N° RG 23/03696 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX2

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30A

N° RG 23/03696 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX2

AFFAIRE :

S.C.I. MAÏTÉ

C/

S.A.S. PHYSIOTAL

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL [K] & ASSOCIES

M^e Jennifer POUJARDIEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.C.I. MAÏTÉ

18 rue de la Fontaine

33720 LANDIRAS

représentée par M^e Jennifer POUJARDIEU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. PHYSIOTAL

8 Rue Saint Martin

33430 BAZAS

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/03696 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX2

Monsieur [F] [V]

né le 17 Août 1942 à SEDAN (08200)

15 Route de Préchac

Appt H003

33210 LANGON

représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2018, la SCI MAÏTÉ a donné à bail dérogatoire d’une durée de 24 mois à effet au 1er janvier 2018 à la SAS PHYSIOTAL des locaux à usage commerciaux situés 8 rue Saint Martin à BAZAS (33430), en contrepartie d’un loyer annuel de 5.760 euros hors taxes outre une provision pour charge de 20 euros mensuelle.

Monsieur [F] [V] s’est porté caution solidaire par acte sous seing privé du même jour.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, la SCI MAÏTÉ a fait signifier à la SAS PHYSIOTAL un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif de 7.106,33 euros. Elle a fait dénoncer dans les mêmes formes, le 29 novembre 2022, le commandement de payer à monsieur [F] [V].

La SCI MAÏTÉ a fait assigner la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, par actes de commissaire de justice du 25 avril 2023, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la SAS PHYSIOTAL et de la condamner solidairement avec monsieur [F] [V] à lui payer les loyers échus et restant à échoir.

Par une ordonnance du 18 février 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] de leur demande d’expertise judiciaire formée par conclusions qui lui étaient spécialement adressées le 05 novembre 2024.

La clôture a été fixée au 19 novembre 2025 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2025, la SCI MAÏTÉ sollicite du tribunal :

à titre principal qu’il:prononce la résiliation du bail liant la SCI MAÏTÉ à la SAS PHYSIOTAL,ordonne, en conséquence, l’expulsion de la SAS PHYSIOTAL, ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,ordonne qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamne solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] à lui payer la somme de 34.158,36 euros décomposée comme suit :jusqu’à l’échéance du mois de octobre 2025 incluse : 31.938,27 euros,pour la période du mois de novembre 2025 au mois de janvier 2026 : 2.220,09 euros,condamne solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 740,03 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

à titre subsidiaire, qu’il :condamne solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] à lui payer la somme de 9.792,04 euros au titre des loyers échus jusqu’au mois de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022,condamne solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] à lui payer, à compter du mois d’avril 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 740,03 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,ordonne que l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée chaque année au 1er janvier sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, que l’indice de comparaison servant au calcul de la révision du loyer sera celui du même trimestre publié et connu à la date d’échéance du terme annuel,

en tout état de cause, qu’il :condamne solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] à lui payer la somme de 3.193,83 euros au titre des intérêts de retard jusqu’à l’échéance d’octobre 2025 incluse,condamne la SAS PHYSIOTAL, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la remise des clefs du local, à procéder au transfert de son siège social,décide que les intérêts produiront eux-mêmes intérêt au terme d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil jusqu’au complet paiement, déboute la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] de l’intégralité de leurs demandes,condamne solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 25 novembre 2022 et de l’état des privilèges et nantissement, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour soutenir sa demande de résiliation du bail commercial, la SCI MAÏTÉ fait valoir que le bail dérogatoire conclu le 1er mars 2018, à effet du 1er janvier 2018 et courant jusqu’au 31 décembre 2019, a été converti à cette date en bail commercial et qu’aucune résiliation amiable n’est intervenue le 31 décembre 2022 comme le soutiennent les défendeurs. Ainsi, la SCI MAÏTÉ expose que si elle était favorable à une négociation sur une résiliation amiable du bail, elle avait conditionné celle-ci à l’apurement de l’arriéré locatif, condition qui n’a pas trouvé à se réaliser. La SCI MAÏTÉ fait ensuite valoir qu’aucun état des lieux de sortie n’est intervenu pas plus que la remise des clefs du local.

Dès lors, la SCI MAÏTÉ expose qu’à l’échéance de mars 2023, la SAS PHYSIOTAL présentait un arriéré de loyer de 9.792,04 euros, le loyer étant payé de manière irrégulière depuis le début de la relation contractuelle, ce qui justifie selon elle la résiliation du bail. Elle se fonde en outre sur le non-respect de l’obligation d’exploitation du fonds et d’occupation du local qui pèse sur le preneur et qui figure au bail, celui-ci indiquant avoir vidé les lieux fin décembre 2022.

Au soutien de sa demande en paiement des loyer échus, et de ceux à échoir jusqu’à l’échéance de la période triennale, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux, la SCI MAÏTÉ expose que la restitution d’un local commercial et des clefs associées ne dispense pas le preneur du paiement des loyers dus jusqu’au terme la période triennale conformément à l’article L145-4 du code de commerce. Subsidiairement, si le tribunal déliait la société PHYSIOTAL d’une partie de son engagement, elle soutient qu’elle demeurerait tenue du paiement du loyer jusqu’à la date de la résiliation outre une indemnité d’occupation mensuelle. La SCI MAÏTÉ fait en outre valoir la clause pénale qui figure au contrat de bail conclu le 1er mars 2018 venant porter majoration des sommes dues jusqu’au mois d’octobre 2025 en cas d’inexécution contractuelle.

Pour soutenir sa demande de condamnation solidaire des défendeurs, la SCI MAÏTÉ fait valoir d’une part que monsieur [F] [V] s’est porté caution solidaire de la SAS PHYSIOTAL par acte du 1er mars 2018, et d’autre part que le commandement de payer des loyers commerciaux signifié le 25 novembre 2022 au preneur a aussi été dénoncé à sa caution le 29 novembre 2022.

En réponse à la demande de monsieur [F] [V] tendant à voir déclarer disproportionné son engagement de caution, elle indique que le loyer de 576 euros TTC qu’il garantit, compte tenu de ses revenus passés et actuels de 1.800 euros, reste inférieur au taux d’endettement généralement admis de 33%.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle formulée par la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] tendant à voir ordonner avant dire droit une expertise judiciaire en vue d’évaluer le préjudice de jouissance de la SAS PHYSIOTAL, la SCI MAÏTÉ fait valoir que les défendeurs avaient pu se rendre compte de la surface réelle du local lors de sa visite avant la conclusion du contrat de bail, qu’ils oublient de comptabiliser la surface de l’arrière salle. Elle ajoute, au visa de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, que cette demande a pour fin de suppléer la carence totale des défendeurs dans l’administration de la preuve, le prétendu défaut de délivrance n’étant excipé que dans un espoir vain de voir la dette réduite. La SCI MAÏTÉ soulève par ailleurs, au visa de l’article 789 du même code, l’incompétence du juge du fond pour ordonner une telle mesure, seul le juge de la mise en état étant compétent pour le faire.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 novembre 2024, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] demandent au tribunal de :

sur les sommes dues par la société PHYSIOTAL: constater la résolution amiable du bail commercial au 31 décembre 2022 et débouter en conséquence la SCI MAÏTÉ de toute demande relative au règlement des loyers postérieur au 31 décembre 2022,

ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluer le préjudice de jouissance de la SAS PHYSIOTAL et en conséquence, surseoir à statuer sur les demandes des parties,

sur l’engagement de caution :débouter la SCI MAÏTÉ de ses demandes formulées à l’encontre de monsieur [F] [V],condamner la SCI MAÏTÉ à payer à maître [K] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

en toute hypothèse :débouter la SCI MAÏTÉ de toutes ses demandes,laisser à la charge de la SCI MAÏTÉ et de la SAS PHYSIOTAL la charge de leurs propres frais et dépens,écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,compenser les condamnations éventuellement mises à la charge de la SAS PHYSIOTAL avec celles éventuellement mises à la charge de la SCI MAÏTÉ.

Au soutien de leur demande visant à constater la résolution amiable du bail commercial au 31 décembre 2022, et au rejet de la demande de paiement des loyers postérieurs à cette date, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] se prévalent du congé donné oralement pour le mois de décembre 2022 par le bailleur lors d’une réunion qui s’est tenue en juillet 2022. Ils soutiennent, au visa de l’article 1193 du code civil, la possibilité d’une résiliation amiable d’un bail, pour laquelle aucun formalisme n’est exigé, seule la preuve devant être rapportée par écrit. Enfin, les défendeurs soulèvent l’effectivité de la reprise des locaux du fait du bailleur, conséquence de la résiliation du bail, laquelle est matérialisée par le changement des serrures par la SCI MAÏTÉ.

A l’appui de leur demande tendant à voir ordonner avant dire droit une expertise judiciaire, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] soutiennent que le preneur a subi des préjudices de jouissance qui justifient d’une évaluation par un technicien. A ce titre, ils font valoir en premier lieu que le bail portait sur une surface de 126 m² alors que le preneur ne disposait en réalité que de 90 m², ce qui impose d’évaluer le montant du loyer au regard de la surface mise à disposition. Ils indiquent en second lieu que les locaux objet du bail ont fait l’objet de nombreux dégâts des eaux pour lesquels le bailleur n’est jamais intervenu pour mettre fin aux causes du désordre, ni pour réparer les dégâts subséquents. En réponse à la SCI MAITE, ils indiquent saisir le juge de la mise en état de cette demande d’expertise.

Au soutien de leur demande tendant au constat du caractère disproportionné de l’engagement de monsieur [F] [V] en tant que caution solidaire de la SAS PHYSIOTAL, qu’ils forment au visa de l’article 332-1 du code de la consommation dans sa version en vigueur lors du cautionnement, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] font valoir que ses biens et ses revenus à la date de son engagement, de l’ordre de 1.800 euros mensuels, ne lui permettaient pas d’assurer le paiement des loyers garantis. Ils précisent que la disproportion ne doit pas être appréciée au regard du loyer mensuel mais de la totalité de la dette garantie, en l’espèce une somme d’un peu plus de 32.000 euros, représentant plus de 18 mois de revenus.

MOTIVATION

Sur la demande de mesure d’expertise

En vertu de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a bien été saisi par les défendeurs sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile et a, par une ordonnance du 18 février 2025, débouté la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] de leur demande d’expertise judiciaire visant à permettre d’établir leurs préjudices tirés d’une part d’une perte de surface d’exploitation, d’autre part de nombreux dégâts des eaux.

Or, leurs écritures qui saisissent la présente juridiction n’ont pas été complétées à la suite de cette décision. En outre, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que des éléments nouveaux justifient une telle mesure d’instruction. En effet, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] fondent dans les conclusions au fond leur demande sur les mêmes motifs que ceux soumis au juge de la mise en état : les préjudices qu’ils auraient subis à la suite d’une perte de surface d’exploitation alléguée sans aucun élément pour l’étayer, ainsi que du fait de plusieurs dégâts des eaux. Or, à ce titre, un unique désordre est justifié, survenu un mois avant leur départ et pour lequel ils ont été au moins partiellement indemnisés.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef et par conséquent, de leur demande de sursis à statuer.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Sur l’existence d’une résiliation amiable du bail

Au terme de l’article 145-5 du code du commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

En disposant que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise », l’article 1193 du code civil permet la résolution amiable des baux commerciaux. S’il est constant que cette résiliation amiable, à tout moment de la vie du bail, n’est soumise à aucun formalisme et peut résulter d’un accord verbal ou même du consentement tacite des parties, sa preuve suppose un commencement d’exécution qui a pour objet d’établir d’une part qu’une partie avait l’intention de résilier le bail et que l’autre partie l’a accepté, et d’autre part la date de ses effets et les conséquences entre les parties (dépôt de garantie, remise en état…).

En l’espèce, par un acte sous seing privé du 1er mars 2018, la SCI MAÏTÉ a donné à bail à la SAS PHYSIOTAL des locaux à usage commercial à effet au 1er janvier 2018 pour une durée de deux ans, par dérogation aux dispositions régissant les baux commerciaux. A l’issue de la durée du bail dérogatoire, le bailleur ayant laissé le preneur rester dans les lieux, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

S’agissant de la résiliation amiable anticipée du contrat qui résulterait du congé donné oralement au preneur par la SCI MAÏTÉ le 1er juillet 2022 mettant fin au bail le 31 décembre 2022, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] produisent deux attestations de personnes ayant été témoins de cet échange. Pour autant, le premier témoin monsieur [S] [C], dans son attestation du 26 avril 2023, indique que les représentants de la SCI MAÏTÉ n’étaient pas clairs dans leurs propos et qu’ils avaient informé monsieur [F] [V] de la durée d’un préavis. Il peut autant se déduire de cette attestation d’une éventuelle proposition de résiliation, que d’une simple information des modalités de résiliation du bail. Le second témoin, Madame [P] [X], indique dans son attestation du 19 mars 2023 qu’elle était présente lors de la visite de deux personnes s’étant présentées comme le père et le fils [I], elle rapporte que ces derniers ont mentionné que la durée du préavis pour quitter les lieux était de six mois, soit au 31 décembre 2022. Elle rapporte aussi que monsieur [F] [V] aurait réagi en demandant ce qu’il allait faire s’il n’avait pas trouvé de locaux d’ici la fin de l’année, les consorts [I] ayant répondu qu’un arrangement était possible.

Au regard de leur contenu, la première attestation apparait très approximative sur la réalité de la délivrance d’un congé par le bailleur, et ne permet pas d’établir l’accord du preneur. La seconde, si elle emporte plus de précisions sur la volonté de la SCI MAÏTÉ de mettre fin au bail de manière anticipée, révèle l’absence de consentement du preneur à défaut de solution de relogement de son activité commerciale. En outre, le commencement d’exécution dont se prévalent la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V], matérialisé par le départ du locataire le 31 décembre 2022, ne permet pas de rapporter la preuve que le bailleur avait l’intention de mettre fin au bail ou qu’il l’avait effectivement accepté. Il ne ressort par ailleurs pas de ces attestations que des échanges auraient eu lieu sur les conditions financières de cette résiliation anticipée, alors qu’il n’est pas contesté qu’il existait des défauts de paiement du loyer, ayant abouti à la délivrance d’un commandement de payer le 25 novembre 2022.

S’agissant de la résiliation amiable anticipée du contrat qui résulterait du congé donné par écrit par la SCI MAÏTÉ, les deux courriers envoyés par l’intermédiaire de son conseil à la SAS PHYSIOTAL les 13 et 23 février 2023 mentionnent, après avoir rappelé l’obligation de paiement jusqu’au terme de la période triennale fixée au 31 janvier 2026, sa proposition d’une résiliation amiable du contrat, mais conditionnent celle-ci par l’apurement de la dette locative. Or, le preneur n’a pas manifesté sa volonté d’accepter cette résiliation amiable puisqu’il s’est contenté, par un e-mail du 13 février 2023, de rappeler que le bail avait pris fin le 31 décembre 2022 tout en précisant que « nous n’excluons pas des loyers dus » sans indiquer s’il acceptait les modalités d’apurement de sa dette, conditionnant la résiliation amiable du bail proposée par la SCI MAÏTÉ.

En outre, si la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] se prévalent de la reprise des locaux par le bailleur, qui serait matérialisée par le changement des serrures par les soins de ce dernier, ils n’en rapportent pas la preuve. Il n’est par ailleurs pas produit d’état des lieux de sortie alors même que la SCI MAÏTÉ sollicitait du preneur qu’il lui communique trois créneaux pour le réaliser ainsi que pour lui remettre les clés. L’absence d’état des lieux n’est pas contestée par monsieur [F] [V] pour avoir indiqué dans un e-mail du 7 mars 2023 qu’il allait proposer des dates à cette fin.

En conséquence, la preuve n’en étant pas rapportée, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] seront déboutés de leur demande tendant à constater la résolution amiable au 31 décembre 2022 du bail commercial conclu le 1er janvier 2020.

Sur la demande de résiliation judiciaire :

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut […] provoquer la résolution du […].

Au terme de l’article 1227 du même code la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Enfin, aux termes de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le journal des appels de loyers produit par le demandeur fait apparaitre un premier impayé du loyer au mois de février 2018, un mois après la prise à bail des locaux. Les impayés de loyers apparaissent ensuite comme très récurrents, les paiements n’étant pas effectués à date, et étant très souvent partiels. Cette situation a conduit la SCI MAÏTÉ à faire signifier à son locataire un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire, pour un montant de 7.106,33 en principal, arrêté au 3 novembre 2022. La SAS PHYSIOTAL ne conteste pas ces défauts de paiement réguliers.

En outre, le contrat stipule que « 2. GARNISSEMENT DES LIEUX ET EXPLOITATION DU FONDS – […] Le preneur conservera les lieux loués en état permanent d’exploitation, sauf fermeture d’usage » mais aussi que « 3. OCCUPATION – Le preneur s’engage à occuper personnellement et continuellement les lieux loués pour l’exercice du commerce ou de l’industrie précité. […] ». Il ressort pourtant de l’e-mail envoyé le 13 février 2023 par la SAS PHYSIOTAL au conseil de la SCI MAÏTÉ que le preneur a fait vider les locaux qu’il exploitait entre le 23 et le 30 décembre 2022. L’absence d’occupation de l’immeuble loué est confirmée par l’avis de réception du courrier envoyé par le conseil du bailleur au locataire le 13 février 2023 qui lui est revenu au motif que le destinataire était inconnu à l’adresse.

Dès lors, le non-paiement des loyers, intervenu très tôt dans la relation contractuelle, et qui a perduré au fils des échéances, mais aussi l’absence d’occupation des locaux telle que prévue au contrat, constituent des manquements graves de la part de la SAS PHYSIOTAL à ses obligations locatives et justifient la résiliation judiciaire du contrat.

Par conséquent, la résiliation du bail commercial sera ordonnée à compter de la présente décision, et partant l’expulsion de la SAS PHYSIOTAL et de tous occupants de son chef, sera prononcée, au besoin par recours à la force publique, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente décision. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Sur l’engagement de caution de monsieur [V]

L’article 2288 du code civil dispose que « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. […] »

Sur l’existence de l’engagement

En l’espèce, monsieur [F] [V], par un acte sous seing privé du 1er mars 2018, s’est porté caution solidaire de la SAS PHYSIOTAL au profit de la SCI MAÏTÉ s’agissant du bail dérogatoire conclu le même jour et pour la durée de celui-ci. Outre le cautionnement du paiement des loyers et des charges récupérables, monsieur [F] [V] s’est engagé sur les éventuelles indemnités d’occupation, les dégradations, les réparations locatives, les frais de procédure, les indemnités, les pénalités ainsi que les dommages et intérêts qui pourraient être dus par le preneur.

Sur le caractère proportionné de l’engagement de caution de monsieur [V]

L’article 332-1 du code de la consommation prévoit qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

La proportionnalité qui conditionne la validité du cautionnement à l’égard des créanciers professionnels doit être appréciée au regard des biens et des revenus de la caution au moment de la conclusion du contrat par rapport aux charges sur lesquelles elle s’engage.

En l’espèce, outre les dégradations, les réparations locatives et les éventuels frais d’un procès, l’engagement portait donc sur une somme mensuelle de 480 euros. Monsieur [V] ne peut valablement soutenir que l’engagement doit s’apprécier au regard de la somme actuellement due, laquelle est nécessairement inconnue au jour de son engagement.

S’agissant de sa situation de revenus, en l’absence de l’avis d’impôt 2019 sur les revenus 2018 de monsieur [F] [V], les pièces produites aux débats permettent d’établir ses revenus à 21.779 euros sur l’année 2017, soit 1.815 euros mensuels, et 21.548 euros sur l’année 2022, soit 1.795 euros mensuels. Ses revenus apparaissent comme étant stables sur la période 2017-2022, et lui permettaient de faire face à son engagement. Par ailleurs monsieur [V] n’expose pas et ne justifie pas du surplus de sa situation patrimoniale.

C’est donc à tort qu’il fait valoir la disproportion de son engagement en regard de ses revenus.

Au regard de ces éléments, la SCI MAÏTÉ pourra valablement se prévaloir de la caution solidaire de monsieur [F] [V] s’agissant des dettes de la SAS PHYSIOTAL concernant le bail dérogatoire du 1er mars 2018, poursuivi en bail soumis au statut ayant pris effet le 1er janvier 2020.

Sur les sommes dues

Sur les loyers impayés et l’indemnité d’occupation :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales […]2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1553 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le journal des appels de loyers et charges produit aux débats, édité le 20 octobre 2025 et arrêté au loyer du mois d’octobre 2025, fait apparaitre un impayé d’un montant de 31.938,27 euros au 31 octobre 2025, somme qui doit être actualisée conformément à la demande et compte tenu du prononcé de la résiliation judiciaire du bail au jour du présent jugement pour être augmentée de trois mois au titre de la période comprise entre novembre 2025 et janvier 2026, soit la somme de 2.220,09 euros. Le montant des loyers impayés s’établit donc à la somme totale de 34.158,36 euros.

La SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] ne contestent pas les sommes dues au titre des loyers impayés sur la période allant jusqu’au 31 décembre 2022. S’ils contestent celles portant sur la période courant après cette date, au motif exclusif que le bail aurait fait l’objet d’une résiliation amiable, cette contestation sera écartée, le bail étant résilié à la date de la présente décision.

La SAS PHYSIOTAL étant occupante sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient de fixer une indemnité d’occupation, laquelle s’établira au regard du journal des appels de loyers mentionnant que le dernier loyer appelé s’élève à 740,03 euros, à la somme mensuelle de 740,03 euros, due à compter du mois de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale :

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. […] »

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le bail dérogatoire du 1er mars 2018 comporte une clause pénale qui stipule que « En cas de retard de paiement du loyer ou de ses accessoires, une majoration au taux de 10% sera appliquée à titre forfaitaire et irréductible aux sommes impayées, sans mise en demeure préalable, pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter de ce retard des frais exposés pour le recouvrement ».

La SAS PHYSIOTAL ne conteste ni le principe, ni les modalités de calcul de cette clause pénale, qu’il convient d’appliquer.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] à payer la somme de 34.158,36 euros TTC à la SCI MAÏTÉ au titre de l’arriéré locatif. Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 740,03 euros, à compter du mois de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.193,83 euros au titre de la clause pénale. L’ensemble des sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de transfert du siège social :

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’utilisation des locaux postérieurement à la résiliation du bail commercial par la domiciliation du siège social de la SAS PHYSIOTAL, devenue occupant sans droit ni titre, constituerait une atteinte au droit de propriété de la SCI MAÏTÉ. Pour autant, le délai de 15 jours pour procéder au transfert parait insuffisant, il sera rapporté à 60 jours. Le montant de l’astreinte sollicité, soit 50,00 euros par jour de retard, ne parait pas proportionné à l’atteinte qu’elle entend réprimer. L’astreinte sera ramenée à 10,00 euros par jour de retard.

Dès lors, la SAS PHYSIOTAL sera condamnée à procéder au transfert de son siège social, sous une astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de trois mois, selon les modalités fixées au dispositif du jugement.

Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] succombant, ils seront condamnés solidairement aux dépens, en ce non compris les frais de signification du commandement de payer par commissaire de justice du 25 octobre 2022.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V], condamnés aux dépens, seront condamnés à verser à la SCI MAÏTÉ une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit, les défendeurs n’expliquant pas en quoi la nature de l’affaire ne la rendrait incompatible avec cette mesure.

Par conséquent, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F] [V] seront déboutés de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] ;

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] ;

REJETTE la demande de la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] de voir constater la résiliation amiable au 31 décembre 2022 du bail commercial conclu le 1er janvier 2020 et portant sur un local commercial situé 8 rue Saint Martin 33430 BAZAS ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI MAÏTÉ et la SAS PHYSIOTAL portant sur un local commercial situé 8 rue Saint Martin 33430 BAZAS;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS PHYSIOTAL et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé 8 rue Saint Martin 33430 BAZAS, au besoin par recours à la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNE solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] à payer à la SCI MAÏTÉ la somme de 34.158,36 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de janvier 2026 ;

CONDAMNE solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] à payer à la SCI MAÏTÉ une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 740,03 euros, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] à payer à la SCI MAÏTÉ une indemnité de 3.193,83 euros au titre de la clause pénale ;

DIT que les sommes ainsi fixées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ordonne la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SAS PHYSIOTAL à procéder au transfert de son siège social, sous une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de trois mois, à charge pour la SCI MAÏTÉ, à défaut de réalisation du transfert dans ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] au paiement des dépens, en ce non compris les frais de signification du commandement de payer par commissaire de justice du 25 octobre 2022 ;

CONDAMNE solidairement la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] à payer à SCI MAÏTÉ la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS PHYSIOTAL et monsieur [F], [L] [V] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

La présente décision est signée par madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente et madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT