PREMIERE CHAMBRE

26 Septembre 2024

N° RG 24/00892 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NQJA

72A

S.D.C. RESIDENCE VAL D’ARGENT 4

C/

[M] [O]

[R] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence VAL D’ARGENT 4, sise [Adresse 2] et [Adresse 1], représenté par son syndic la société KER GESTION dont le iège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane LIN, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [O], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [R] [C], demeurant [Adresse 4]

défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 13 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « VAL D’ARGENT 4 » sise [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la SARL KER GESTION a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] afin d’obtenir leur condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  12.119,51 euros, dont 220,63 euros de frais, suivant décompte arrêté au 7 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux entiers dépens.

Régulièrement assignés, Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 2 mai a fixé l’affaire au 20 juin pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°1191, n°407 et n°471,

— un relevé de compte individuel détaillé arrêté au 7 février 2024,

— un décompte des charges et des frais,

— les appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2023, 17 juin 2022, 25 juin 2021, 6 novembre 2020 et 3 juin 2019, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer les charges du 3 janvier 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 9.158,63 en principal, selon décompte arrêté au 14 novembre 2022

Le décompte arrêté au 7 février 2024 et le relevé individuel de charges produits présentent un solde débiteur sur le compte des copropriétaires défendeurs d’un montant de 11.898,88 euros correspondant aux charges impayées hors frais, 1er trimestre 2024 inclus.

Or, ce décompte présente plusieurs sommes de 12,12 euros portées au débit du compte et intitulées " prevt [O]/[C] impayé " pour un montant total de 133,32 euros.

Ces sommes ne constituent pas des charges de copropriété dont Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] sont débiteurs mais bien des frais bancaires. L’ensemble de ces sommes sera donc écarté des charges de copropriété dont le paiement est sollicité.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur et des frais bancaires, il convient de condamner Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.765,56 euros au titre des charges impayées hors frais, selon décompte arrêté au 7 février 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, en ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 220,63 euros au titre des frais, lesquels comprennent :

— les frais de mise en demeure du 10 juin 2020 (18,39 euros),

— les frais de mise au contentieux du 7 septembre 2020 (183,85 euros),

— les frais de première relance (18,39 euros).

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges : les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 18,39 euros correspondant à la mise en demeure du 10 juin 2020, les autres frais de mise en contentieux et de relance étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. Les frais de commandement de payer entrent dans le cadre des dépens.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires ne formule pas de demande de condamnation solidaire.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11.783,95 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 21 décembre 2019 au 2 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 sur la somme de 9.158,63 euros et du 13 février 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] à verser la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C], qui succombe supporteront les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « VAL D’RGENT 4 » sise [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes suivantes :

—  11.783,95 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 21 décembre 2019 au 2 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 sur la somme de 9.158,63 euros et du 13 février 2024 pour le surplus ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Monsieur [M] [O] et Madame [R] [C] aux dépens ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Madame DESOMBRE Monsieur FORTON