TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 15 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 23/11741 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4C7M

AFFAIRE : Mme [I] [A] ( Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS)

C/ S.D.C. DU 43 RUE ST SAVOURNIN A MARSEILLE 13001 MARSEILLE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [I] [A]

demeurant et domiciliée 43 rue Saint Savournin – 13001 MARSEILLE

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 43 rue Saint Savournin 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IAG, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 067 803 916, dont le siège social est sis rue Edouard Alexander 13010 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [A] est propriétaire, depuis le 27 avril 2011, d’un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis 43 Rue Saint-Savournin – 13001 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l’immeuble est la société FONCIA.

En Janvier 2019, Mme [F], copropriétaire de l’appartement sus-jacent situé au troisième étage de l’immeuble, a signalé l’apparition de fissures sur les murs et plafonds de son séjour. Des fissures se sont également manifestées au droit du puits de lumière de la cage d’escalier.

Le syndicat des copropriétaires a fait diligenter des investigations pour déterminer l’origine des désordres. Dans ce cadre, des sondages destructifs ont été réalisés chez Mme [A].

Les investigations ont finalement conclu à un fléchissement de l’ensemble panne/solive supportant la rive haute de la terrasse située au R+3 de l’immeuble.

Des travaux de reprise devant s’exécuter notamment depuis l’appartement de Madame [A] ont été préconisés et ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 12 Mai 2022, puis exécutés à compter du 07 octobre 2022. Madame [A] a été contrainte de déménager pour leur réalisation.

Par courrier adressé au syndic le 19 décembre 2022, Mme [A] a demandé la prise en en charge par la copropriété des frais exposés pour se reloger pendant les travaux ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Cette question a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 septembre 2023 qui a rejeté cette demande.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, Mme [A] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Marseille en vue principalement d’obtenir l’annulation des résolutions n°14 et n°14-1 de l’assemblée générale précitée ayant rejeté sa demande et la condamnation du syndicat à lui payer les sommes de 4.145,95 euros et 6.000 euros en réparation de ses préjudices matériels et de jouissance.

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 23/11741.

Une mesure de médiation judiciaire a été ordonnée le 5 septembre 2024, qui n’a pas abouti.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 avril 2025, Madame [A] demande au tribunal, au visa de l’article 9 alinéa 5 et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, subsidiairement de l’article 1253 du code civil et de l’article 1240 du code civil, de :

— prononcer l’annulation de la résolution n°14 et n°14-1 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 43 Rue Saint Savournin 13001 MARSEILLE qui a refusé à Mme [A] sa demande de remboursement des frais de relogement suite aux travaux de structure réalisés dans l’immeuble ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 43 Rue Saint Savournin à payer à Mme [A] la somme de 4 145.95 EUROS correspondant à ses frais de relogement et de déménagement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 43 Rue Saint Savournin à payer à Mme [A] la somme de 6000 EUROS en indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 43 Rue Saint Savournin, au paiement de la somme de 3000 EUROS au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens distraits au profit de M^e Laure CAPINERO avocat sur son affirmation de droit.

Par des dernières conclusions en défense régulièrement notifiées au RPVA le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43 rue Saint-Savournin – 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, demande au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes formées par Madame [A],

— condamner Madame [A] à verser au syndicat des copropriétaires 43 rue Saint-Savournin la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 16 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2023, les résolutions attaquées sont les suivantes :

« 14. AUTORISATION A DONNER AU PAIEMENT DE L’INDEMNISATION DES FRAIS DE RELOGEMENT DE MME [A]

Historique :

Les travaux de structure suite à un affaissement de plancher au dernier étage, voté lors de l’assemblée générale du 12 mai 2022, se sont déroulés dans l’appartement de Madame [A], dans la cage d’escalier et dans l’appartement de M. [F].

Mme [A] par l’intermédiaire de son avocat dans un courrier du 19 décembre 2022 fait une demande d’indemnisation à hauteur de 4145,93€.

Pièce jointe : courrier de Maitre [P] du 19/12/2022 »

« 14.1 PRINCIPE DES TRAVAUX

Majorité nécessaire : Article 24

Projet de résolution :

L’assemblée générale décide de l’indemnisation demandée par Mme [A] selon le courrier joint à la convocation. »

Le procès-verbal montre que la résolution n°14 n’est qu’une résolution introductive destinée à informer les copropriétaires sur la demande formulée par Madame [A], et qu’elle n’a fait l‘objet, en elle-même, d’aucun vote comme le souligne à juste titre le syndicat. Aussi, aucune décision n’a été prise dans ce cadre et la demande d’annulation de cette résolution sera rejetée.

Il résulte en revanche du procès-verbal précité que la résolution suivante n°14-1, visant à décider de l’octroi de l’indemnisation sollicitée par la requérante, a bien été mise au vote et rejetée, alors que Madame [A] avait voté en sa faveur. La requérante doit donc être considérée comme opposante à cette résolution et sa demande visant à en obtenir l’annulation, introduite dans les délais légaux, est recevable.

Madame [A] la conteste en invoquant principalement l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l’existence d’un abus de majorité.

L’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Par ailleurs, l’abus de majorité est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l’invoque. Il ne peut en aucun cas résulter de l’absence de justification des motifs de la décision, ou de l’absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les désordres affectant la structure de l’immeuble, partie commune, ont entrainé des investigations impliquant des dégradations dans l’appartement de Madame [A] du fait de la réalisation de sondages destructifs. Il est également constant qu’ils ont par la suite nécessité la réalisation de travaux de confortement du plancher haut du R+2, qui ont notamment été exécutés depuis son appartement et ont impliqué pour elle l’obligation temporaire de se reloger pendant la durée des travaux.

Il est dès lors indéniable que Madame [A] a subi des dégradations dans son appartement ainsi qu’une privation temporaire totale de jouissance de son bien du fait des travaux réalisés sur les parties communes et avait droit à ce titre à l’indemnisation de son préjudice par le syndicat, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public.

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement prétendre, pour justifier le refus de l’assemblée générale, que les désordres seraient susceptibles de trouver leur origine dans des travaux réalisés précedemment dans l’appartement de Madame [A] comme il semble le soutenir, ce qui ne résulte d’aucune pièce et notamment pas du rapport de la société LBM.

Le fait qu’aucun autre copropriétaire n’ait sollicité une indemnisation est quant à lui indifférent et ne peut servir à justifier le refus opposé à Madame [A].

Ainsi, la résolution n°14-1 ayant refusé le principe de l’octroi d’une indemnité pourtant manifestement due à la requérante en contrepartie de son préjudice est abusive comme contraire à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Elle doit être annulée.

Il y a parallèlement lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [A] l’indemnité à laquelle elle a droit en réparation du préjudice qu’elle a subi en exécution des travaux.

Elle justifie à cet égard par la production des comptes-rendus de chantier en date des 28/10/22, 4/11/22, 15/11/22 et 24/11/22 que les travaux ont commencé dans son appartement le 7 octobre 2022 et ont duré jusqu’au 20 décembre 2022. Il n’est pas contesté que ces travaux ne pouvaient se réaliser en sa présence et qu’elle a été contrainte d’engager des frais pour se reloger entre le 6 octobre 2022 et le 16 décembre 2022.

Elle fournit sur ce point les reçus de la plateforme Airbnb pour la location d’un appartement sur cette période, pour un montant total de 3.595,93 euros. Son préjudice matériel est ainsi dûment justifié, sans que le syndicat ne puisse arguer du fait que ce montant serait supérieur à la valeur locative de son appartement, ce qui est indifférent puisqu’il correspond aux frais qu’elle a effectivement engagé pour se reloger. Les reçus mentionnent en outre que l’appartement loué comportait un seul lit et accueillait deux personnes. Il sera fait droit à cette demande au titre des frais de relogement.

En revanche, les frais de déménagement réclamés à hauteur de 550 euros ne sont justifiés par aucune pièce. Cette demande sera donc rejetée.

S’agissant de la demande parallèlement formulée au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, l’existence d’un préjudice moral indemnisable n’est corroborée par aucun certificat médical, attestation ou document qui permettrait de l’objectiver.

En revanche, la réalité du préjudice de jouissance ne peut être contestée dès lors que Madame [A] a été totalement privée de la jouissance de son logement personnel pendant plus de deux mois, sans accès à ses affaires et à son environnement habituel. Elle a dû au surplus subir les contraintes inhérentes à tous travaux au sein de son appartement. Il y a lieu d’estimer ce préjudice à la somme de 2.500 euros.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Madame [A] la somme de de 3.595,93 euros au titre de son préjudice matériel lié aux frais de relogement et la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période du 7 octobre 2022 au 20 décembre 2022.

Ces sommes seront réparties en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Madame [A] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Par ailleurs, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 43 Rue Saint-Savournin – 13001 MARSEILLE en date du 21 septembre 2023 ;

ANNULE la résolution n°14.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 43 Rue Saint-Savournin – 13001 MARSEILLE en date du 21 septembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43 Rue Saint-Savournin – 13005 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, à payer à Madame [I] [A] la somme de 3.595,93 euros au titre de son préjudice matériel lié aux frais de relogement nécessaires à la réalisation des travaux de réfection des parties communes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43 Rue Saint-Savournin – 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, à payer à Madame [I] [A] la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux de réfection des parties communes ;

DEBOUTE MADAME [I] [A] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43 Rue Saint-Savournin – 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43 Rue Saint-Savournin – 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, à payer à Madame [I] [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze janvier deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT