COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [I], S.C.I. HYJAZI CÔTE D’AZUR, [G] [B], [C] [E], [H] [F], S.C.I. HAFLO c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8], S.E.L.A.R.L. XAVIER HUERTAS & ASSOCIÉS

N° : 24/757

Du 13 Septembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 21/04461 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N4OU

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

la SELARL TEBOUL PHILIPPE

le 13 Septembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur SULTANA

Greffier : Madame HAUSTANT

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame DEMARBAIX

Assesseur : Monsieur SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Septembre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [D] [I]

[Adresse 2]

représenté par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.I. HYJAZI CÔTE D’AZUR

[Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [G] [B]

[Adresse 3]

représenté par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [C] [E]

[Adresse 7]

ALLEMAGNE

représenté par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [H] [F]

[Adresse 6]

représenté par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.I. HAFLO

[Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8]

[Adresse 5]

représenté par la SELARL Xavier HUERTAS et Associés, prise en la personne de Maître [A] [J] sise [Adresse 1], désignée en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété suivant Ordonnance de Madame le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 02 mars 2023

représenté par M^e Thierry BAUDIN de la SELARL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE:

S.E.L.A.R.L. XAVIER HUERTAS & ASSOCIÉS

[Adresse 1]

en la personne de Me [J] [A] désignée en qualité d’Administrateur provisoire de la copropriété suivant Ordonnance de Madame Le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 02 mars 2023

représentée par M^e Thierry BAUDIN de la SELARL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu l’assignation délivrée à la requête de M. [D] [I], de la SCI HYJAZI Côte d’Azur, de Monsieur [G] [B], de Monsieur [C] [E], de Monsieur [H] [F] et de la SCI Haflo à l’encontre du syndicat de copropriété dénommé [Adresse 8], sis [Adresse 5] à [Localité 9], par acte du 2 décembre 2021.

Vu les conclusions récapitulatives des demandeurs susvisés, notifiées par voie de RPVA le 24 mai 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses prétentions ; d’annuler les résolutions numéros 3, 4, 5 et 6 de l’assemblée générale ordinaire du 13 septembre 2021 ; de condamner le syndicat de copropriété [Adresse 8] à payer à M. [D] [I] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ; de le condamner à payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives et en réplique du syndicat de copropriété [Adresse 8], notifiées par voie de RPVA le 23 mai 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la SELARL Xavier Huertas en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, à cette mission désignée par ordonnance de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Nice du 2 mars 2023 ; de débouter les demandeurs de leur demande de nullité des résolutions numéros 3, 4, 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 septembre 2021 ; de les débouter de l’ensemble de leurs autres prétentions ; en tout état de cause, de condamner les demandeurs in solidum à payer au syndicat de copropriété [Adresse 8] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 10 avril 2024 fixant la clôture au 30 mai 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu que M. [D] [I], la SCI HYJAZI côte d’Azur, Monsieur [G] [B], Monsieur [C] [E], Monsieur [H] [F] et la SCI Haflo sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 8], sis [Adresse 5] à [Localité 9] ;

Attendu que la situation de cette copropriété est devenue très chaotique depuis plusieurs années; que plusieurs copropriétaires, dont certains des demandeurs, ont accumulé des retards de paiement qui ont impacté la gestion et l’équilibre financier du syndicat ;

Attendu que le cabinet Drago a été désigné en qualité de syndic, selon contrat du 25 septembre 2017 pour une durée de 3 ans expirant le 24 septembre 2020 ; qu’il a convoqué une assemblée générale courant décembre 2020 pour la date du 20 janvier 2021 ; que lors de cette assemblée générale, son mandat n’a pas été renouvelé et le cabinet KG a été désigné en qualité de nouveau syndic ; que les copropriétaires ont d’autre part refusé d’approuver les comptes des exercices 2019 et 2020 ;

Attendu que le syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 13 septembre 2021 avec notamment pour ordre du jour une résolution numéro 3 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2019, une résolution numéro 4 relative à l’approbation des comptes 2020, une résolution numéro 5 relative au quitus à donner au syndic pour l’exercice 2019 et une résolution numéro 6 relative au quitus à donner au syndic pour l’exercice 2020 ;

Attendu que les résolutions susvisées ont été adoptées à la majorité légale, et sont celles qui sont contestées dans le cadre de la présente instance par les demandeurs ;

Attendu que le cabinet KG a cédé ses activités au réseau Foncia à compter du 1er novembre 2021;

Attendu que la situation financière de la copropriété s’est aggravée à tel point qu’un arrêté de péril a été délivré par la ville de [Localité 9] le 14 novembre 2022, afin d’exiger la réalisation de travaux urgents sur canalisation et confortement de plancher dans l’immeuble alors que l’état des comptes avant clôture excède largement la limite de 25 % d’impayés, ce qui ne permet pas d’y procéder ; qu’en cet état, la SELARL Huertas en la personne de Me [J], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat de la copropriété de l’immeuble sur le fondement de l’article 29 – 1 de la loi du 10 juillet 1965, par ordonnance de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Nice du 2 mars 2023, avec pour mission d’analyser la situation financière du syndicat et l’état de l’immeuble, ainsi que d’établir un rapport d’une part sur les préconisations en vue de rétablir l’équilibre financier du syndicat ou pour assurer la sécurité l’immeuble, de 2e part sur les résultats de la médiation et des négociations menées avec les parties en cause et de 3e part afin de présenter les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat ;

Attendu que l’administrateur provisoire est intervenu volontairement dans le cadre de la présente procédure ;

Attendu que l’affaire se présente en l’état ;

Attendu qu’il échet tout d’abord de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL Xavier Huertas, aucune contestation n’étant élevée de ce chef ;

Attendu que les demandeurs soutiennent tout d’abord que le précédent syndic Drago n’a pas convoqué d’assemblée générale avant la fin de son mandat de 3 ans qui expirait le 24 septembre 2020 ;

Mais attendu qu’ils n’en tirent aucune conséquence, précision étant faite qu’aucune action en nullité n’a été régularisée à l’encontre de l’assemblée générale du 20 janvier 2021 ;

Attendu que les demandeurs soutiennent en 2e lieu que le conseil syndical s’est réuni le 21 juillet 2021 en vue de préparer la future assemblée générale du 13 septembre 2021 et qu’un certain nombre de questions ont été posées au syndic ; que Monsieur [I] a sollicité lui-même à de multiples reprises la communication de diverses pièces et explications sur les comptes 2019 et 2020, auxquelles il n’a jamais été répondu, ce qui rapporte la preuve que les comptes de ces 2 exercices ne sont ni probants ni sincères ; qu’en outre Monsieur [I] a fait appel à un cabinet d’audit privé qui, à la vue des seules pièces dont il disposait et qui étaient jointes à la convocation en vue de l’assemblée générale du 13 septembre 2021, a établi la preuve de certaines irrégularités ;

Attendu que l’administrateur judiciaire répond que Monsieur [I], comme un certain nombre d’autres demandeurs à la procédure, étaient d’une manière importante débiteurs dans les comptes du syndicat ; qu’en réalité, c’est le seul Monsieur [I] qui a sollicité du syndic la communication de tout un ensemble de pièces et documents dans un document du 21 juillet 2021 puis dans de nombreux courriers subséquents, dans le seul but de tenter de paralyser le fonctionnement du syndicat ; que l’absence de réponse du syndic à ses demandes ne peut valoir preuve des irrégularités alléguées ; que l’audit sollicité par Monsieur [I] émane d’un syndic, lequel ne pouvait qu’être intéressé et partial ; qu’un tel audit ne peut valoir à titre de preuve ;

Sur ce :

Attendu qu’il est de fait que ce qui est présenté par Monsieur [I] comme un compte rendu du conseil syndical du 21 juillet 2021 (pièce numéro 2 des demandeurs), ne comporte aucune signature et en particulier celle de la présidente du conseil syndical de l’époque ; qu’il est rédigé selon le même format et la même présentation que toute une série de demandes formulées par Monsieur [I] en son nom personnel par la suite (pièces 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 des demandeurs), ce qui établit que toutes les demandes formulées auprès du syndic l’ont été par le seul Monsieur [I] ;

Or attendu que le syndic n’avait pas à répondre à de telles demandes en adressant par courrier les pièces réclamées à Monsieur [I], au motif qu’en application de l’article 26 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 les membres du conseil syndical ne peuvent prendre connaissance et copie que des diverses catégories de documents mentionnés au 7e alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, et ce uniquement au bureau du syndic ; qu’ainsi l’absence de réponse du syndic ne peut en aucune façon valoir preuve de quelconques irrégularités affectant les comptes 2019 et 2020, observation étant faite en outre que ces comptes n’intéressent en aucune façon le syndic KG qui a été désigné au mois de janvier 2021 ;

Attendu que les demandeurs produisent d’autre part un document (pièce numéro 13) qu’ils considèrent comme un audit qui rapporterait la preuve d’irrégularités dans la tenue des comptes du syndicat ;

Mais attendu que sans qu’il y ait lieu d’entrer dans le détail, au demeurant très vague de ce document qui est en réalité une offre de prestations d’assistance conseil, il échet de juger qu’une expertise privée ne peut valoir une quelconque preuve ;

Attendu qu’il échet en conséquence de rejeter les moyens des demandeurs visés ci-dessus ;

Attendu que les demandeurs reprochent encore au syndicat d’avoir fait disparaître 26 copropriétaires, ce dont la preuve résulterait d’une situation des copropriétaires au 31 décembre 2019 établi par le cabinet Drago et de la situation des copropriétaires établie par le cabinet KG au 31 décembre 2019 ;

Mais attendu qu’un tel moyen est inopérant ; qu’une éventuelle erreur, au demeurant non établie, qui affecterait des situations de certains copropriétaires, établies par deux syndics différents, n’ont aucune incidence sur la validité des décisions d’assemblée générale alors que ces dernières ont toujours été établies sur la base de 31 copropriétaires existants réunissant 1000 millièmes de charges ;

Attendu qu’il échet en conséquence de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes de nullité des résolutions numéros 3, 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 13 septembre 2021 ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation des demandeurs ne permet d’exonérer ceux-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat de copropriété ; qu’il échet de les condamner in solidum à payer au syndicat de copropriété [Adresse 8] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [D] [I], la SCI HYJAZI côte d’Azur, Monsieur [G] [B], Monsieur [C] [E], Monsieur [H] [F] et la SCI Haflo de leurs demandes de nullité des résolutions numéros 3, 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 13 septembre 2021 et de l’ensemble de leurs autres prétentions ;

Condamne in solidum M. [D] [I], la SCI HYJAZI côte d’Azur, Monsieur [G] [B], Monsieur [C] [E], Monsieur [H] [F] et la SCI Haflo à payer au syndicat de copropriété [Adresse 8] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [D] [I], la SCI HYJAZI côte d’Azur, Monsieur [G] [B], Monsieur [C] [E], Monsieur [H] [F] et la SCI Haflo aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT