manifester son intention de rester dans les lieux sans froisser le bailleur en dépit du seul désaccord portant sur le montant du loyer.

Cependant, aucun autre élément ne vient accréditer la réponse équivoque pour confirmer une cession du bail entre M. [X] et la S.A.S. [T] ou un apport de l’un à l’autre, de sorte que la demande de constat de l’occupation illicite et d’expulsion dépasse les pouvoirs du juge des référés en ce qu’elle suppose d’analyser la valeur probante d’une sommation interpellative avec une réponse équivoque en l’absence de toute autre preuve de l’occupation illicite alléguée.

Il convient donc de débouter la demanderesse en l’état.

La demande provisionnelle de fixation d’une indemnité d’occupation des lieux à un montant supérieur à celui qui est versé ne repose pas sur une obligation non sérieusement contestable, dès lors que même à supposer que le juge des référés puisse examiner cette prétention en écartant la valeur de l’ancien bail, il ne saurait se fonder sur de simples annonces de propositions de location pour juger des prix effectivement pratiqués au sujet de terrains similaires, en l’absence de tout bail ou de tout avis d’expert.

Etant déboutée, la S.C.I. [Q] devra supporter la charge des dépens.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.C.I. [Q] devra verser à la S.A.S. [T] en application de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que sa procédure engagée en éludant le locataire est pour le moins curieuse.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.C.I. [Q] de l’ensemble de ses demandes,

Condamnons la S.C.I. [Q] à payer à la S.A.S. [T] une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.C.I. [Q] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE