COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND – JUGEMENT

N° RG 24/00572 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSPB

du 22 Octobre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. DOLCE VITA/LOUISIANE, sis [Adresse 3]

c/ [V] [Y] [E] [S]

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-

BORGNA

Expédition délivrée

à M. [S]

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt deux Octobre

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame Laura PLANTIER, greffier avons rendu le jugement suivant :

A la requête de :

Le Syndicat des copropriétaires DOLCE VITA/LOUISIANE, sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet BOSSE dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [V] [Y] [E] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant ni représenté,

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [S] est propriétaire des lots n° 92 et 112 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE a, par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, fait assigner M. [V] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

De prononcer la déchéance du terme des provisions non encore échuesCondamner M. [V] [S] à lui payer les sommes suivantes :2678 euros au titre de l’arriéré des charges échu au 1er janvier 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 20243988 euros au titre des sommes non échues au 1er janvier 2025ordonner la capitalisation des intérêts2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer

À l’audience du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [V] [S] régulièrement assigné par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que M. [V] [S] est propriétaire des lots n° 92 et 112 dépendant de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 24 mai 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2022 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M. [V] [S] pour la période considérée ainsi qu’un commandement de payer en date du 29 janvier 2024 portant sur la somme de 2078 euros outre une mise en demeure du 19 janvier 2024 qui lui a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 2318 euros ( avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité le paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé, que M. [V] [S] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il demeure redevable de la somme de 2054 euros au 1er janvier 2024 au titre des charges impayées et que les autres provisions non encore échues portant sur l’exercice 2024, dues au 1er janvier 2025 de 3988 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que M. [V] [S] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien débiteur de la somme de 2054 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, déduction faite des frais qui seront examinés au paragraphe suivant et de la somme de 3988 euros au titre des charges de l’exercice 2024 devenue exigibles.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2054 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 19 janvier 2024 outre au paiement de la somme de 3988 euros au titre des provisions devenues exigibles, au titre du budget provisionnel de l’exercice 2024.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 19 janvier 2024, mis en demeure M.[S] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 24 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les frais de relance après mise en demeure de 240 euros n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, si que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 600 euros formée à ce titre, sera rejetée.

M.[S] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 19 janvier 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, M.[S] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, M. [S] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [V] [S] qui succombe, sera condamné aux dépens en ce compris le seul coût de la sommation de payer du 29 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE M. [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE, la somme de 2054 euros au titre des charges et provisions impayées échue au 1er janvier 2024 outre la somme de 24 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 19 janvier 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE M. [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE, la somme de 3988 euros au titre des charges et travaux, provisions non échues de l’exercice 2024;

CONDAMNE M. [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOLCE VITA/LOUISIANE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. [V] [S] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT