TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04195

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPUA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[A] [J]

[B] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE

HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Madame [E] [D], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [J],

demeurant [Adresse 8]

Non comparant, ni représenté

Madame [B] [H],

demeurant [Adresse 8]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 mars 2022, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] un appartement à usage d’habitation n°13, situé [Adresse 4] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 585,47 euros et une provision sur charges mensuelle de 179,89 euros.

Par contrat distinct du 14 avril 2022, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] un emplacement de stationnement (n°0218-51-0029) situé [Adresse 4] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 27,29 euros et une provision sur charges mensuelle de 3,53 euros.

Le 24 mai 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail conformément à la clause résolutoire qui y est insérée, leur expulsion immédiate et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.953,89 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation fixée mensuellement au montant du loyer et à la provision sur charge à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [E] [D], munie d’un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.589,55 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à personne le 14 octobre 2024, Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 30 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le parking conclu le 14 avril 2022 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement dans la même résidence et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de stationnement n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.891,29 euros a été signifié le 24 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation et à la loi applicable.

Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenue dans les baux étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

La résiliation est intervenue le 25 juillet 2024 et Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux, au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant la suppression du délai légal dont ils bénéficient pour quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] sera ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 18 mars 2025 démontrant que Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] restent devoir la somme de 7.490,49 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des pénalités d’enquête biennale d’un montant total de 99,06 euros non justifiées au dossier.

Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.490,49 euros.

Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 25 juillet 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2022 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation n°13 situé [Adresse 5] à [Localité 11] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2022 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] concernant un parking N°0218-51-0029 situé [Adresse 5] à [Localité 11] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 7.490,49 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [J] et Madame [B] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,