TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/646

N° RG 24/01994 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5VG

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société [Adresse 9] représentée par le Président de son conseil d’administration, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [P]

né le 23 Avril 1988 à [Localité 5] (GIRONDE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 8 Février 2024, la SA HLM DOMIAL a donné en location à Monsieur [H] [P] un logement à usage d’habitation type 1 pièce de 18 mètres carrés sis à [Adresse 7], rez-de-chaussée logement 007229, moyennant un loyer mensuel initial de 279,12 euros et une provision sur charges de 29,77 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 31 Juillet 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement et ses annexes (garage, cave ..) qu’il occupe à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 896,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriérés arrêtés au 24/07/2024).

— Ainsi qu’à la condamnation à payer à la demanderesse, une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 25 Juillet 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés ;

— Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 Janvier 2025

À l’audience la SA [Adresse 9], représentée par son Conseil, réitère ses prétentions, et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Monsieur [H] [P] assigné à étude selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 21 Mars 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes du IV de ce même article, le II sus-cité est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, ainsi qu’aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative.

La SA HLM DOMIAL justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 21 Mai 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 31 Juillet 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 1er Août 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 16 Janvier 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SA [Adresse 9], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 8 Février 2024 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à Monsieur [H] [P] un commandement de payer en date du 23 Mai 2024 pour la somme en principal de 1 217,02 euros.

Monsieur [H] [P] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 23 Juillet 2024,

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [H] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 Juillet 2024 causant ainsi un préjudice à la SA [Adresse 9]

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location que Monsieur [H] [P] sera tenu de régler à la SA HLM DOMIAL à compter du 25 Juillet 2024 (date de la demande) et jusqu’à son départ effectif.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Sur les loyers et charges impayés

La SA [Adresse 9], établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de location signé par les parties ;

— le décompte de créance locative au 16 Mai 2024 faisant apparaître un arriéré de 1 217,02 euros au 15 Mai 2024. Il convient cependant de déduire un montant total de 3,24 euros (3 x1,08 euros frais de rejet), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 soit une somme nette de 1 213,78 euros ;

— le décompte de créance locative au 24 Juillet 2024 faisant apparaître un arriéré de 1696,90 euros au 15 Juillet 2024 et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 5,40 euros (5 x1,08 euros frais de rejet), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; soit une somme nette de 1 891,50 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [P] à payer à La SA HLM DOMIAL, la somme de 1891,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 Juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 Mai 2024 à la somme de 89,48 euros.

Il paraît inéquitable de laisser La SA [Adresse 9] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 800 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SA HLM DOMIAL

CONSTATE que le bail du 8 Février 2024 consenti par la SA [Adresse 9] d’une part au profit de Monsieur [H] [P] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation type 1 pièce de 18 mètres carrés sis à [Adresse 8], rez-de-chaussée logement 007229, moyennant un loyer mensuel initial de 279,12 euros et une provision sur charges de 29,77 euros se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 23 Juillet 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [H] [P] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [H] [P] à la SA HLM DOMIAL au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 25 Juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés.

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à La SA [Adresse 9] la somme de 1 891,50 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupations impayés au 15 Juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à La SA HLM DOMIAL la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 Mai 2024 à la somme de 89,48 euros ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 21 Mars 2025 à [Localité 10], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,