— N° RG 25/03089 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Novembre 2025

Minute n°26/321

N° RG 25/03089 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEATS

le

CCC : dossier

FE :

— Me [Z] CERVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copro. LES RESIDIALES représenté par son syndic

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [D] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2026,

GREFFIERES

Lors des débats : M^me KILICASLAN , greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

FAITS ET PROCEDURE

Madame [D] [B] est propriétaire des lots 8, 58 et 124 de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 3] à [Localité 2].

Faute de paiement des charges de propriété afférentes à ces lots, elle a été condamnée :

— par le tribunal judiciaire de Meaux, suivant jugement du 4 juin 2020, à payer les charges pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2020, outre des dommages et intérêts et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— par le tribunal judiciaire de Meaux, suivant jugement du 13 juin 2023, à payer les charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 mars 2023 inclus, sommes portant intérêt, outre des frais de recouvrement et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic le cabinet Lacaze et Henry Immobilier, déplorant de nouvelles charges impayées, ont, par exploit de commissaire de justice remis à étude le 4 juillet 2025, fait assigner la défenderesse aux fins de la voir condamnée au règlement des chargés pour les périodes postérieures aux précédentes décisions, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de copropriété.

Une seconde assignation, délivrée à une autre adresse, a été remise à la personne de la défenderesse le 10 juillet 2025.

Madame [D] [B] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été délivrée le 3 novembre 2025 par le juge de la mise en état, qui a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 10 mars 2026.

Lors de cette dernière, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet LACAZE ET HENRY Immobilier CILH GESTION, demande au tribunal de :

— Condamner Madame [D] [B] veuve [P] à payer au Syndicat des

copropriétaires les sommes suivantes :

—  8 825,21 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 13 janvier 2025 et le 23 juin 2025, se décomposant comme suit :

▪ 4 848,21 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 13 janvier

2025 et le 23 juin 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la

présente assignation.

▪ 3 977 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

-3 977 euros à titre de dommages et intérêts.

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Madame [D] [B] veuve [P] aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Par conclusions en actualisation, délivrées par commissaires de justice le 24 février 2026, à l’adresse où la défenderesse a été, précédemment, jointe à personne, mais au terme d’un procès verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires sollicite la mise à jour de sa créance principale, pour la voir fixée à 6 957.26 euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 13 janvier 2023 et le 5 février 2026, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires se fonde, d’une part, sur l’article 802 du code de procédure civile pour justifier sa demande d’actualisation de la créance, postérieurement à la clôture des débats. Il se fonde ensuite sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour réclamer les sommes dues au titre des arriérés de charges, et sur l’article 10-1 de la même loi pour réclamer remboursement des frais de recouvrement. Il soutient ensuite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que les manquement répétés de la défenderesse, qui constituent de la mauvaise foi, ainsi que le démontre le fait que les mesures d’exécution forcées ont toutes été immédiatement fructueuses, justifie l’allocation d’une indemnisation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

MOTIVATIONS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du Code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Par ailleurs, si l’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, il prévoit également une dérogation pour “les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.” Cette faculté devant toutefois respecter le principe du contradictoire fixé par l’article 16 du même code.

En l’espèce, il convient de relever que le demandeur a tenté de faire parvenir ses conclusions d’actualisation, par exploit de commissaire de justice, qui s’est acquitté de sa tâche par le moyen prévu par l’article 659 du code de procédure civile, après toutes diligences nécessaires, retracées dans le procès verbal de signification. Il convient donc de considérer, d’une part, que le principe du contadictoire a été respecté par le demandeur, et en conséquence, que ces conclusions actualisées peuvent être retenues au débat.

Sur le fond, le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande de condamnation :

— la matrice cadastrale et un relevé du service de la publicité foncière qui établisent la propriété des lots par Mme [D] [B] veuve [P]

— les procès verbaux des assemblées générales du 13 janvier 2013, 19 janvier 2024, 19 décembre 2024, 12 janvier 2026 portant approbation des comptes

— les appels de chagres à l’attention de la défenderesse entre le 26 janvier 2023 et le 22 fécembre 2025

— un décompte arrêté au 5 février 2026

Il résulte des premiers éléments qu’en tant que propriétaire, Mme [B] est redevable des charges de copropriété, définies par l’article 10 sus mentionné, pour lesquelles les assemblées générales ont régulièrement été consultées.

Elle a régulièrement été destinataire des appels de fonds pour les charges et les travaux, et, au terme du décompte produit arrêté au 5 févier 2026, il doit être constaté, que, déduit des frais de recouvrement et des sommes portées à son crédit lors des régularisation, elle est redevable de la somme de 6 957.26 euros au titre des charges de copropriété, et devra être condamnée à la verser au syndicat des copropriétaires.

Sur les intérêts

Il résulte des dispositions conjointes de l’article 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 que les sommes dues au titre des charges de copropriété portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par ailleurs, l’article 1343-2 du code civil dispose que “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

Il convient de constater que les intérêts sont donc dus, pour la somme de 4 848,21 euros, à compter de l’assignation, valant mise en demeure pour cette somme, et pour le surplus, à compter des conclusions en actualisation des sommes.

Il convient par ailleurs de prévoir en application de l’article 1343-2 du code civil prémentionné que les intérêts dus pour une année entière produiront intérêts à leur tour.

Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre le paiement de frais, prévus dans le tableau “décompte”, sous les lignes suivantes :

— [Z] analyse de conclusions c/ [B], en date du 3/02/2023, qui correspond à une facture produite du cabinet l’avocat, afférent pourtant à la précédente procédure, dont jugement du 13 juin 2023

— [Z] exécution forcée du 18/12/2023, qui correspond également à une facture du même cabinet, pour l’exécution forcée de la précedente décision

— [Z] procédure de recouvrement, du 29/11/2024, qui correspond à une note d’honoraires, de 1625€, du cabinet d’avocat, pour un “forfait procédure en recouvrement de charges de copropriété”.

Par ailleurs, le contrat de syndic joint prévoit, dans son article 9 afférent aux frais et honoraires imputables aux seuls propriétaires, des frais de recouvrement, constitués de frais de mise en demeure, de relance, de conclusion d’un protocole d’accord, de frais de constitution d’hypothèque, de dépôt d’une requête en injonction de payer, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l’avocat.

Il convient de noter que les frais réclamés n’appartiennent à aucune de ces catégories, et n’entrent pas dans les préventions de l’article 10-1 prémentionné, mais s’analysent, en réalité, comme des frais irrépétibles qui sont indemnisés au visa de l’article 700 du code de procédure civile, au visa duquel une demande est également formée.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant [du] retard [prévu aux premiers alinéas], peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat des copropriétaires indique en l’espèce que la défenderesse s’abstient de payer ses charges depuis de nombreuses années, occasionnant des procédures multiples ; que la mise en oeuvre des procédures d’exécution forcée se déroulent sans anocriche, montrant que c’est plus la mauvaise foi que les difficultés financières qui empêchent la défenderesse de s’acquitter de ses dettes. Il fait valoir que le non paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, contraignant les autres copropriétaires à faire des avance de trésorerie, le vote de certains travaux étant suspendu en raison de ces difficultés.

Le syndicat des copropriétaires produit deux jugements, en date des 4 juin 2020 et 13 juin 2023, aux termes desquels la défenderesse a déjà été condamnée à payer ses charges de propriété, montrant la récurrence de ses manquements.

Cette récurrence caractérise la mauvaise foi évoquée par le texte sus mentionné alors que le syndicat indique que ces manquements ont entraîné des contraintes pour les autres copropriétaires ainsi que des retards dans le vote de travaux.

Ces éléments justifient de condamner Mme [D] [B] à payer au syndicat une somme de 500€ de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Suivant facture produite et déjà analysée, Mme [D] [B], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 1625 euros.

Sur l’exécution provisoire :Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet Lacaze et Henry Immobilier, la somme de 6 957.26 euros (six mille neuf cent cinquante sept euros et vingt six centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 5 février 2026 ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 4 848,21 euros, à compter du 4 juillet 2025, pour le surplus, à compter du 24 février 2026 et que les intérêts dus pour plus d’une année porteront intérêts à leur tour ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet Lacaze et Henry Immobilier de la demande formée au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet Lacaze et Henry Immobilier,la somme de 500€ de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet Lacaze et Henry Immobilier la somme de 1625 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE