TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/56807 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR6V

N° : 13

Assignation du :

24 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA PROPRIETE MODERNE

société civile

Lieu-Dit “[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Catherine MUTELET, avocat au barreau de PARIS – #C0676, SELARL LP-CM

DEFENDEUR

Monsieur [N] [W], enseigne “KIMI POKE&BOBA”

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e David GRAND, avocat au barreau de PARIS – #D0758

DÉBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant bail sous seings privés fait à Paris le 8 Février 1988, enregistré à la recette de Paris 3ème le 9 Février 1988 (bordereau 58 case 11), la SCI LA PROPRIETE MODERNE a donné en location à Monsieur [N] [W] :"Dans l’immeuble sis à PARIS 4 ème arrondissement, [Adresse 3], une boutique à gauche de la loge de la concierge en regardant l’immeuble, une cave au premier sous-sol."

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 novembre 2017 et notifiée le 3 décembre 2017, M. [W] a sollicité auprès du mandataire de la bailleresse de l’époque (la société BELLAVITA) le renouvellement de son bail à effet du 14 janvier 2018, moyennant un loyer qui ne saurait être supérieur à la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Par acte du 5 décembre 2024, la requérante a fait délivrer à Monsieur [W] une sommation de faire avec commandement visant la clause résolutoire de son bail d’avoir, dans le délai d’un mois à compter de la date du présent acte :

— rétablir les lieux loués dans leur état d’origine, spécialement le rétablissement de la cave transformée en cuisine de restaurant,

— procéder à l’enlèvement de toute gaine installée dans la cave débouchant dans la cour intérieure de l’immeuble,

— assurer la remise en état initial des parties privatives et des parties communes après rebouchage des percements effectués.

Aux termes de conclusions déposées devant le juge du fond le 19 mai 2025, le bailleur sollicite de : « Dire et Juger que le renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er Janvier 2023 est parfait par l’effet de l’offre du bailleur du 25 Avril 2022 acceptée dans son principe par la demande du preneur du 4 Juillet 2022. »

Par acte du 24 septembre 2025, la SCI LA PROPRIETE MODERNE a fait assigner devant le juge des référés M. [N] [W] aux fins de voir constater de plein droit la résiliation du bail liant les parties au 6 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l’audience du 19 janvier 2026, la société demanderesse sollicite du juge des référés de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant la Société Civile Immobilière LA PROPRIETE MODERNE à Monsieur [N] [W] au 6 Janvier 2025,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [W], comme celles de tous occupants de son chef, des locaux sis et exploités [Adresse 2] à [Localité 3], sans délai et au besoin avec l’aide de la force publique,

— Condamner Monsieur [N] [W] à payer une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels, à compter de la résiliation de son bail jusqu’à libération effective des lieux,

— Le Condamner à payer à la SCI LA PROPRIETE MODERNE une indemnité de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le Condamner aux entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais de la Sommation de faire et Commandement du 5 Décembre 2024, y compris le coût des procès-verbaux de constat dressés les 9 Juillet 2024 et 4 Septembre 2025.

En réplique, aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, le défendeur demande au juge des référés de :

— JUGER la SCI LA PROPRIÉTÉ MODERNE irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en DÉBOUTER.

À titre subsidiaire,

— DÉBOUTER la SCI DE LA PROPRIÉTÉ MODERNE de toutes ses demandes, fins et conclusions en raison leur caractère infondé ou, à tout le moins, en raison de l’existence de contestations sérieuses.

En toutes hypothèses,

— CONDAMNER la SCI LA PROPRIÉTÉ MODERNE à régler à M. [W] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Le défendeur soutient que la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail est irrecevable au motif que la demanderesse a conclu, par conclusions signifiées le 19 mai 2025 devant le juge du fond en sollicitant la reconnaissance du parfait renouvellement du bail au 1er janvier 2023, acceptant dès lors le principe du renouvellement du bail, près de cinq mois après la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire, renonçant dès lors à invoquer des griefs antérieurs dont elle connaissait l’existence avant la signification de cet acte de procédure.

En réponse, le demandeur conteste que la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux constitue une renonciation sans équivoque à poursuivre la résiliation pour des infractions antérieures connues.

Cependant, ce moyen ne peut être qualifié de fin de non-recevoir, les fins de non-recevoir étant expressément listées aux termes de l’article 122 du code de procédure civile ou qualifiées expressément comme tel par la jurisprudence.

Ce moyen d’analyse donc comme un moyen au fond, susceptible de mettre en échec le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sera examiné ultérieurement.

La fin de non-recevoir soulevée par M. [W] est donc rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve du manquement aux obligations du bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le manquement allégué dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, ou à défaut d’exécution d’une clause quelconque du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cependant, le preneur soutient que l’acceptation, par voie de conclusions notifiées le 19 mai 2025, devant le juge du fond de l’acceptation de principe du renouvellement du bail fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de manquements antérieurs, ce qui est le cas en l’espèce, les manquements ayant donné lieu à un commandement de payer du 5 décembre 2024.

Il est constant que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement (3e Civ., 11 mai 2022, 19-13.738, Publié au bulletin).

Cependant, une précision essentielle avait été apportée dans un précédent arrêt : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la bailleresse ne s’était pas opposée à la demande de renouvellement du bail et qu’elle avait invoqué des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’était renouvelé, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; » (3e Civ., 1 février 2018, 16-29.054, Inédit).

Cette précision est également confirmée par un arrêt ultérieur : Le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail (3e Civ., 20 mai 2021, n° 19-26.021).

Par conséquent, en l’état de la jurisprudence, peu importe la date à laquelle le bailleur exprime son accord au principe du renouvellement du bail, par voie de conclusions devant le juge ou précédemment dans ses échanges avec le preneur, seuls les manquements antérieurs à la date de renouvellement du bail ne peuvent donner lieu à une demande de résiliation du bail.

En l’espèce, les manquements litigieux ayant été dénoncés par une sommation du 5 décembre 2024, ils sont bien postérieurs au renouvellement du bail, que l’on retienne la date de renouvellement alléguée par le preneur du 14 janvier 2018 ou celle alléguée par le bailleur du 1er janvier 2023, cette divergence de date étant précisément l’objet de l’instance pendante devant le juge du fond.

Par conséquent, en se fondant sur des manquements dénoncés postérieurement à la date du renouvellement du bail, la demanderesse est bien fondée à solliciter le constat de la résiliation du bail.

Il y a donc lieu désormais d’examiner la réalité de ces manquements et le défaut d’exécution de la sommation de faire visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois.

Aux termes de la sommation de faire avec commandement visant la clause résolutoire de son bail, le preneur doit dans le délai d’un mois à compter de la date du 5 décembre 2024 :

— rétablir les lieux loués dans leur état d’origine, spécialement le rétablissement de la cave transformée en cuisine de restaurant,

— procéder à l’enlèvement de toute gaine installée dans la cave débouchant dans la cour intérieure de l’immeuble,

— assurer la remise en état initial des parties privatives et des parties communes après rebouchage des percements effectués.

Le preneur soutient que :

— La façade n’a nullement été modifiée, la vitrine étant identique à l’entrée dans les lieux, comme le démontre les photos reproduites dans ses conclusions,

— La cave a toujours été carrelée, comme cela résulte de la décision du juge des loyers commerciaux du 6 mai 2014 reprenant la description des lieux ; les travaux réalisés en cave sont des travaux d’aménagement qui ne nécessitaient aucune autorisation du bailleur, en l’absence de changement de distribution, de démolition, de nouvelle ouverture, de percement de mur et les aménagements n’étant pas de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ;

— Aucune gaine d’extraction n’a été installée en cave, le preneur indiquant avoir seulement demandé en mars 2024 le droit d’installer une petite climatisation dans sa boutique, le projet envoyé incluant une photographie du conduit dont il est aujourd’hui reproché le percement, qui prend naissance dans la loge de la gardienne où le preneur n’a pas accès ;

— Il conteste donc fermement les termes de la sommation du 5 décembre 2024 ; à tout le moins il existe une contestation sérieuse sur la réalité des infractions reprochées.

En réplique, le requérant fait valoir que :

— La persistance des infractions est établie aux termes du procès-verbal dressé le 4 septembre 2025 ;

— La cave en sous-sol a été transformée en cuisine de restaurant, en infraction avec le règlement de copropriété qui interdit pareil changement d’affectation, au surplus sans autorisation, ce qui présente des risques pour la sécurité et un risque d’incendie en l’absence de d’extraction des gaz et fumées ;

— Il a été à nouveau constaté une ouverture en partie haute du mur comportant une grille de ventilation, le percement en façade ayant été réalisé sans autorisation ;

— Il est donc établi que le preneur n’a pas rétabli la cave dans son état d’origine, enlevé le conduit débouchant dans la cour intérieure et rebouché l’ouverture pratique en façade, ni enlevé les câbles électriques longeant le couloir des caves, partie commune de l’immeuble, faisant l’objet d’un branchement sauvage sur les parties communes.

Aux termes de l’article 4° du bail, le preneur ne peut effectuer aucun changement de distribution, aucune démolition ni aucune ouverture, percement de murs, ni aucun travail pouvant compromettre la solidité de l’immeuble, sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse.

En l’espèce, il est constant aux termes du constat d’huissier établi le 4 septembre 2025, et il n’est pas contesté par le défendeur, que la cave initialement désignée au bail est utilisée en tant que cuisine, ce qui est constitutif d’un changement de distribution des locaux donnés à bail, et partant d’un manquement aux obligations du bail, en l’absence d’autorisation écrite du bailleur, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer par ailleurs la réalisation de travaux , de percement de mur ou de mise en péril de la solidité de l’immeuble. La réalité du manquement visé dans le commandement du 5 décembre 2024 est démontrée et le preneur ne contestant pas ne pas avoir remis en état la cave dans le délai d’un mois, la résiliation de plein droit du bail est acquise sur ce fondement, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres manquements allégués aux obligations du bail.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W], partie perdante, est condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ainsi que des procès-verbaux de constat des 9 juillet 2024 et 4 septembre 2025 et à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [N] [W] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 janvier 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, Monsieur [N] [W] à payer à la SCI LA PROPRIETE MODERNE une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons Monsieur [N] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ainsi que des procès-verbaux de constat des 9 juillet 2024 et 4 septembre 2025 ;

Condamnons Monsieur [N] [W] à payer à la SCI LA PROPRIETE MODERNE la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 23 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN