TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à M^e Lara AMIOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00584 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OJN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [X] épouse [H]

née le 30 Juin 1962 à [Localité 4] (13), domiciliée : chez CABINET [K] FRERES SAS, [Adresse 3]

représentée par M^e BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [T] [K],

représenté par Maître BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE de la SCP BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [B] [P]

née le 28 Septembre 1967 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [L] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant (décédé)

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2012 ayant pris effet à la même date, [F] [D] a donné à bail à [B] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 900 euros outre 98 euros de provisions sur charges.

Par actes séparés [U] [P] et [O] [L] épouse [P] se sont portés cautions solidaires et personnelles des sommes qui seraient dues par la locataire.

[F] [D] est décédée le 21 mars 2020, léguant le bien à [Y] [X] épouse [H].

Se prévalant de loyers impayées, [Y] [X] épouse [H] a fait signifier à [B] [P] par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11 297.05 € euros en principal, dénoncé aux cautions le 5 octobre 2023.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 3 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, [Y] [X] épouse [H] délivrait congé pour vente à [B] [P] pour le 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [Y] [X] épouse [H] a fait assigner [B] [P], Madame [O] [L] et [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail au 2 décembre 2023 pour défaut de paiement de la dette locative dans le délai de deux mois du commandement de payer et ordonner l’expulsion de [B] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamner solidairement [B] [P], [O] [L] épouse [P] et [U] [P] à la provision de 14 673.40 euros dont 50 euros de frais de relance au titre de la dette locative selon décompte au 5 décembre 2023 ;

— Les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Les condamner à la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par acte authentique en date du 31 janvier 2024, [T] [K] achetait le bien en cause.

Par ordonnance de référé en date du 1er août 2024, il était constaté l’intervention volontaire de [T] [K], l’extinction de l’instance à l’encontre de [U] [P], et les débats étaient rouverts afin que les parties s’expliquent quant aux mentions du commandement de payer.

A l’audience, [Y] [X] épouse [H] et [T] [K] sollicitent :

— à titre principal la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion de [B] [P] et la condamnation solidaire de [B] [P] et [O] [L] épouse [P] à payer, outre les indemnités d’occupation, à [Y] [X] épouse [H] la somme de 15 873.85 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024 et à [T] [K] la somme de de 5 874.37 euros au titre des sommes venues à échéance du 1er février 2024 au 1er juin 2024, et le rejet de toutes autres demandes ;

— à titre subsidiaire, l’expulsion de [B] [P] à compter du 1er juillet 2024 la condamnation solidaire de [B] [P] et [O] [L] épouse [P] à payer à [Y] [X] épouse [H] la somme de 15 873.85 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024 et à [T] [K] la somme de de 5 874.37 euros au titre des sommes venues à échéance du 1er février 2024 au 1er juin 2024, et le paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er juillet 2024 ;

— en toute hypothèse la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

[B] [P] et [O] [L] épouse [P] sollicitent pour leur part :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir ;

— à titre subsidiaire, accorder à [B] [P] un délai de 6 mois pour quitter les lieux et échelonner le paiement de la dette sur trois ans ;

— en tout état de cause, dire que chacun supportera ses dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 décembre 2023 a été dénoncée le jour même à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, [Y] [X] épouse [H] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de [Y] [X] épouse [H] puis de [T] [K], dont l’intervention volontaire a déjà été reçue ressort des actes produits, en exécution desquels ce dernier est désormais le bailleur du bien en cause, et titulaire de la créance de loyer à compter de son achat.

Par conséquent [Y] [X] épouse [H] et [T] [K] sont bien recevables en leurs demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause et précisant bien dans le corps de son acte que le bailleur entend se prévaloir de la clause en cause « prévoyant conventionnellement entre les parties un délai de deux mois » a été signifié au locataire le 2 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 11 297.05 euros en principal.

Il n’y a donc aucune contestation sérieuse de ce chef.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 décembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Il se déduit de ceci qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes relatives au caractère contestable du congé délivré, le bail étant déjà résilié par l’effet du commandement suscité.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

[B] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1 178.12 euros au total et de condamner [B] [P] à payer ladite indemnité.

Les demandeurs font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que des décomptes de leur créance desquels ils résultent que demeure due à [Y] [X] épouse [H] la somme provisionnelle de 15 783.85 euros tous frais déduits pour la période courant jusqu’au 31 janvier 2024, et à [T] [K] la somme provisionnelle de 5 274.37 euros au 1er juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ces sommes, [B] [P] sera condamnée à payer à titre provisionnel, à [Y] [X] épouse [H] la somme de 15 783.85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période courant jusqu’au 31 janvier 2024, et à [T] [K] la somme provisionnelle de 5 274.37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il est produit un acte de cautionnement censément signé et paraphé par [O] [L] épouse [P], qui porte un paraphe « PC » et une signature sans rapport avec celle figurant sur la copie de sa pièce d’identité.

Il y a donc une contestation sérieuse évidente en ce qui concerne l’obligation dont il est recherché l’exécution en ce qui la concerne, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce [B] [P] ne justifie pas avoir repris le paiement de l’intégralité du loyer courant et indique percevoir des revenus qui n’apparaissent pas de nature à lui permettre de payer la dette dans les délais requis.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de [B] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit augmenté au regard de l’importance de la dette, de la disproportion entre les revenus de la défenderesse et l’étendue de ses obligations, et des délais dont elle a déjà bénéficié par l’effet de la présente procédure.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Il en sera de même de la demande tendant à obtenir des délais de paiement, pour les mêmes raisons.

Sur les demandes accessoires :

[B] [P], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande de condamner [B] [P] à payer à [Y] [X] épouse [H] et [T] [K] la somme de 400 euros chacun application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

RAPPELONS que l’intervention volontaire de [T] [K] a déjà été déclaré recevable par l’effet de la précédente ordonnance en date du 1er août 2024 et qu’il a déjà été constaté l’extinction de l’instance en ce qui concerne [U] [P];

DECLARONS [Y] [X] épouse [H] et [T] [K] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 2 décembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 2 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à [B] [P] de libérer les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4] dès la signification de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux [Adresse 2] à [Localité 4], [T] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 1 178.12 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par [B] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS [B] [P] à payer à titre provisionnel à [Y] [X] épouse [H] la somme de 15 783.85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période courant jusqu’au 31 janvier 2024, et à [T] [K] la somme provisionnelle de 5 274.37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse.

CONDAMNONS [B] [P] à payer à titre provisionnel à [T] [K] la somme de 1 178.12 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [B] [P] à payer à [Y] [X] épouse [H] et à [T] [K] la somme de 400 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [B] [P] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les demandes formées à l’encontre de [O] [L] épouse [P] ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT