TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00581

N° Portalis DB2G-W-B7J-JMAN

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

28 novembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [L] [U]

demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [V] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [Z] [D] [R]

demeurant [Adresse 7]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier lors des débats et de Katia GULLY, faisant fonction de greffier lors du prononcé.

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 03 octobre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente en date du 15 juillet 2024, Mme [Z] [D] [R] s’est engagée à acquérir un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] auprès de M. [L] [U] et Mme [P] [V] épouse [U] (ci-après dénommés les époux [U]) au prix de 150.000 euros.

Par assignation signifiée le 31 juillet 2025, les époux [U] ont attrait Mme [Z] [D] [R] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— constater que Mme [Z] [D] [R] n’a pas respecté ses obligations contractuelles telles qu’inscrites dans le compromis de vente signé le 15 juillet 2024,

— condamner Mme [Z] [D] [R] à leur payer la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale,

— condamner Mme [Z] [D] [R] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

À l’appui de leur demande, les époux [U] font valoir pour l’essentiel :

— que Mme [Z] [D] [R] s’est engagée à financer l’acquisition du bien par un emprunt bancaire d’un montant de 146.850 euros auprès de tout établissement bancaire ;

— qu’une condition suspensive d’obtention de financement bancaire a été insérée au compromis de vente ;

— que par courrier recommandé du 17 octobre 2024, Mme [Z] [D] [R] a été mis en demeure par le notaire instrumentaire de justifier de l’obtention d’une offre de prêt ou d’un refus ;

— qu’un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire instrumentaire le 13 janvier 2025, en raison de la défaillance de Mme [Z] [D] [R] à répondre aux sollicitations relatives à la présentation de son financement ;

— que Mme [Z] [D] [R] n’a jamais transmis les documents nécessaires à l’obtention d’un prêt, de sorte qu’elle a fait obstacle à la condition suspensive, laquelle doit être réputée accomplie au visa de l’article 1304-3 du code civil ;

— que les mises en demeures de payer la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale, adressées le 18 février 2025 et 27 mai 2025 par leur assureur protection juridique et leur conseil, sont restées sans effet.

Bien que régulièrement assignée, Mme [Z] [D] [R] n’a pas constitué avocat. La cause étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par les demandeurs.

Il sera rappelé à titre liminaire que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à “dire et juger” ou “constater”, en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.

Sur la demande tendant à la mise en œuvre de la clause pénale

1. Sur l’accomplissement de la condition suspensive relative au financement

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, Mme [Z] [D] [R] s’est engagée à acquérir l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] auprès des époux [U], sous condition suspensive d’obtenir dans les 60 jours de la signature de l’acte un financement bancaire auprès de tout établissement, d’un montant de 146.850 euros remboursable en 300 mois au taux nominal d’intérêt maximum de 4,5 % hors assurance.

Spécifiquement, le compromis prévoyait à ce titre que :

“L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt dans un délai de trente (30) jours à compter des présentes et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui adressant le double.

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du Code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, dans un délai de soixante (60) jours à compter des présentes et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l’acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l’agrément par l’assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collectives liées à ces prêts.

Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard dans les soixante-quinze (75) jours à compter des présentes, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.”

Le compromis de vente ayant été conclu le 15 juillet 2024, la condition d’obtention du prêt devant être réalisée au plus tard le 13 septembre 2024, et Mme [Z] [D] [R] devait justifier de l’acceptation ou du refus des prêts avant le 28 septembre 2024 auprès du notaire.

Il résulte de l’attestation de carence produite par le notaire instrumentaire le 13 janvier 2025 et de la mise en demeure adressée le 17 octobre 2024 par le notaire instrumentaire, que Mme [Z] [D] [R] n’a pas justifié de l’accomplissement de ses obligations relativement à l’obtention du prêt dans le délai prescrit.

Il y a donc lieu de considérer la condition suspensive d’obtention d’un prêt réputée réalisée, du fait de la négligence de Mme [Z] [D] [R], qui n’a justifié d’aucune démarche en ce sens.

2. Sur la mise en œuvre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Le compromis de vente signé le 15 juillet 2024 entre les parties prévoit en sa section intitulée “clause pénale” qu’ “au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 €).”

Mme [Z] [D] [R] ne justifie d’aucun obstacle à la réitération de la vente par acte authentique, les époux [U] sont dès lors bien fondés à se prévaloir de l’application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente.

Il convient de relever que la somme réclamée de 15.000 euros représente 10% du montant de la vente (150.000 euros), pourcentage qui est usuel en matière de vente immobilière et qui n’est pas en lui-même excessif.

Il s’ensuit que la demande des époux [U] est justifiée et qu’il y a lieu d’y faire droit en condamnant Mme [Z] [D] [R] à leur payer une indemnité de 15.000 euros en application de la clause pénale stipulée à la promesse de vente.

Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [Z] [D] [R], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par les époux [U] et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Z] [D] [R] à payer à M. [L] [U] et Mme [P] [V] épouse [U] la somme de 15.000,00 € (QUINZE MILLE EUROS) au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Mme [Z] [D] [R] à payer à M. [L] [U] et Mme [P] [V] épouse [U] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [D] [R] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président