PREMIERE CHAMBRE

09 Septembre 2025

N° RG 24/02374 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NVTS

Code NAC : 72A

S.D.C. LE PETIT ROSNE

C/

[G] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 09 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 juin 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 3], représenté par Madame [E] [P] demeurant [Adresse 1], administrateur provisoire désigné par ordonnance de Madame la présidente du Tribunal de grande instance de Pontoise en date du 23 avril 2018

représenté par M^e Valérie BAUME, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Philippe THOMAS-COURCEL, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [T], né le 21 Août 1969 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sidonie LEOUE, avocat au barreau de VAL D’OISE

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Par acte d’huissier en date du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], à Garges-les-Gonesse, représenté par l’administrateur judiciaire, Me [P], suivant ordonnance sur requête du 23 avril 2018 prorogée le 3 mai 2023, le 12 avril 2024 et le 11 avril 2025, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [G] [T] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  7 208,35 euros au titre des charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la capitalisation des intérêts,

—  3 000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Suivant dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 7 février 2025 (étant précisé que lesdites conclusions ne se trouvent pas dans la cote de plaidoiries de la partie demanderesse mais se trouvent effectivement sur RPVA), le syndicat des copropriétaires, a pu actualiser le montant de la demande à la somme de 7 764,18 € (décompte arrêté au 1er janvier 2025 et a maintenu ses autres demandes).

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires précise que le défendeur aurait dû commencer à travailler en septembre 2024, que l’ensemble des copropriétaires n’a pas à financer sa reprise d’études (celui-ci sachant que son épouse ne bénéficiait d’aucun revenu), que le prix de vente réclamé n’est pas adapté au marché (le bien étant en vente depuis de nombreux mois sans succès), qu’aucun avis de valeur n’est versé aux débats permettant de justifier du sérieux du mandat de vente produit aux débats. Le syndicat des copropriétaires rappelle que le bien litigieux n’est pas la résidence principale de Monsieur [T] mais un investissement locatif pour lequel un loyer est perçu, étant précisé que la situation financière de la copropriété est très préoccupante, ce qui ne permet pas de faire droit à la demande de délais.

Suivant dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, Monsieur [G] [T] a sollicité des délais de 24 mois afin de lui permettre de vendre le bien immobilier et de solder la dette ainsi que le débouté du syndicat des copropriétaires s’agissant de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de ses demandes, le copropriétaire précise qu’il a cessé de travailler en 2023 et est actuellement étudiant, avec un revenu annuel de l’ordre de 14 000 € et qu’il a mis en vente le bien le 22 mai 2024. Il ajoute qu’il est de bonne foi ayant effectué de multiples versements en 2024 et 2025, que les prix de vente immobilière sont actuellement à la baisse en Île-de-France et qu’il a signé une promesse de vente le 27 janvier 2025 au prix de 120 000 €, ce qui permettra de solder l’ensemble de la dette, étant précisé que le bien litigieux n’est pas concerné par l’opération de portage évoquée par la partie demanderesse. Il précise également qu’il n’a plus de locataire depuis le 31 mai 2024 et que les changements successifs de syndic ont créé une instabilité et contribué à retarder le paiement de certaines charges (il a dû contester l’imputation de charges d’eau sans réponse).

L’ordonnance de clôture rendue le 20 mars 2025 a fixé la date des plaidoiries au 10 juin 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2025, Monsieur [G] [T] a sollicité un rabat de l’ordonnance de clôture, expliquant que son bien avait été vendu le 21 mai 2025 et qu’il allait régler sa dette.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande, proposant éventuellement l’envoi d’une note en délibéré en cas d’évolution de la situation.

Le tribunal a rejeté la demande de rabat de clôture mais a autorisé l’envoi d’une note en délibéré jusqu’à la date du 15 août 2025.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 9 septembre 2025.

Par note en délibéré reçue par voie électronique le 1er août 2025, le défendeur a fait valoir qu’il avait intégralement réglé sa dette joignant un décompte actualisé à son courrier.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 12 décembre 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [G] [T] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 9,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— des procès-verbaux de décision de l’administrateur judiciaire du 21 février 2019, 30 juillet 2020, 13 août 2020, 13 novembre 2020 10 mai 2021, 19 octobre 2021, 29 juin 2022, 7 septembre 2022, 18 janvier 2023, 20 mars 2023, 1er septembre 2023, 8 décembre 2023, 13 juin 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé, un jugement selon la procédure accélérée au fond du 7 mai 2021 (condamnation du défendeur à payer la somme de 9839,67 € au titre des charges de co-propriété impayées au 16 novembre 2020, quatrième trimestre 2020 inclus),

— le règlement de copropriété, une ordonnance afin de désignation d’un administrateur provisoire de copropriété du 23 avril 2018, une ordonnance de référé du 1er août 2018 confirmant la désigna-tion de maître [N] [U] pour une période de 12 mois, une requête afin de prorogation de mission d’un administrateur provisoire, des ordonnances du 3 mai 2023, du 12 avril 2024 et du 11 avril 2025 ordonnant cette prorogation.

Il résulte du décompte produit en délibéré par Monsieur [T] que le principal de la dette a été soldée, ce qui sera donc constaté dans le dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’absence de dette principale, cette demande est devenue sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’il a déjà été condamné pour les mêmes raisons par jugement du 7 mai 2021. Il existe donc un préju-dice distinct du simple retard de paiement, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires doit solliciter davantage les autres copropriétaires alors que cette copropriété rencontre des difficultés importantes, qui ont justifié la désignation d’un administrateur provisoire. Néanmoins, il sera tenu compte du fait que la dette a été soldée au jour du délibéré.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [T] à verser la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’absence de dette principale, cette demande est devenue sans objet.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [G] [T], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente déci-sion.

PAR CES MOTIFS

Constate que la dette principale constituée des charges de copropriété impayées a été réglée entiè-rement par Monsieur [G] [T] ;

Constate que la demande de capitalisation des intérêts est devenue sans objet ;

Constate que la demande formulée au titre des délais de paiement est devenue sans objet ;

Condamne Monsieur [G] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 3], les sommes de :

—  600 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [G] [T] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 9 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS