Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 22 octobre 2024, n° 24/00605

TJ Nice 22 octobre 2024

Arguments

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Rejeté
Créance justifiée par les appels de fonds
Le tribunal a constaté que les provisions non échues étaient devenues exigibles, mais a noté que le paiement partiel effectué par Monsieur [K] avant l'audience a réduit le montant dû, entraînant le rejet des demandes du syndicat.
Rejeté
Mauvaise foi dans le non-paiement des charges
Le tribunal a jugé qu'il n'était pas prouvé que le défaut de paiement était abusif ou qu'il y avait une intention de nuire, le débiteur ayant apuré sa dette en cours d'instance.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
Le tribunal a condamné Monsieur [W] [K] à payer une somme au titre de l'article 700, en raison de son statut de débiteur d'arriérés de charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 22 oct. 2024, n° 24/00605
Numéro(s) :	24/00605
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOT
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINI
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble ZEN' IT

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND – JUGEMENT

N° RG 24/00605 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSKA

du 22 Octobre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. ZEN’IT, sis [Adresse 4]

c/ [W] [K]

Grosse délivrée

à M^e ROUILLOT

Expédition délivrée

à M. [K]

l’an deux mil vingt quatre et le vingt deux Octobre

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame Laura PLANTIER, greffier avons rendu le jugement suivant :

A la requête de :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZEN’IT, sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice CITYA [Localité 6] dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [W] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

comparant en personne,

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [K] est propriétaire des lots n°65 et 171 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZEN’IT a, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, fait assigner Monsieur [W] [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Condamner Monsieur [W] [K] au paiement de la somme de :

2071,40 euros arrêtée au 29 janvier 2024 au titre de l’arriéré de charges échues et provisionnelles approuvées outre intérêts à compter de la présente assignation ;

265,89 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2024 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024) ;

265,89 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2024 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024) ;

Condamner Monsieur [W] [K] au paiement d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Monsieur [W] [K] au paiement d’une somme de 1500 euros, en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, le tout lié au défaut de paiement.

A l’audience du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZEN’IT représenté par son conseil, a oralement précisé, par l’intermédiaire de son avocat, que Monsieur [W] [K] avait effectué un paiement d’un montant de 1500 euros trois jours avant l’audience et a maintenu ses demandes.

À l’audience du 17 septembre 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, Monsieur [W] [K], qui avait comparu lors de la précédente audience du 12 avril 2024, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, il est versé un bulletin de non conciliation en date du 1er mars 2024 rédigé par le conciliateur de justice.

Il est justifié que Monsieur [W] [K] est propriétaire des lots n° 65 et 171 dépendant de l’immeuble ZEN’IT.

Il est produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 1er mars 2023 par lequel les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2021 au 30 septembre 2022 et ont adopté le budget prévisionnel des exercices 2022, 2023 au 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour la période correspondante et d’une sommation de payer en date du 29 septembre 2022 ainsi que de mises en demeure des 10 août 2022, 6 juillet 2023, 21 décembre 2023, étant précisé que les autres courriers antérieurs versés aux débats ne sont accompagnés d’aucune preuve d’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur [W] [K] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la dernière mise en demeure du 21 décembre 2023 portant sur la somme de 2156.29 euros dans le délai d’un mois de sorte que les provisions à échoir ayant fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale sont devenues exigibles comme les autres provisions non encore échues.

Le syndicat des copropriétaires a cependant précisé oralement que M.[K] avait versé la somme de 1500 euros, trois jours avant la dernière audience, de sorte que cette somme doit venir en déduction des sommes dues.

Les frais afférents à la mise en demeure du 10 août 2022 visée dans le décompte et ceux de la sommation de payer de 152.33 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier soit à hauteur de la somme de 203.93 euros.

Les autres mises en demeure n’étant pas justifiées, les frais afférents de 200.40 euros seront donc écartés.

Toutefois, bien que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 960 euros formée à ce titre, sera rejetée.

En conséquence, au vu du décompte du 6 mars 2024 faisant état d’un arriéré de 2071.40 euros à cette date, et des sommes non échues au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2024 et 1er juillet 2024 (2ème et 4eme trimestre de l’ exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024) de 531.78 euros soit d’un montant total de 2603.18 euros et après déduction de la somme de 1500 euros au titre du règlement effectué par Monsieur [W] [K] avant l’audience et des frais non justifiés d’un montant global de 1160.40 euros, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZEN’IT seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire, ce dernier ayant de surcroît apuré sa dette en cours d’instance. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

M. [K] qui était bien débiteur d’un arriéré de charges de lors de la délivrance de l’assignation sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZEN’IT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [W] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mis à la charge du débiteur.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

REJETTE les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZEN’IT, au titre des charges de copropriété et provisions échues et non échues, les sommes dues ayant été réglées en cours d’instance ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZEN’IT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement mis à la charge du débiteur ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT