TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Marie-Caroline HUBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03634 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7R5U

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 janvier 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDERESSE

Madame [S] [I] [V] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E346 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-016799 du 02/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03634 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7R5U

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [I] [V] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 683,01 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.394,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [I] [V] [R] le 28 mai 2024.

Par assignation du 28 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [I] [V] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−4.378,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 juillet 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande de Mme [V] [R].

À l’audience du 5 novembre 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 octobre 2025, s’élève désormais à 6.881,20 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse dès lors qu’un dossier FSL est en cours d’instruction.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH considère en effet, qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [S] [I] [V] [R], représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, reconnaît le montant de la dette locative dès lors qu’elle sera apurée de tout montant indus et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros, en plus du loyer courant. Elle demande également que le demandeur soit débouté de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle précise qu’elle est standardiste et perçoit environ 2.100 euros par mois ; elle a deux enfants à charge ; un dossier FSL est en cours d’instruction.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 4.394,25 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il sera relevé qu’il n’existe pas de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines qui est visé au commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 octobre 2025, Mme [S] [I] [V] [R] lui devait la somme de 6.881,20 euros, soustraction faite des frais de procédure et épurée de tout montant indu.

Mme [S] [I] [V] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 4.394,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [I] [V] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [I] [V] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique encore fragile de Mme [S] [I] [V] [R], il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2018 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [S] [I] [V] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 juillet 2024,

CONDAMNE Mme [S] [I] [V] [R] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 6.881,20 euros (six mille huit cent quatre-vingt-un euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 4.394,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [S] [I] [V] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [I] [V] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 juillet 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [I] [V] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [S] [I] [V] [R] sera condamnée à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [I] [V] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024 et celui de l’assignation du 28 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge