Minute n°

NAC : 5AA

N° RG 25/00212 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DKPO

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, prise en la personne de sa Directrice Générale

Rep/assistant : PERSONNE HABILITÉE (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

C/

Madame [O] [R]

Monsieur [B] [H]

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, prise en la personne de sa Directrice Générale

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par une personne habilitée (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [O] [R]

née le 30 Mai 1985 à [Localité 2] (58)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

Monsieur [B] [H]

né le 19 Février 1983 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025

DÉCISION :

réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025

à :

— NIEVRE HABITAT

— Mme [O] [R]

— M. [B] [H]

Ccf délivrées le : 02/07/2025

à :

— NIEVRE HABITAT

— Mme [O] [R]

— M. [B] [H]

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2023, l’Office public de l’Habitat de la Nièvre (ci-après Nièvre Habitat) a conclu avec Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 699,54 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 2 436,25 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que les locataires n’avaient pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, Nièvre Habitat a fait assigner Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 05 mars 2025 pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif ainsi que la résiliation du bail et leur expulsion.

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 04 juin 2025, à laquelle Nièvre Habitat, représenté par sa préposée, se réfère oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l’audience, au titre desquelles il est demandé de :

– constater la résiliation du bail de Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] de plein droit par application de la clause résolutoire y insérée,

– condamner solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] à payer la somme de 4003,17 euros correspondant à la dette actualisée au 25 mai 2025 avec intérêt de droit à compter de la date du commandement de payer,

– condamner solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges réactualisés au moment de la revalorisation annuelle et ce à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération des lieux,

– ordonner l’expulsion de Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] et de tous occupants de leur chef ainsi que du mobilier à leurs frais, risques et périls, et ce, avec le concours de la force publique au besoin,

– condamner solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais de justice engagés et ceux à venir,

Monsieur [B] [H] assigné par acte remis à l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu, Madame [O] [R] a comparu en personne et a sollicité des délais de paiement et la possibilité de se maintenir dans les lieux par suspension des effets de la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, les parties présentes ayant été avisées.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Nièvre Habitat verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer les loyers signifié le 03 décembre 2024.

Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] ne contestent pas la dette et ne justifient pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement du bailleur qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] seront solidairement condamnés à payer à Nièvre Habitat la somme de 4003,17 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 mai 2025 inclus. En outre, Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] paieront les intérêts au taux légal sur la somme de 2 436,25 euros à compter de la signification du commandement de payer le 03 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Nièvre Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 04 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu de l’article « article 8 résiliation » des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] ont laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] le 03 décembre 2024, leur impartissant un délai de deux mois pour régulariser leur situation.

Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] n’ont pas apuré intégralement leur dette dans le délai imparti restent toujours redevables d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de Nièvre Habitat et donc de la résiliation du bail conclu le 21 février 2023 sont réunies à la date du 04 février 2025.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Cette situation se caractérise, lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

Le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et proposent d’apurer leur dette par un versement de mensualités de 120 euros en sus du paiement de leur loyer courant avec une dernière échéance représentant le solde de sa dette.

Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] font valoir qu’ils ont désormais une activité professionnelle fixe. Il résulte de ces éléments que Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] démontrent leur capacité et leur volonté d’apurer leur arriéré locatif.

En conséquence, Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] pourront s’acquitter du paiement de leur dette selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement.

En raison des délais de paiement accordés, le paiement du loyer courant ayant repris avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus si le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par les locataires dans les délais accordés.

En cas de non-respect des modalités de paiement édictées par la présente décision, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Nièvre Habitat pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] et à celle de tous occupants de leur chef.

Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] devront alors payer à Nièvre Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération des lieux.

Sur les autres demandes :

Parties perdantes, Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] supporteront in solidum la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Condamne solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] à payer à l’Office public Nièvre Habitat la somme de 4 003,17 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2024 sur la somme de 2 436,25 euros ;

Autorise Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] à régler ladite somme selon 33 mensualités de 120 euros, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, et une dernière mensualité devant solder la dette, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

Dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit, qu’à défaut de paiement par Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] d’une échéance à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, et en ce cas :

– Constate à la date du 04 février 2025 la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 21 février 2023 ;

– Ordonne à Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] de libérer, avec tous occupants de leur chef, et après en avoir remis les clefs, les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre) ainsi que ses éventuels accessoires (parking, cave), et, à défaut, que leur expulsion pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

– Condamne solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] à payer mensuellement à l’Office public Nièvre Habitat une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne in solidum Madame [O] [R] et Monsieur [B] [H] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer signifié le 03 décembre 2024 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,