TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/11886

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZP

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSES

S.C.I. PRC 1436

[Adresse 3]

[Localité 7]

et encore

chez SELARL VALSAMI DIS-AMSALLEM-JONATH-FLAICHER ET ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.C.I INVALIDES-LESUEUR

[Adresse 4]

[Localité 9]

non-représentées

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/11886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrat à titre temporaire,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI PRC 1436 et la SCI INVALIDES–LESUEUR sont propriétaires des lots de copropriété n° 9, 10, 33, 34, 35, 41, 42 et 47 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 10] (75007).

La SCI PRC 1436 est nue propriétaire desdits lots tandis que la SCI INVALIDES-LESUEUR dont Madame [M] [D] est l’associée unique et la gérante, en est l’usufruitière.

En 2011, la SCI INVALIDES-LESUEUR a vendu les biens immobiliers ci-dessus désignés en nue-propriété à la société KAMBIZ HOLDING avec réserve d’usufruit jusqu’au décès de Madame [M] [D].

En 2014, la société KAMBIZ HOLDING a revendu en nue-propriété ses biens immobiliers à la société PRC 1436.

Le 19 août 2020, Madame [M] [D] est décédée et après règlement de la succession, la société PRC 1236 est devenue l’unique propriétaire des biens immobiliers ci-dessus désignés.

Par exploit de commissaire de justice signifié les 1er août et 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 10] (75007) représenté par son syndic en exercice la SAS ANDRE GRIFFATON a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI PRC 1436 et la SCI INVALIDES-LESUEUR pour l’audience du 12 février 2025, afin d’obtenir notamment leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

-24.267,87 euros correspondant aux appels de charges et appels de travaux impayés arrêtés au 6 mai 2024 avec intérêt au taux légal ;

-447,00 euros au titre des frais engagés conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

-3.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 12] en ses demandes,

Le déclarer bien fondé,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de son désistement d’instance à l’égard de la SCI INVALIDES-LESUEUR,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application

Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du code civil et notamment l’article 1343-2,

Vu les dispositions du code de procédure civile,

— Condamner la SCI PRC 1436 à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 45.800,49 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtées au 1er janvier 2025 ;

— Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 15.848,45 euros à compter du 31 octobre 2023, sur la somme de 24.199,25 à compter du 29 mai 2024 et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la SCI PRC 1436 à régler au syndicat des copropriétaires exposant la somme de 447 euros au titre des frais engagés conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la SCI PRC 1436 à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Condamner la SCI PRC 1436 à régler au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ;

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/11886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZP

— Condamner la SCI PRC 1436 aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit »

Par conclusions d’actualisation n°2 notifiées par voie électronique le 5 août 2025 et par commissaire de justice le 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 12] en ses demandes,

Le déclarer bien fondé,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de son désistement d’instance à l’égard de la SCI INVALIDES-LESUEUR

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application,

Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du code civil et notamment l’article 1343-2,

Vu les dispositions du code de procédure civile,

— Condamner la SCI PRC 1436 à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 55.902,30 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtées au 1er juillet 2025 ;

— Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter des présentes écritures ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la SCI PRC 1436 à régler au syndicat des copropriétaires exposant la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Condamner la SCI PRC 1436 à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ;

— Condamner la SCI PRC 1436 aux entiers dépens qui comprendront également les frais de signification ses conclusions d’actualisation ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

La SCI PRC 1436 et la SCI INVALIDES–LESUEUR SCI n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/11886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZP

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le désistement d’instance à l’encontre de la SCI INVALIDES-LESUEUR

Aux termes des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière de désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Ce désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur sauf si celui-ci n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Aux termes des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le désistement d’instance notifié le 04 août 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 10] (75007) est parfait à l’égard de de la SCI INVALIDES-LESUEUR.

Il emporte extinction de l’instance à son encontre.

2- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale, des extraits KBIS des SCI INVALIDES-LESUER et PRC 1436 ainsi que du courriel de maître [R], Notaire, en date du 24 septembre 2024 que la SCI PCR 1436 est propriétaire des lots n° 9, 10, 33, 34, 35, 41, 42 et 47 d’un immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75007).

Au soutien de sa demande principale, il produit notamment aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juillet 2022, 22 juin 2023, 24 janvier 2024, 6 mai 2024, 27 mai 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024 , fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

les attestations de non recours correspondantes ;

un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er juillet 2025 ;

les contrats de syndic pour les période du 12 juillet 2022 au 31 décembre 2023, du 22 juin 2023 au 31 décembre 2024 et du 7 mai 2024 au 31 décembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI PRC 1436 est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 55.902,30 euros pour la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 3ème trimestre 2025 inclus).

La SCI PRC 1436 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires, il convient de condamner la SCI PRC 1436 à s’acquitter de la somme de 55.902,30 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2025.

3- Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.500,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par la défenderesse de ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute toutefois de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 1er août 2024 pour les charges impayées.

5 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI PRC 1436 sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 10] (75007) à l’égard de la SCI INVALIDES-LESUEUR et le déclare parfait.

DIT qu’il emporte extinction de l’instance à l’encontre de la SCI INVALIDES-LESUEUR .

CONDAMNE la SCI PRC 1436 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 8]) représenté par son syndic en exercice la SAS ANDRE GRIFFATON ;

— la somme de 55.902,30 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 ;

— la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI PRC 1436 aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 11] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente