N° RG 25/00817 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N6ER

Minute N° 2026/0119

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Février 2026

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S.D.C. [Adresse 5]

C/

[O] [B]

[W] [M]

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copie exécutoire délivrée le 05/02/2026 à :

la SELARL ALEO – 163

la SELARL AVODIRE – 45

la SCP IPSO FACTO AVOCATS – 213

copie certifiée conforme délivrée le 05/02/2026 à :

dossier

copie électronique délivrée le 05/02/2026 à :

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 22 Janvier 2026

PRONONCÉ fixé au 05 Février 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 5], représenté par son Syndic « CITYA [Localité 7] » (RCS NANTES N°412 144 826), domiciliée : chez CITYA [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocate au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [O] [B], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Roland RINALDO de la SELARL AVODIRE, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/00817 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N6ER du 05 Février 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 6 mars 2018 par Me [H] [C], notaire à [Localité 8], M. [W] [M] a fait l’acquisition auprès de Mme [O] [B] des lots n° 11, 12, 27 et 50 correspondant à un couloir pour moitié en pleine propriété, des water closets au rez-de-chaussée et au 1er étage ainsi qu’un appartement en triplex de 79,22 m², dans un immeuble en copropriété soumis au périmètre de protection d’un monument historique, situé [Adresse 5] à [Localité 7] au prix de 253 000,00 €.

La copropriété du [Adresse 5] à [Localité 7] est issue d’une fusion intervenue le 8 mars 2021 entre deux copropriétés voisines.

Se plaignant de la découverte, à l’occasion de la dépose de faux-plafonds par M. [M], d’une fissure sur la panne faitière provoquant un affaissement de la charpente et après une étude structurelle la non-conformité de deux lanterneaux présentant des infiltrations dont les causes résideraient dans les aménagements réalisés à la demande de Mme [B] sans autorisation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic la S.A.R.L. CYTIA [Localité 7], a fait assigner en référé M. [W] [M] et Mme [O] [B] selon actes de commissaires de justice du 17 juillet 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

M. [W] [M] formule toutes protestations et réserves et réclame l’extension de la mission de l’expert à l’examen d’autres désordres, en souhaitant que les frais de la mesure soient intégralement mis à la charge du demandeur du fait qu’il participe déjà aux frais en qualité de copropriétaire et en soulignant que les éléments soutenus par Mme [B] viennent confirmer l’existence d’un litige et la nécessité de la mesure.

Mme [O] [B] conclut à l’irrecevabilité et au débouté de l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à son encontre, à sa mise hors de cause et au rejet de l’extension sollicitée par M. [M], formule subsidiairement toutes protestations et réserves, avec en tout état de cause condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— le demandeur ne justifie d’une tentative de règlement amiable du conflit conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile alors qu’est invoqué un trouble anormal de voisinage,

— aucun élément ne vient étayer les doléances alors que l’appartement a été rénové il y a 18 ans et vendu il y a 8 ans, les seuls soupçons de l’architecte de M. [M] n’étant pas suffisants,

— la mesure ne peut être destinée à pallier la carence de preuve des demandeurs ainsi que le prévoit l’article 146 du code de procédure civile et les photos et constat d’huissier de M. [M] ne sont pas suffisants pour justifier sa demande,

— le bien a été acheté sans garantie de vices cachés ou apparents et les travaux ont été réalisés en 2007 par un professionnel de sorte qu’elle n’encourt aucune responsabilité technique, sachant qu’une partie des travaux lui a été remboursée par la copropriété parce qu’ils ont permis d’éviter un effondrement de toiture,

— les malfaçons alléguées résultent de l’état initial du bâti lors de son rachat en 1981,

— la présence d’insectes xylophages concerne tout au plus le diagnostiqueur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] maintient sa demande d’expertise, ne s’oppose pas à l’extension de la mission aux désordres allégués par M. [W] [M] à condition que les frais de l’expertise soient partagés par moitié, s’oppose en revanche à la demande de mise hors de cause de Mme [O] [B] dont la responsabilité pourrait être recherchée eu égard aux travaux réalisés soit sur le fondement du trouble anormal de voisinage soit celui de la responsabilité décennale des constructeurs, étant observé qu’il peut être dispensé de tentative de résolution amiable du litige au titre de l’urgence à faire constater les désordres compte tenu du péril affectant le bâti et au regard du droit au recours direct devant le juge garanti par la jurisprudence de la cour de justice de l’union européenne.

MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] présente des copies des documents suivants :

— acte de vente [B]/[M] du 26 mars 2018,

— procès-verbal de l’assemblée générale de 2024,

— plans,

— rapport de visite ATELIER B du 24 juin 2024,

— constat Me [R] commissaire de justice du 16 octobre 2025.

Mme [O] [B] y ajoute :

— plan avant rénovation de l’ancien grenier,

— factures société COUVERTURE BOUCHAUD du 06 mars 2007 et 02 février 2007,

— courrier du cabinet CITYA au cabinet ISPO FACTO 14 décembre 2012,

— procès-verbal assemblée générale 2011,

— facture de travaux cheminée 18 mars 2014,

— attestation conformité des travaux 18 mai 2014,

— mail du syndic CITYA du 23 juillet 2014.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] concernant notamment des aménagements réalisés dans les combles et la création des lanterneaux non conformes aux règles de l’art et source d’infiltrations sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

La demande formée contre Mme [B] au titre du trouble anormal de voisinage relève des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile qui impose certes en principe une tentative préalable de résolution amiable du litige mais dont il convient de dispenser le demandeur, compte tenu de l’urgence à vérifier contradictoirement l’état de la structure de l’immeuble alors que la charpente montre des signes de faiblesse inquiétants.

Mme [O] [B] ne saurait obtenir sa mise hors de cause au prétexte de l’absence de preuves suffisantes des désordres notamment en se prévalant des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, alors que le juge saisi avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du même code ne peut refuser une mesure d’instruction si les conditions de ce seul texte sont réunies à savoir l’existence d’un litige et d’un motif légitime d’ordonner la mesure. En l’espèce, les doléances du demandeur et de M. [M] sont suffisamment étayées par les éléments produits et notamment l’avis d’un architecte, des photographies et constats, si bien que ce sera justement l’objet de la mesure d’instruction de vérifier la réalité des désordres alléguées sur la base de ces éléments, la date des travaux réalisés et de déterminer la cause des désordres ainsi que leur lien possible ou non avec les travaux réalisés par Mme [B].

Les précisions réclamées par M. [W] [M] dans la mission de l’expert portent sur des désordres affectant en majorité sur les parties communes mais aussi minoritairement sur ses parties privatives, de sorte que pour celles-ci, la mesure est dans son intérêt exclusif, et qu’il devra en conséquence supporter un quart des frais de consignation sous peine de caducité de ses demandes.

En l’absence de partie perdante à ce stade de procédure, chaque partie gardera à sa charge ses propres dépens et il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à la S.A.R.L. ARTAHE prise en la personne de son gérant, M. [G] [Y], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 3], Port. : [XXXXXXXX01], Mél. : [Courriel 6] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble et notamment les parties communes et l’appartement de M. [M], décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués par le syndicat des copropriétaires et M. [M] dans leurs conclusions, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente de Mme [B] à M. [M] et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] devra consigner au greffe avant 5 avril 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 000,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert et que M. [W] [M] devra consigner une somme de 1 000 € avant le 5 avril 2026 sous peine de caducité de ses demandes d’examen de désordres complémentaires,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 avril 2027,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui en a exposé.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE