TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03086 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MO3N

Copie exécutoire

délivrée le : 11 Décembre 2025

à :Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme

délivrée le :11 Décembre 2025

à :Madame [A] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [A] [Y]

née le 03 Octobre 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Octobre 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes:

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 16 juillet 2023 consenti par la SCI OXSCIMMO, dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, Madame [A] [Y] a pris en location un logement sis [Adresse 1].

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 13 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est donc portée caution du locataire, pour la durée du bail, dans la limite de 36 impayés de loyer.

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE, Madame [A] [Y] aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

«  Ordonner l’expulsion de Madame [A] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

«  Condamner solidairement les locataires à lui payer :

o La somme de 3.878 euros à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 sur la somme de 808 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

o Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

«  Condamner Madame [A] [Y] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 10 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de 1er octobre 2025 à la somme de 3867 euros.

Madame [A] [Y] comparant seule, présente un moratoire accepté par la commission de surendettement.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 18 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 18 mars 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 11 juin 2024 pour la somme de 808 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de 25 mars 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 11 aout 2024. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur et le surendettement

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 1er octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3.867 euros au paiement de laquelle sera condamnée Madame [A] [Y].

Madame [A] [Y] a saisi la commission de surendettement des particuliers de l’Isère. La commission de surendettement a retenu une créance de 4.686,30 euros au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et accordé à Madame [A] [Y] un moratoire de 24 mois à compter du 16 septembre 2025, sans intérêt, dont le bailleur a été avisé.

Il convient en conséquence d’accorder à Madame [A] [Y] les délais et modalités de paiement prévus dans le moratoire imposé par la Commission de Surendettement des particuliers, majorés de trois mois, ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [A] [Y], occupants sans droit ni titre du logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [A] [Y] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer, à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [A] [Y] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 11 aout 2024,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 11 aout 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Madame [A] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 3.867 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONSTATE que Madame [A] [Y] bénéficie d’un moratoire de 24 mois à compter du 16 septembre 2025 imposé par la commission de surendettement des particuliers de l’Isère,

DIT que l’exigibilité de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025 est ainsi suspendue conformément au moratoire imposé par la commission de surendettement des particuliers,

SUSPEND en conséquence les effets de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail pendant le délai du moratoire, majoré de 3 mois afin de permettre au locataire de saisir la commission d’une nouvelle demande de surendettement,

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, pendant le cours de ce délai, les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants,

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’expulsion de Madame [A] [Y] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 1],

CONDAMNE Madame [A] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame [A] [Y] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 11 juin 2024,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 DECEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Fabien QUEAU