Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00991 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2Q6E

[O] [R], [T] [S] épouse [O] [R]

C/

[Z] [X], [U] [W]

— Expéditions délivrées à

[O] [R], [T] [S] épouse [R]

[U] [W]

— FE délivrée à

[O] [R],

[T] [S] épouse [R]

Le 10/09/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [R],

assisté de l’Agence ABAQUE GESTION, domiciliée [Adresse 12]

né le 15 Août 1954 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Présent

Madame [T] [S] épouse [R]

assistée de l’Agence ABAQUE GESTION, domiciliée [Adresse 12]

née le 14 Octobre 1957 à [Localité 19]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présente

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [X]

né le 11 Octobre 1999 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Absent

Monsieur [U] [W]

né le 05 Juillet 1991 à [Localité 20]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2022, à effet du 15 novembre 2022, Monsieur [Y] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [Z] [X] un logement situé [Adresse 10] [Adresse 14] [Adresse 2] à [Localité 15] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°212 situé à la même adresse.

Suivant acte sous seing privé en date du 14 novembre 2022, Monsieur [U] [W] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, Monsieur et Madame [R] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [X] un commandement de payer la somme de 1.474,95 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [U] [W] le 15 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 16 et 19 mai 2025, Monsieur [Y] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont assigné Monsieur [Z] [X] et Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 juillet 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire suite au commandement en date du 12/11/2024 ;

— En conséquence, condamner Monsieur [X] [Z] à quitter vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux sis à [Adresse 1]) [Adresse 16] [Adresse 11] avec un emplacement de parking, dans les HUIT JOURS de la décision à intervenir ;

— Dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint et expulsé si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier (art L.412-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution) ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Monsieur [W] [U] à une indemnité provisionnelle de 4.091,25 euros correspondante aux sommes restant dues au 18/04/2025 avec intérêts de droit (art. 1153 al 1 du Code Civil), à parfaire le jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Monsieur [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel du 13/01/2025 au jour de la vidange effective des lieux, outre indexations et régularisations de charges à venir ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Monsieur [W] [U] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Monsieur [W] [U] au paiement de la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 CPC ;

— Vu l’urgence, rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir (art. 514 du Code de Procédure Civile) ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Monsieur [W] [U] aux entiers dépens (art. 696 du Code de Procédure Civile).

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, Monsieur [Y] [R] et Madame [T] [S] épouse [R], comparants en personne, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.730,19 euros au 8 juillet 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

En défense, Monsieur [U] [W] comparaît et expose être caution, il indique que Monsieur [Z] [X] n’a pas de difficultés financières et est salarié. Celui-ci projetterait de s’installer au Mali.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [Z] [X] n’a pas comparu.

Monsieur [Z] [X] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 13 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°212 loué par Monsieur [Y] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] à Monsieur [Z] [X].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [Y] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont fait signifier à Monsieur [Z] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.474,95 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 12 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Le 15 novembre 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [U] [W].

Monsieur [Z] [X] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 12 novembre 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 décembre 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 décembre 2024.

Dès lors, Monsieur [Z] [X] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 13 décembre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [Y] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce les bailleurs demandent l’expulsion dans un délai de 8 jours à compter de la présente décision, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de réduire le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion dans un délai de 8 jours du défendeur sera donc rejetée.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur et Madame [R] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 5.730,19 euros à la date du 8 juillet 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (412,62 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [Z] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.317,57 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 juillet 2025 – échéance du mois de juillet 2025 incluse. Monsieur [Z] [X] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (470,38 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’engagement de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Monsieur [U] [W] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [W] est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [Z] [X] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Il sera donc condamné solidairement avec Monsieur [Z] [X] au paiement de ces sommes.

Sur les dommages et intérêts

Il n’y a pas lieu d’allouer une provision à valoir sur des dommages et intérêts car il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si Monsieur [Z] [X] a de mauvaise foi, manqué à son obligation de paiement du loyer, ou le préjudice qui en serait résulté.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [Z] [X] et Monsieur [U] [W].

L’équité commande de ne pas condamner les défendeurs au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que cette demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs à la date du 13 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 10] [Adresse 14] [Adresse 2] à [Localité 15] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (470,38 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [X] et Monsieur [U] [W] à payer à Monsieur [Y] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] la somme de 5.317,57 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 8 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [X] et Monsieur [U] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État;

REJETONS la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande en fixation de dommages et intérêts ainsi que le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION