COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01810 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P64O

Du 20 Décembre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7]

c/ S.C.I. SALOMON DE CAUS2

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e SALOMON

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Florence DIVAN, Juge placée, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président.

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Octobre 2024, déposée par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 1] [Localité 6]

Représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DU PORT

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Julien SALOMON, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. SALOMON DE CAUS2

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 14 Novembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SALOMON DE CAUS2 est propriétaire des lots n° 176 et 177 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, suivant acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, fait assigner la SCI SALOMON DE CAUS2 devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  2 496,16 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 20 mars 2024,

—  438 euros au titre des frais nécessaires tels qu’engagés par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement des sommes retenues par l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de justice.

La SCI SALOMON DE CAUS2, régulièrement assignée à personne habilitée n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SCI SALOMON DE CAUS2 est propriétaire des lots n° 176 et 177 dépendants de l’immeuble [Adresse 7].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure du 18 mars 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1 599,09 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 11 septembre 2024, que la SCI SALOMON DE CAUS2 ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 2 496,16 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que la SCI SALOMON DE CAUS2 qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 2 496,16 euros au titre des charges de copropriété dues.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2 496,16 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2024 sur la somme de 1 599,09 et sur le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 18 mars 2024, mis en demeure la SCI SALOMON DE CAUS2 de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 24 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 414 euros (déduction faite des 24 euros de frais de mise en demeure) formée à ce titre sera rejetée.

La SCI SALOMON DE CAUS2 sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 18 mars 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI SALOMON DE CAUS2, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Le droit proportionnel dégressif dû au commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé et la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point est rejetée.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNONS la SCI SALOMON DE CAUS2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 2 496,16 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2024 sur la somme de 1 599,09 et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la SCI SALOMON DE CAUS2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 18 mars 2024 ;

CONDAMNONS la SCI SALOMON DE CAUS2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS la SCI SALOMON DE CAUS2 aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT