COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01349 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P2R7

Du 30 Octobre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. LE SAINT MARTIN

c/ [U], [U]

Grosse(s) délivrée(s)

à Me CROVETTO-CHASTANET

Expédition(s) délivrée(s)

à Mme [U]

à M. [U]

Le

Le 30 Octobre 2024,

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 17 Juillet 2024,

A la requête de :

Syndicat des copropriétaires LE SAINT MARTIN, [Adresse 3] [Localité 4]

Représenté par son syndic en exercice la SAS SOGIM IVALDI

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Me Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE:

Contre :

Madame [P] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DEFENDEURS:

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 26 Septembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] sont propriétaires indivis des lots n° 44 et 154 au sein de la copropriété de l'immeuble le Saint Martin situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Martin a, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, fait assigner Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

- 3195,25 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dû selon décompte arrêté au 9 juillet 2024, somme assortie de l'intérêt légal applicable à compter du 4 juin 2024, date de la mise en demeure,

-551,84 euros au titre des charges et travaux dus, provisions à échoir conformément à l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

-1052,64 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires (article 10-1 Loi de 1965),

-300 euros titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

-1957 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à parfaire,

-aux entiers dépens, en ce compris 441,56 euros correspondant au coût des sommations d'huissier distraits, au profit de maître Alexis Crovetto-Chastanet, avocat au Barreau de Nice.

À l'audience du 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Martin a maintenu ses demandes.

Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] régulièrement assignés à domicile n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie;

3o Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale;

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 de la loi de 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes sont redevables des sommes dues.

En l'espèce, il est justifié que Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] sont propriétaires indivis des lots n° 44 et 154 dépendant de l'immeuble le Saint Martin.

Il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 9 février 2022, 7 décembre 2022 et18 juillet 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l'exercice 2021 et 2022 et ont adopté les budgets prévisionnels de l'exercice 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] pour la période considérée ainsi que deux mises en demeure du 3 juin 2024 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3980,93 euros précisant qu'à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir pour l'année 2024.

Il ressort du décompte en date du 9 juillet 2024, que Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu'ils sont redevables de la somme de 3195,25 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant. Les autres provisions non encore échues au moment de la signification de l'assignation du 18 juillet 2024 portant sur la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024 d'un montant de 551.84 euros sont en outre devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] qui n'ont pas comparu et qui n'ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 3195,25 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 et de la somme de 551,84 euros au titre des provisions à échoir.

Il est de principe qu'il n'y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d'acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il est justifié en l'espèce.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 3195,25 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024 sur la somme de 3195,25 euros et de la somme de 551,84 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er octobre 2024 au 30 décembre 2024, ( 4eme provision) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l'article 10-1 de la loi de 1965 :

L'article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;

S'agissant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi, pour que l'imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

- une mise en demeure préalable,

- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l'espèce, le syndic a, par lettres recommandées du 3 juin 2024, mis en demeure Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] de régler les charges et provisions échues. Il leur a préalablement adressé plusieurs mises en demeure et relances qui sont versées aux débats.

Les frais afférents à ces actes d'un montant de 152.64 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l'avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l'avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n'est pas justifié en l'espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 900 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] sont donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 152.64 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 4 juin 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n'est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Martin la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris la somme de 287.44 euros correspondant aux coûts des sommations de payer du 27 avril 2021 et 24 février 2022, le coût du commandement de 2020 n'étant pas retenu comme ne figurant pas sur la période considérée, avec distraction au profit de maître Alexis Crovetto-Chastanet, avocat au Barreau de Nice.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Martin, la somme de 3195,25 euros au titre des charges et provisions échues au 1er juillet 2024, outre la somme de 152.54 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Martin, la somme de 551,84 euros au titre des charges et travaux, provisions non échues de l'exercice 2024 ( dernière provision 2024);

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Martin la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Martin du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] et Madame [P] [U] aux entiers dépens en ce compris la somme de 287.44 euros correspondant aux coûts des sommations de payer distraits au profit de maître Alexis Crovetto-Chastanet, avocat au Barreau de Nice ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE